貸款與月供

八打靈再也新樓盤分期付款指南：HDA Schedule H 施工放款與利息計

詳解像 The Atera 或 The Aldenz 等 PJ 在建新公寓的分期付款機制，剖析建築師認證階段及施工期累進利息的現金流管理。

Quick summary

快速結論

先看重點，再慢慢讀完整文章。

適合誰

PJ 在建新樓盤買家、規劃施工期現金流的投資者以及首次購房人群。

風險等級

低

Lewis verdict

施工利息起步較低並隨結構工程推進而逐步攀升；在 3 年的建設期內，務必將這一遞增的現金需求計入個人財務預算中。

買家行動

簽署 SPA 前，向 The Atera 或 The Aldenz 等項目的開發商銷售團隊索取一份標準工程分期放款預估明細表。

適合誰	PJ 在建新樓盤買家、規劃施工期現金流的投資者以及首次購房人群。
風險等級	低
Lewis verdict	施工利息起步較低並隨結構工程推進而逐步攀升；在 3 年的建設期內，務必將這一遞增的現金需求計入個人財務預算中。
買家行動	簽署 SPA 前，向 The Atera 或 The Aldenz 等項目的開發商銷售團隊索取一份標準工程分期放款預估明細表。

Schedule H 法定工程分期付款的保護性框架

在八打靈再也購買像 The Atera 或 The Aldenz 這樣的新開發高樓公寓，需要簽署受《房屋發展法》(HDA) 嚴格規管的標準 Schedule H 買賣合同 (SPA)。與二手房全額交割交付款項不同，新樓盤遵循嚴格按工程進度分期放款的機制。整體施工進度被拆解為具體的百分比節點，從打樁基礎、主結構框架到室內管道、牆面抹灰及道路基建。只有在獨立建築師出具官方認證證書確認特定階段已完工後，你的房貸銀行才會將對應比例的資金撥給開發商。這一法定機制能有效防止開發商違規提前支取資金。

工程節點分期放款比例拆解

Schedule H 合同的分期付款時間線劃分為清晰的施工節點。簽署 SPA 時，買家支付初始 10% 的首付款。進入第 2 階段，隨著地基打樁、地下停車場及鋼筋混凝土主結構封頂，累積放款額度將達到總房價的 50%。第 3 階段涵蓋砌磚工程、門框安裝、室內管線佈設及牆面抹灰，再放款 20%。最後的階段涵蓋下水道工程、電路佈線、小區道路、排水設施以及最終出具交樓批文。對於申請房貸的買家，銀行會代表你進行分期放款，而你在此期間只需針對銀行已實際放出的金額支付施工利息，無需開始還本。

施工期間累進利息 (Progressive Interest) 的現金流管理

施工利息是指在交房拿到鑰匙之前，買家每月須向銀行支付的僅涵蓋已放款金額的利息開銷。在施工第一年，當僅完成打樁與基礎工程（階段 2a）時，每月施工利息可能僅需幾百令吉。然而，隨著樓體結構不斷長高，當 70% 至 80% 的貸款已被放出時，每月施工利息將成比例大幅攀升。目前正在租房居住的買家，必須精細規劃這種現金流疊加支出，確保自身能夠同時承擔當前的房屋租金與逐月遞增的施工利息負擔。

處理放款通知書與防範逾期支付利息違約金

當建築師認證某一施工階段完工後，開發商會向你的貸款銀行及律所發出正式的階段請款通知書 (Stage Claim Notice)。根據標準 SPA 條款，銀行自通知書發出之日起享有 21 個工作日的放款寬限期，以將資金撥入開發商的 HDA 專用託管賬戶。若由於缺少文件或銀行處理延誤導致放款超時，開發商有權按年利率 10% 計收逾期付款利息。與貸款客戶經理及律所保持高效溝通，能確保放款請款單在寬限期內圓滿結清。

買家檢查清單

HDA Schedule H 規管下的進度放款能有效保障買家權益，資金僅在獨立建築師認證完成對應施工節點後方才釋放給開發商。

審閱 SPA 協議中附帶的標準 Schedule H 工程分期付款比例表。

確保按揭貸款銀行按時收到指定律所轉交的建築師簽署請款通知書。

在 36 個月的建設期內，預留資金應對逐月遞增的施工利息 (Progressive Interest)。

妥善保存開發商針對每一個完工階段發送的建築師進度認證函。

確認所有分期放款資金直接打入開發商在銀行設立的 HDA 專用賬戶。

1	審閱 SPA 協議中附帶的標準 Schedule H 工程分期付款比例表。
2	確保按揭貸款銀行按時收到指定律所轉交的建築師簽署請款通知書。
3	在 36 個月的建設期內，預留資金應對逐月遞增的施工利息 (Progressive Interest)。
4	妥善保存開發商針對每一個完工階段發送的建築師進度認證函。
5	確認所有分期放款資金直接打入開發商在銀行設立的 HDA 專用賬戶。