房屋缺陷、維修與裝修
違規的是承包商，為什麼收到通知的是業主
當裝修承包商違反地方市政建築法規時，法律上的執法整改通知書只會開給業主，而不是承包商。依據《133號法令》，法定罰款與法庭強制拆除令嚴格落在地契上的註冊業主頭上，私下協議毫無免責效力。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 準備花錢裝修的業主 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
責任最後落在誰身上
這一篇拆解的是：建築管制是針對建築物的所有人執法的，不管你們合約裡怎麼寫 在第一塊磚被撬起來之前，兩個問題就已經決定了大部分風險：這項工程要不要批准，以及做這件事的人有沒有註冊資格。
行政執法的法定精準靶向：為什麼全部法律責任嚴格綁定在業主頭上
當地方市政局或市議會的建築執法官員在日常巡查中查獲違規建築——例如未經報批擅自向後巷擴建封閉式廚房、加蓋超高圍牆、或是擅自拆毀承重結構——整套市政執法機器將百分之百嚴格對準地契上的註冊業主開火。依據《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令），地方政府的法定職責是維護其行政轄區內所有建築物的規劃與結構安全。整部法律在立法起草時就明確確立了對物權所有人的絕對追責機制，而不是去追究流動作業的第三方裝修施工隊。即便業主當場掏出一份白紙黑字的裝修合同，證明包工頭曾親口承諾“出任何市政問題由承包商全權承擔”，市政檢控官也絕不予採信，傳票與起訴狀只會直接寄到業主名下。
《133號法令》第70(11)條擅自改建罪：法定罰款與法庭強制拆除令
《133號法令》第70(11)條明文確立了對現有建築物實施非法改動的嚴重法定後果。任何人在未事先取得地方政府書面許可的情況下擅自改動任何建築物，一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰金（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額）。極其關鍵的是，該條款明確規定推事庭在地方政府的正式申請下，必須（shall）下達強制命令，責令定罪人員對違規建築物進行限期改建或將其徹底拆除恢復原狀。法律條文中的“shall”剝奪了法官的自由裁量寬大空間，意味著法庭一旦定罪，必須強制勒令業主自費進行工程恢復。
無證擅自營建的毀滅性後果：第70(13)條的重罰與按日持續累積罰款
若未經批准的違規改建在法律定性上被認定為依據《133號法令》第70(13)條(c)款構成的擅自營建罪——例如在院內私自搭建全封閉獨立附樓或加建兩層重型建築——法定刑事處罰將呈毀滅性升級。一經定罪，違規業主面臨不超過五萬令吉的鉅額罰金、或處以不超過三年的監禁、或兩者兼施（請向地方政府確認當前金額）。更令違章業主窒息的是，該條款還設立了極其嚴厲的持續性罰款機制：在正式定罪之後，只要該違法建築一天未被徹底拆除，法庭可依法加處每天一千令吉的持續性追加罰金。這項按日計算的罰金在持續累加之下，會迅速演變成吞噬整個家庭資產的財務黑洞。
第70(14)條鉅額懲罰性補辦規費陷阱與第70(15)條強制拆除命令
許多違建被市議會勒令停工的業主，往往心存僥倖，試圖通過花錢聘請建築師補交圖則走“先斬後奏、事後正規化”的捷徑。《133號法令》第70(14)條針對這種企圖設立了極具懲戒性的關卡：補辦圖則必須向地方政府足額繳納不少於標準規定規費五倍、且最高可達二十倍的懲罰性高額規費（請向你所在的地方政府確認當前規費標準）。若不全額繳納該筆懲戒罰金，地方政府依法必須直接拒收圖則。此外，依據第70(15)條，一旦依據第70(13)條被法庭定罪，推事庭必須依法下達強制命令，責令當事人改建或徹底拆毀該建築，絕不存在任何通過繳納罰款就能永久保留違建的可能。
第72(1)條與第72(5)條：市議會強行進場拆除與向業主全額追索開銷
地方政府對違法建築的執法威懾力絕不僅限於開出法庭傳票與罰金，更涵蓋了直接動用國家機器進行物理強拆。依據《133號法令》第72(1)條，凡建築物之營建或改動違反第70條規定者，地方政府有權直接向業主送達法定通知書，責令其立即停工、在指定期限內自行拆除該建築物、或採取市議會指定的糾正補救措施。若業主在通知書指定期限屆滿後仍心存僥倖拒不拆除，第72(5)條賦予地方政府無上權力：市議會有權派遣重型工程機械強行破門進場實施強制拆除，並將拆除作業所耗費的全部工程施工費與人工費，作為法定民事債務向業主依法全額追討。
