負擔能力與價值
新盤 vs 二手房：大部分買家沒想到的「估價缺口」
新盤開價可能比附近同類二手房高25%到47%。如果銀行估價比你籤的合約價低，差額要你自己拿現金補。這篇講清楚這個機制到底怎麼運作。
Quick summary
快速結論
先看重點，再慢慢讀完整文章。
適合誰
風險等級
Lewis verdict
買家行動
| 適合誰 | 計劃用90%貸款成數買新盤的買家，以及正在比較新盤和附近二手房價格的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中高 |
| Lewis verdict | 這是我在新盤買家身上看過最常見的「意外」。我一定會在下訂之前，先幫忙對比附近二手房價格，而不是等銀行估價師來了才發現問題。 |
| 買家行動 | 在下訂新盤之前，請 Lewis 幫你拉出同郵區最近的二手房成交記錄，讓你大概知道銀行估價可能落在哪個範圍。 |
新盤價格為什麼會比二手房高
業界報道顯示，新盤開價一般比同郵區的二手房成交價高出25%到47%，而這個溢價經常被回扣、免費傢俱配套和現金回贈包裝掩蓋，讓開價看起來比實際更合理。但銀行不是根據開價放貸——銀行估價師會根據附近實際成交價來評估單位價值。
估價缺口是怎麼變成現金缺口的
假設你的合約價是RM650,000，打算用90%貸款成數，預算頭期款RM65,000。但銀行估價師把單位估成RM600,000，你的貸款上限就變成RM600,000 × 90% = RM540,000。這時你實際需要的現金是RM650,000 − RM540,000 = RM110,000——多出來的RM45,000是你沒預算到的，而且通常要在短時間內補上，不然可能損失訂金。
另一面：第H附表的進度付款
受房屋發展法令（HDA）管制的新盤交易，採用第H附表的進度放款方式——銀行按施工進度分批把錢放給發展商，通常在交鑰匙（VP）前貸款已經放了大約80%，交鑰匙時更達到約92.5%。這代表你在能搬進去或出租之前，就已經在還接近全額的貸款利息，如果你現在還在外面租房住，要預留雙重住房開銷的預算。
買家檢查清單
銀行批貸款是根據自己的市場估價，不是根據發展商的開價。兩者對不上的話，差額要你自己補現金——而且是在你原本預算的頭期款之外。
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| 1 | 同郵區最近的二手房成交價 |
|---|---|
| 2 | 對銀行估價的合理預期，不是只看開價 |
| 3 | 預留頭期款以外的現金緩衝 |
| 4 | 該項目的第H附表進度表 |
| 5 | 如果交鑰匙超過36個月延遲的LAD保障 |
常見問題
為什麼銀行估價會比我籤的合約價低？
新盤價格通常比附近的二手房成交價高（發展商溢價）。銀行估價師是根據實際同類成交價來評估，不是根據發展商開價，所以出現缺口很常見。
如果我沒辦法用現金補上估價缺口怎麼辦？
你可能需要跟發展商協商、尋找額外融資，或者面臨損失訂金的風險。這就是為什麼在下訂前先確認附近二手房價格很重要。
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