市場數據
城市更新稅務優惠 2026：商業房產改造住宅的裝修扣稅指南
自2026課稅年度起，業主將舊商業建築改造成住宅，可享有10%的特別裝修扣稅優惠，上限達 RM1000 萬。
Quick summary
快速結論
先看重點，再慢慢讀完整文章。
適合誰
風險等級
Lewis verdict
將閒置或陳舊的商業房產改造為住宅，對於持有空置店面或舊寫字樓的業主來說是個巨大的商機。但在你投入資金前，千萬不要省去法律和稅務上的功課。針對高達 RM1000 萬的合格支出提供 10% 的特別稅務扣除，意味著你最多可以抵消 RM100 萬的應納稅收入，這確實大大提升了改造項目的可行性。然而，商業地契房產的水電費和門牌稅通常高得多，你必須確認改造後的住宅單位是否能成功申請轉換成住宅收費率。
最關鍵的是，截至2026課稅年度，內陸稅收局（LHDN）的審批框架和詳細指南仍在等待最後敲定。不要想當然地以為所有的裝修費用都合規而直接簽署工程合同。我的建議是：在 LHDN 公佈最終合格標準前，先保持觀望，並先驗證建築物的結構可行性。聯繫我，我會為你對接專業的稅務顧問和房產規劃師，在資金投入前做好最穩妥的審查。
買家行動
| 適合誰 | 持有閒置或老舊店面、寫字樓，並打算進行改造重置的商業資產持有者與房地產投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中至高 |
| Lewis verdict | 將閒置或陳舊的商業房產改造為住宅，對於持有空置店面或舊寫字樓的業主來說是個巨大的商機。但在你投入資金前，千萬不要省去法律和稅務上的功課。針對高達 RM1000 萬的合格支出提供 10% 的特別稅務扣除，意味著你最多可以抵消 RM100 萬的應納稅收入，這確實大大提升了改造項目的可行性。然而，商業地契房產的水電費和門牌稅通常高得多，你必須確認改造後的住宅單位是否能成功申請轉換成住宅收費率。 最關鍵的是，截至2026課稅年度，內陸稅收局（LHDN）的審批框架和詳細指南仍在等待最後敲定。不要想當然地以為所有的裝修費用都合規而直接簽署工程合同。我的建議是：在 LHDN 公佈最終合格標準前，先保持觀望，並先驗證建築物的結構可行性。聯繫我，我會為你對接專業的稅務顧問和房產規劃師，在資金投入前做好最穩妥的審查。 |
| 買家行動 | 在內陸稅收局（LHDN）發佈詳細的合格指南之前，暫緩簽署大型改造裝修合同，並諮詢稅務顧問對改造方案進行審計。 |
10%改造裝修扣稅條款拆解
在 2026 年預算案倡議中，馬來西亞政府設立了一項針對 2026 課稅年度（YA2026）及以後的特別稅務優惠。該優惠允許業主對將陳舊商業建築改造為住宅單位所產生的合格裝修支出申請 10% 的特別稅務扣除。每個項目的總合格支出上限為 RM1000 萬。這是一項直接的公司稅減免措施，旨在提高土地稀缺城市核心區內舊建築活化項目的經濟可行性。
10%改造裝修扣稅條款拆解
對比項目
標準裝修扣稅
新改造稅務優惠（YA2026）
對比項目
標準裝修扣稅
新改造稅務優惠（YA2026）
對比項目
標準裝修扣稅
新改造稅務優惠（YA2026）
| 對比項目 | 標準裝修扣稅 | 新改造稅務優惠（YA2026） |
|---|---|---|
| 扣稅比例 | 通常不可扣除或受限 | 合格支出的 10% |
| 最高上限 | 不適用 | 每個項目最高 RM10,000,000 |
| 合規用途 | 一般辦公室美化更新 | 商業空間改造成住宅用途 |
目標資產：將老舊商業地契改造成住宅用途
該政策的主要目標是解決大量閒置商業空間的問題，特別是城市中心老舊的店面、空置的商業寫字樓以及陳舊的高層辦公樓。通過鼓勵將這些空間改造為住宅公寓、共享居住空間或聯排住宅，政府希望活化市中心區域並增加城市住房供應。這避免了對新綠地進行開發的需要，因為在吉隆坡等城市，新綠地開發的成本正變得越來越高昂，且容易造成環境破壞。
水電費與門牌稅的商業收費陷阱