拿你自己的情況核對一遍
開工之前，先跟你自己所屬的地方政府確認兩件事：這項工程需不需要批准，以及你的承包商有沒有做這項工程的註冊資格。這兩個答案在不同市議會、不同州屬都不一樣；而一項需要批准卻沒批准的裝修，責任落在業主身上，不是承包商身上。
買家檢查清單
依據《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令），所有建築管制的法定執法對象嚴格且絕對是建築物的註冊所有人（業主），無論你跟裝修承包商之間私下籤署了怎樣的免責協議或口頭承諾。第70(1)條明文禁止任何人在未獲地方政府事先書面許可前營建任何建築物。一旦進行未經核准的改建，第70(11)條規定業主一經定罪，可被處以不超過RM25,000的罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額），且推事庭在地方政府申請下必須下達強制改建或拆除令。依據第70(13)條，未經許可擅自營建一經定罪，可被處以不超過RM50,000的罰款、或處以不超過三年的監禁、或兩者兼施，並在定罪後違法狀態持續的每一天處以每天RM1,000的持續罰款（請向地方政府確認當前金額）。在第70(13)條定罪後，第70(15)條明文規定推事必須（shall）下達強制命令，責令定罪人員對建築物進行改建或將其徹底拆除。若事後試圖依第70(14)條提呈補辦圖則，申請人必須向地方政府繳納不少於五倍且不超過二十倍的懲罰性規定規費（請向地方政府確認當前規費標準）。依據第72(1)條，市議會直接向業主送達限期拆除通知書；若業主置之不理，第72(5)條授權市議會直接入場強拆並將全部費用向業主追索。
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| 1 | 清醒認識到依據《133號法令》下達的市政停工信、法庭傳票與刑事檢控，執法對象嚴格且絕對是業主本人。 |
|---|---|
| 2 | 在動工任何涉及結構拆改或建築擴建的工程前，依法必須取得房地產所在地方政府事先頒發的正式書面批文。 |
| 3 | 在動工任何未經市政批准的改建前，向當地市議會核實第70(11)條及第70(13)條下的法定罰金與按日累積罰款。 |
| 4 | 明確知曉若試圖在事後依第70(14)條補辦圖則，將依法面臨標準規費五至二十倍的鉅額懲戒性罰款規費。 |
| 5 | 高度警惕推事庭依據第70(15)條與第70(11)條下達的強制拆除或改建命令在定罪後屬於法定強制執行。 |
常見問題
明明違規施工的是裝修承包商，為什麼市議會開出的執法整改傳票上寫的是我的名字？
依據《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令），所有建築管制的法定執法對象嚴格且絕對是地契上的註冊業主。地方政府與私人包工頭沒有任何法定行政關係，所有違法營建責任完全由物權所有人承擔。
依據《133號法令》第70(11)條，未經市議會批准擅自改動現有建築物的法定罰款是多少？
依據《133號法令》第70(11)條，擅自改建建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請向地方政府確認當前金額）；且推事庭在地方政府申請下必須依法下達強制改建或徹底拆除命令。
依據《133號法令》第70(13)條，未經許可擅自營建的刑事處罰與按日累積罰金是多少？
依據第70(13)條，定罪者面臨不超過五萬令吉罰款、或最長三年監禁、或兩者兼施，並在定罪後違法建築未拆除的每一天，加處每天一千令吉的按日持續累積罰款（請向當地地方政府確認當前金額）。
依據《133號法令》第70(14)條，事後向市議會補辦違建工程圖則需要繳納多少懲罰性規費？
依據第70(14)條，補辦違建圖則依法必須向地方政府足額繳納不少於標準規定規費五倍、且最高可達二十倍的鉅額懲戒性規費（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切規費標準）。
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