房屋缺陷、維修與裝修
在自己的地上放貨櫃、搭遮篷、蓋小屋
在私人土地上擅自安放貨櫃、搭建金屬遮篷或預製活動板房，依據《133號法令》必須事先取得地方政府書面批准。“臨時”或“可移動”的民間說法在法律上根本不構成豁免，違法業主將面臨強制拆除令與罰款懲處。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 要在房子上加東西、或要驗房子的業主 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
先問市議會
本文要處理的是：「臨時」和「可移動」都不是判斷標準，「地是我的」也不是答案 建築管制是針對土地所有人執法的；而某樣東西要不要批准，該問的是你自己所屬的地方政府，不是那個報價幫你搭的人。
《133號法令》下對“建築物”極其寬泛的法定定義
許多人在私人土地上隨意放置集裝箱貨櫃、預製拼裝房或搭建大跨度車棚遮篷所引發的違法糾紛，源於對法律上“建築物”概念的嚴重無知。依據《1974年街道、排水及建築法令》（第133號法令），成文法對“建築物”（building）的法定解釋極其寬泛。它涵蓋了任何房屋、棚屋、工棚或帶有頂蓋的封閉結構物，無論該結構是用於人類居住還是商業倉儲，也無論它是澆築了鋼筋混凝土深地基，還是僅僅簡單平放在預製水泥墊塊或防腐枕木之上。只要它構成了帶頂蓋或封閉的物理空間，就百分之百屬於法定建築管制的管轄範疇。
依據第70(1)條：動工前必須取得地方政府事先書面許可
《133號法令》第70(1)條確立了不容置疑的法定強制命令：“任何人未經地方政府事先書面許可，不得擅自豎立任何建築物。”擁有該地塊的永久地契或按時足額繳納地稅的事實，絕不賦予業主在自家土地上為所欲為、隨意蓋房搭建的特權。私人土地所有權在法律上必須嚴格服從於由各市政廳或市議會（如 Majlis Bandaraya 或 Majlis Perbandaran）依職權執行的城市規劃、公共衛生防疫、建築消防安全及市政公共排水整體網絡規劃。
法定嚴厲處罰、推事庭強制拆除令與市政當局代為拆除清算權
地方政府依據《133號法令》所享有的法定執法追責手段極為嚴厲。依據第70(11)條，擅自進行違規結構改建的當事人，可被處以不超過二萬五千令吉的罰款（實際現行罰金數額請向所屬地方政府最終核實）；並且該條文明文規定，推事庭在接到地方政府的正式民事申請時，必須依法直接下達具有強制執行力的法庭命令，勒令當事人限期整改或徹底拆除。更為嚴厲的是，依據第72(1)條，市議會可直接向業主送達正式行政通知書，命令其在指定時間內自行拆除；若業主逾期拒不拆除，依據第72(5)條，地方政府有權依法直接調派重型機械強行拆毀該建築物，並將所發生的一切工程拆除支出向業主立案追討。
嚴格物權追責：行政與刑事處罰百分之百由土地所有人承擔
當地方市政廳的執法官員開具停工整改通知書或下發依據第72條的法定拆除令時，法律追責的利刃百分之百且唯一地指向土地登記冊上記錄的“合法註冊地主（業主）”。業主絕不能以“貨櫃是獨立第三方供應商送來的”、“結構是租客未經同意私自偷搭的”等藉口推卸法律責任。在《133號法令》嚴格的法定物權歸責機制下，作為地契所有人的業主，必須對豎立在其法定地界範圍內的所有物理結構物承擔絕對的替代法律責任。
《統一建築附則》（UBBL）是由各州自主採納的屬地法規
必須認清的另一個關鍵法律事實是：《1984年統一建築附則》（UBBL）在馬來西亞並非鐵板一塊的全國性統一法典；它在憲政上屬於各州立法機關依本州實情分別自主採納的屬地性法規。這意味著與土地地界圍牆的法定建築紅線後退距離（setback）、防火隔離牆阻燃等級要求、自然通風采光標準以及臨時性構築物的特別準證審批流程，在雪蘭莪、吉隆坡聯邦直轄區、檳城或柔佛等不同州屬之間均存在顯著技術差異。業主切不可輕信網傳的通用數據，任何搭建計劃必須書面向所屬地方政府核實。
拿你自己的情況核對一遍
動工之前先問你自己所屬的地方政府，並且拿到書面答覆。一個構築物要不要批准，各市議會、各州都不一樣；而沒批准的那張通知書，是發給業主的，不是發給幫你搭的人。
買家檢查清單
在自己名下的永久或租賃地契土地上，擅自安放海運集裝箱貨櫃、組裝活動板房、固定車棚遮篷或儲物工棚而未事先取得市政廳圖測批文，依據馬來西亞建築法規均屬於違法行為。民間流傳的所謂只要結構是“臨時的”、“可拆卸的”或“帶輪子未打地基的”便能免受政府管制的說法，在法律上根本站不住腳。依據《1974年街道、排水及建築法令》（第133號法令）第70(1)條的強制性明文規定，任何人未經地方政府事先書面許可，不得擅自豎立任何建築物。該法令第70(11)條專門針對未經許可的結構工程，規定可處以不超過二萬五千令吉的罰款（實際現行罰金數額請向所屬地方政府最終核實），並明文規定推事庭在接到地方政府申請時，必須簽發強制令勒令整改或依法拆除。此外，依據第72(1)條，地方政府有權向業主正式下發通知書勒令在限期內自行拆除；依據第72(5)條，若業主逾期不履行，市議會有權依法直接派遣工程隊進場代為強行拆除，並將所產生的一切清拆費用向業主全額追償。尤其需要清醒認識的是，法定的行政與刑事追責對象百分之百針對該土地的“登記所有人（業主）”，而絕非幫你送貨安放貨櫃的供應商或施工包工頭。由於《統一建築附則》（UBBL）是由各州自主立法採納的，具體的建築紅線後退距離與技術規程因各州而異，業主在動工前必須向所屬地方市政局取得正式書面審批。