業主必須對商業產權建築的運營成本結構保持高度警惕。與住宅類房產相比，商業房產的水電費和汙水處理費要高得多。此外，地方政府的門牌稅（cukai taksiran）通常是住宅房產的兩倍。在改造建築物時，您必須向國家能源局（TNB）、水務局以及地方議會確認，這些獨立單位是否可以正式重新註冊為住宅費率，否則高昂的運營費用將嚴重吞噬您的淨租金回報率。
指南尚待出爐：下訂前的稅務顧問確認步驟
在政策推行初期，具體的行政流程和合格的建築改造標準仍有待內陸稅收局（LHDN）發佈詳細指南。目前尚不清楚哪些類型的管道工程、隔斷或結構性工程會被認定為『合規支出』。強烈建議業主在獲得稅務顧問的書面確認或 LHDN 的官方裁定前，不要投入大量資金或簽署具有約束力的裝修合同。
買家檢查清單
自 2026 課稅年度起，將老舊商業建築改造成住宅用途的合規支出可享有 10% 的特別所得稅扣除，上限為 RM1000 萬。具體申報細節目前尚待公佈。
1
2
3
4
5
| 1 | 確認課稅年度為 YA2026 或更晚 |
|---|---|
| 2 | 確認裝修開支是否被歸類為合格的改造轉換工程 |
| 3 | 向公用事業機構核實大樓水電費是否可以轉換為住宅費率 |
| 4 | 確認整個項目的合格支出不超過 RM1000 萬的最高上限 |
| 5 | 在簽署工程合同前，諮詢執業稅務顧問或 LHDN 官員 |
常見問題
2026課稅年度商業房產改住宅的最大扣稅額是多少？
特別扣稅比例為合格支出的 10%，每個項目最高扣稅支出上限為 RM1000 萬，自 2026 課稅年度起生效。
哪些房產符合這項城市更新稅務優惠的資格？
位於城市中心、被改造成住宅單位的老舊、未充分利用或閒置的商業建築，例如商業店面和辦公樓。
如果只做美化裝修而不改變結構，可以申請這項扣稅嗎？
不可以。該優惠專門針對將商業空間改造為住宅用途的工程，這通常需要結構、管道和戶型的重新改造。一般的辦公室表面美化更新不符合條件。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
下訂前，先學會用買家角度看 NAPIC 數據
官方數據不會直接告訴你買哪一個項目，但能幫你不要只相信銷售話術；下訂前應把成交、供應、滯銷和租金證據一起看。
Lewis verdict
數據不能取代實地看房，但它是讓買家不要衝動下訂的好工具。
GBI/GreenRE 綠色認證，真的能幫你省錢嗎？
綠色認證項目通常開價更高。這篇講清楚GBI和GreenRE在馬來西亞到底在評估什麼，以及作為個人買家，這個認證到底值不值得多付錢。
Lewis verdict
我不會只為了一個標籤就多付一大筆錢。我會先看實際的GBI/GreenRE等級（金級或鉑金級比只是「有認證」更重要），再問清楚能源效率的具體依據，才會把它當成加分項。
檳城房產投資分析：工業支撐的真實增長與供應過剩陷阱
檳城房地產市場受到高價值半導體和製造業的強力支撐。解析檳島對比威省的持久溢價，以及如何避開潛在的物業滯銷風險。
Lewis verdict
我常提醒買家：別把檳城當成一個整體來看。檳島和威省（Seberang Perai）的差距非常巨大。在島上，像丹絨 Tokong 和峇六拜（Bayan Lepas）由於土地稀缺和靠近就業中心，享有非常高的溢價。如果你看威省的峇都交灣（Batu Kawan），它確實吸引了巨大的電子電氣產業投資，但它是一個完全不同且不夠成熟的市場。另外，千萬別忽略 NAPIC 的滯銷數據——檳城有大量已完工但未售出的中端公寓。如果你在沒有半導體企業支撐的次要區域買入普通公寓，你將面臨極其殘酷的招租競爭。
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
確認課稅年度為 YA2026 或更晚
Send
確認裝修開支是否被歸類為合格的改造轉換工程
Send
向公用事業機構核實大樓水電費是否可以轉換為住宅費率
Send
確認整個項目的合格支出不超過 RM1000 萬的最高上限