貸款與月供
雙薪家庭買房規劃：規避聯名貸款深坑與產權結構選擇
專為大馬雙薪伴侶撰寫的財務指南，解析聯名房貸運作機制、單人收入壓力測試及產權持有結構的法律界定。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 計劃合併收入共同購買住宅房地產的已婚或訂婚伴侶。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中等風險，主要關乎長期感情變動及單方收入中斷風險。 |
| 買家行動 | 進行單人收入還款壓力測試，起草共有產權退出機制，並在簽署 SPA 前明確界定產權結構。 |
合併 DSR 的雙刃劍效應
在申請聯名房貸時，銀行會根據你們合併後的月收入以及合併後的債務來評估 DSR：月淨收入低於RM5,000一般封頂在60%至70%，超過RM10,000後可以放寬到80%至85%。合併收入確實提高了借貸能力，讓你們更容易保持在首套或第二套房可獲得的90%融資成數以內，但在法律上，它也將雙方綁定在“無限連帶責任”中。如果其中一人遭遇裁員或降薪，銀行有權要求另一方獨自償還100%的月供，而絕非只供款一半。
針對收入中斷進行還款壓力測試
雙薪家庭最容易犯的錯誤，就是假設兩個人的薪水會永遠保持穩定。合理的財務規劃要求對月供進行壓力測試，模擬僅靠單方收入或合併收入大幅縮水時的還款能力。作為參考：一筆RM600,000、35年期的貸款，利率每上升0.25個百分點，月供大約增加RM91；上升0.50個百分點，月供大約增加RM183——數字看起來不大，但如果家庭只剩一份收入，這筆錢是實打實的壓力。
理清共同持有與按份共有的區別
兩人共同買房時，必須在買賣合約（SPA）和產權過戶文件上明確產權持有方式。在大馬，你需要選擇共同持有（一方去世後產權自動歸生存方）或按份共有（雙方擁有明確的比例份額，且可立遺囑傳給第三方）。這一選擇在未來具有決定性的法律約束力。
為未來的育兒及單薪階段預留空間
計劃生育子女的伴侶必須從一開始就將產假、工作時間縮減或轉型為單薪家庭的財務影響納入考量。在雙薪時期把DSR拉到銀行80%至85%的上限附近過度借貸，一旦開始產生育兒開銷，會導致現金流極度緊張。優先選擇在單薪狀態下也能輕鬆供款的房地產更為理智，也要記住：家庭未來如果申請第三套房貸，融資成數會被壓到70%，不會因為合併收入而放寬。
買家檢查清單
合併收入能顯著提升 DSR 審批額度，但也會帶來無限連帶債務責任。雙薪伴侶應當針對單人收入進行還款壓力測試，為未來的家庭階段做打算，並在簽署合同時明確劃分產權形式。
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| 1 | 以家庭中收入最高的一方的單人薪資，對房貸月供進行還款壓力測試。 |
|---|---|
| 2 | 理清共同持有（Joint Tenancy）與按份共有（Tenancy-in-Common）的法律差異。 |
| 3 | 起草一份私下協議，明確雙方出資比例以及感情變故時的處理方案。 |
| 4 | 權衡郊區房地產帶來的債務舒適度是否高於市區高檔項目。 |
| 5 | 確保男女雙方各自保留獨立的個人緊急備用金。 |
常見問題
如果聯名買房的伴侶分手，房貸會怎麼處理？
銀行不會主動分割貸款。雙方必須要麼賣掉房子結清貸款，要麼由其中一人向銀行申請轉貸，將貸款轉移至其單人名下。
我們以後可以把共同持有產權變更為按份共有產權嗎？
可以，但後期變更產權結構需要重新修改地契和買賣合約，這將產生額外的律師費、印花稅及行政費用。
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