外國人在馬來西亞買房

外國人可以用本人名義購買住宅房地產，並以永久地契或租賃地契持有——和馬來西亞本地買家用的是同一套產權工具。沒有單獨的外資持有登記冊，也不要求你通過本地公司或代持人來買。 有三條限制。第一，各州最低購房門檻：每個州為外國買家設定自己的下限，常見基準約 RM100 萬，有些州明顯更高，個別區域則更低。各房地產網站公佈的門檻互相矛盾，而且這些數字會不時調整，所以你真正要買的那個州、那種房地產類型的門檻，應該在下定之前逐一確認，而不是照抄某篇博客。 第二，州政府同意書。轉讓需提交州政府審批，這會拉長流程，併產生因州而異的同意費。 第三，有些類別根本不開放：馬來保留地、土著保留地段或土著配額單位，以及各州定義的中低價房。這幾條沒有商量餘地，負責任的經紀會在你愛上某個單位之前就把你勸開。

房價是每個人都會規劃的部分。真正讓外國買家措手不及的是交易成本，而它今年發生了實質變化。 轉讓文件的印花稅，現在對非公民及外國公司是統一的房地產價值 8%，依據是《1949 年印花稅法令》第一附表第 32(ab) 項（經《2025 年財政法令》修訂）。適用於 2026 年 1 月 1 日或之後籤立的文件，取代原本的統一 4%。馬來西亞永久居民不適用這個較高稅率，商業與工業房地產也不受影響——這次改動只針對住宅。 在這之上還有買賣合約的律師費、如果做貸款則另有一套貸款文件的律師費與印花稅、州政府同意費，以及適用情況下的估價與代理費用。作為規劃口徑，今天一個外國買家購買住宅，應該預留大約房價的 10%–12% 作為交易成本，其中 8% 的印花稅是最大的單一項。

馬來西亞的銀行確實會貸款給外國買家，但條件比本地人緊：貸款成數通常低於本地買家、年限更短、審批更慢，而且很看重有文件支撐的海外收入。有些銀行會因為你的居住國而直接拒絕非居民申請，所以實際答案是「逐家銀行問」，而不是一條全國統一的規則。打算貸款的買家，應該在籤任何東西之前先向銀行拿到初步意見——憑樂觀心情付出去的訂金，很難要得回來。 至於資金本身，馬來西亞並不限制外國人匯入款項買房。阻力幾乎永遠在匯出方——你自己國家的外匯管制、你的銀行對資金來源的審查，以及你的馬來西亞律師為放款所需要的文件。本站每一個市場專頁都會處理各自國家那一側，因為從臺北、香港、馬尼拉或上海匯錢出來，規則完全不是同一回事。

持有成本以本區域標準來看不算高：地方政府徵收的門牌稅、州政府徵收的地稅，以及分層地契物業的管理費與儲備金——在設施很多的公寓，這通常是最大的一筆經常性開銷。在馬來西亞賺取的租金收入需在馬來西亞納稅，非居民房東適用統一稅率，而不是居民的累進稅階。 真正需要提前規劃的是賣出。外國人的房地產盈利稅（RPGT）在持有五年內出售為盈利的 30%，第六年起降至 10%。最後這點很關鍵：馬來西亞公民持有滿五年後是 0%，外國人永遠到不了 0%。所以短期持有是雙重昂貴——進場付 8%，出場再付盈利的 30%。這個算術明顯偏向打算長期持有的買家，也正是「對任何向你兜售馬來西亞快速翻炒的人保持懷疑」的誠實理由。

買下馬來西亞房地產給你的是一項資產，不是在這個國家居住的權利。居留是另一套制度，最常見的是「馬來西亞我的第二家園」（MM2H）。 MM2H 已改為分級制，目前的結構是「定期存款＋最低購房金額」的組合：白銀級約需 15 萬美元定存，搭配約 RM60 萬起的房地產，簽證為五年可續；黃金級約需 50 萬美元定存，搭配約 RM100 萬起的房地產，年限更長；白金級約需 100 萬美元定存，搭配約 RM200 萬起的房地產，年限最長。另有一條成本較低的路徑與柔佛的特別經濟區綁定，合格房地產必須向指定發展商購買。 這些條件已經改過不止一次，而附帶細節——受養人、年齡分段、醫療保險、每年最低在境天數——也跟著變。請把上面的數字當作這個項目的「大致形狀」，而不是最終定論；在你圍繞簽證來規劃買房之前，務必確認當前的最新標準。

馬來西亞的交易是通過律師走的，不是第三方託管代理。你付訂金、籤買賣合約，律師辦理轉讓並申請州政府同意，等同意批下、款項放出後完成交割。 對外國買家來說，最拖時間的一步是州政府同意。它是例行程序，但不是即時的，而且各州不同。買現成房地產，請按「以月計」而不是「以周計」來規劃。買在建中的房地產，付款按法定合約的進度表隨工程推進分期支付，這會攤薄你的現金壓力，但也把你和發展商的交付能力綁在一起。 整個過程你大部分時間不需要人在馬來西亞。簽署可以通過授權書辦理，或在馬來西亞駐外使領館完成——大多數海外買家就是這樣成交的。但有一件事不該做：憑一張效果圖，遠程買下一個你從沒看過的單位。外國買家最常見的後悔，正是一筆完全靠照片做出的決定。