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| 1 | 在訂購任何集裝箱貨櫃或拼裝箱房之前，聘請正規註冊建築師或專業製圖師繪製正規工程建築圖測。 |
|---|---|
| 2 | 向所屬地方市政廳或市議會規劃部門正式遞交書面建築工程報建圖測，或申請臨時性構築物特別許可證。 |
| 3 | 對照所在州屬採納的《統一建築附則》（UBBL），核實該結構與鄰近地界圍牆的法定退距紅線及消防間距要求。 |
| 4 | 實地排查土地地下管網走勢，確保預定擺放位置絕不壓佔市政公共雨水排水渠或城市地下排汙管網保留地。 |
| 5 | 在將集裝箱貨櫃或鋼結構用平板車運進場地之前，確保市議會簽發的正式開工許可批文已下發且蓋印齊全。 |
常見問題
把海運集裝箱貨櫃安放在可移動輪子或防腐木塊上，就能合法繞開市政廳的建築圖測審批嗎？
絕對不能。依據《133號法令》第70(1)條，法律對“建築物”的認定涵蓋任何有頂棚或封閉式空間，與基礎施工形式無關。將貨櫃置於墊塊、千斤頂或車輪之上，在法律上絕不能免除地方政府的建築管制法定管轄權。
依據《133號法令》，未經市議會書面圖測批准擅自違建改建，法定的最高罰金數額是多少？
依據《1974年街道、排水及建築法令》第70(11)條，擅自改建違建可處以不超過二萬五千令吉的罰款（實際現行罰金數額請向所屬地方政府最終核實），且推事庭在接到地方政府申請時必須直接簽發強制整改或拆除令。
如果是租客在租來的空地上私自擺放了違規集裝箱貨櫃，市議會執法時會起訴租客還是房東？
依據《133號法令》的法定框架，行政與司法追責百分之百直接針對土地的“登記所有人（地主）”。雖然房東可在事後依據租約向違約租客索賠，但市議會下達的拆除通令與法庭傳票將直接由業主承擔。
地方市政廳有權在未經業主同意的情況下，強行進入私人土地拆除未經批准的違建構築物嗎？
完全有權。依據《1974年街道、排水及建築法令》第72(5)條，若業主在接到第72(1)條下的法定拆遷通告後逾期未履行，地方政府依法享有直接進入私人土地實施強制拆除並將全額清拆工程費用向業主追索的法定特權。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
什麼才算「缺陷」，什麼只是自然損耗、沉降，或你自己造成的
在馬來西亞房地產中，施工缺陷、自然沉降、正常損耗與業主自身造成的損壞之間的法律界線，決定了誰來承擔維修費用。受HDA管制的房屋在24個月缺陷責任期內享有法定救濟，而二手房地產則完全按現狀交屋。
Lewis 總結
在向發展商或賣家提出交涉之前，先依買賣合約明確界定瑕疵的法律屬性。如果房地產屬於交樓起算24個月DLP內的HDA新房，務必發出正式書面缺陷通知，要求其在30天內進場修復。若發展商拖延或拒不修繕，可在缺陷責任期屆滿後12個月內，向購屋者索償仲裁庭提出最高RM50,000的索償。若買的是二手房，法律上根本沒有缺陷責任期，簽約前的全面實地驗屋是你唯一的法定保障。
有地房子漏水：在談賠償之前，先找到真正的源頭
馬來西亞有地房屋的漏水與分層建築的樓上漏樓下完全不同。雨水會沿著屋架和橫樑長距離流動，最後才滴在天花板上，導致源頭難以捉摸。在交樓24個月DLP內的HDA新房由發展商在30天內修好，而二手房買家則必須按現狀自行承擔。
Lewis 總結
不要再浪費錢去粉刷天花板上的水漬了，趁著大雨天安排經驗豐富的驗屋師或屋頂師傅爬進屋頂夾層，沿著結構構件順藤摸瓜找到真正的漏水源頭。如果是交樓起算24個月DLP內的HDA有地新房，立即依Schedule G發出正式書面通知，要求發展商在30天內完成修復。若發展商拖延不辦，可在DLP屆滿後12個月內向購屋者索償仲裁庭提出最高RM50,000的索償。若是買二手房，必須在簽約前把屋頂天溝與防水收口維修費列入預算。
牆上的裂縫：哪些只是表面，哪些是結構問題
馬來西亞房屋的裂縫從表面的灰泥收縮微紋到基礎沉降引起的結構裂縫不一而足。裂縫的走向、形態以及是否隨時間擴大，決定了該找油漆工還是專業工程師。在交樓24個月DLP內的HDA新房由發展商在30天內修好。
Lewis 總結
絕不要任由普通裝修工隨便抹上批蕩灰就掩蓋一道貫穿結構構件的對角線或階梯狀裂縫。如果裂縫仍在持續發展，或伴隨房門窗戶卡滯變形，必須聘請正式註冊的專業工程師進行房屋結構安全性鑑定。若房地產處於Schedule G或Schedule H下交樓起算24個月的法定缺陷責任期內，立即向發展商發出正式書面催告，要求其在30天內進場修復。若發展商拖延不決，可在DLP屆滿後12個月內，向購屋者索償仲裁庭提出最高RM50,000的索償。
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