市場數據
2026 年大馬房產市場更新：GDP 增長、滯銷庫存與你需要知道的一切
2026 年第一季度 GDP 增長 5.4%，但房產交易量下跌 8.0%，交易額僅微跌 0.6%。深入解析 NAPIC 的滯銷庫存數據、房價指數、貸款趨勢，以及穩定的隔夜政策利率對買家意味著什麼。
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
本季度最值得關注的數據是交易量與交易額之間的落差：交易量下跌 8.0%，但總交易額僅下滑 0.6%。這並非市場疲軟的信號，而是資金正流向優質資產——成交數量減少但單價更高的交易順利完成，而素質較低的郊區庫存則滯銷。滯銷數據也印證了這一點：已完工滯銷住宅共 32,801 個單位，總值 RM163.7 億令吉，其中住宅與服務式公寓滯銷庫存合計超過 63% 定價高於 RM500,000，處於大多數首購族優惠措施覆蓋範圍之外。
如果你是買家，這對定價高於 RM500,000 且供應過剩的次級市場新盤是一個警示信號——簽約前務必先做好去化率的功課。融資方面則有好消息：自 2025 年 7 月降息以來，隔夜政策利率一直維持在 2.75%，經濟學家預計 2026 年剩餘時間將保持不變，只有在補貼合理化推高通脹的情況下才存在小幅加息的風險。這意味著，如果你現在以 4.22%-4.50% 的傳統貸款利率鎖定房貸，一年後回頭看未必會覺得吃虧。
我的建議是：如果你看中某個特定新盤，簽約前務必直接向開發商詢問該項目及周邊項目的滯銷庫存情況，尤其是定價高於 RM500,000 的單位。
買家行動
| 適合誰 | 希望在做出置業決定前，瞭解馬來西亞房地產市場最新宏觀經濟與 NAPIC 數據的買家及投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中等風險——滯銷庫存集中在 RM500,000 以上的價位區間，因此需要對該價位區間的新盤保持謹慎，而非對整體市場感到擔憂 |
| Lewis verdict | 本季度最值得關注的數據是交易量與交易額之間的落差：交易量下跌 8.0%，但總交易額僅下滑 0.6%。這並非市場疲軟的信號，而是資金正流向優質資產——成交數量減少但單價更高的交易順利完成，而素質較低的郊區庫存則滯銷。滯銷數據也印證了這一點：已完工滯銷住宅共 32,801 個單位，總值 RM163.7 億令吉，其中住宅與服務式公寓滯銷庫存合計超過 63% 定價高於 RM500,000，處於大多數首購族優惠措施覆蓋範圍之外。 如果你是買家，這對定價高於 RM500,000 且供應過剩的次級市場新盤是一個警示信號——簽約前務必先做好去化率的功課。融資方面則有好消息：自 2025 年 7 月降息以來，隔夜政策利率一直維持在 2.75%，經濟學家預計 2026 年剩餘時間將保持不變，只有在補貼合理化推高通脹的情況下才存在小幅加息的風險。這意味著，如果你現在以 4.22%-4.50% 的傳統貸款利率鎖定房貸，一年後回頭看未必會覺得吃虧。 我的建議是：如果你看中某個特定新盤，簽約前務必直接向開發商詢問該項目及周邊項目的滯銷庫存情況，尤其是定價高於 RM500,000 的單位。 |
| 買家行動 | 在做出購買承諾前，務必直接向開發商詢問特定項目或次級市場的滯銷庫存情況，尤其是定價高於 RM500,000 的單位。 |
宏觀背景：增長強勁，失業率偏低
馬來西亞 2026 年第一季度 GDP 按年增長 5.4%，此前 2025 年全年增長 5.2%，而 2025 年第四季度更曾強勁增長 6.3%。失業率處於十年低點 2.9%，反映勞動力市場依然韌性十足，持續支撐家庭對住房的需求。這一宏觀強勢正是解讀房產市場交易數據的重要背景——成交量的放緩並非經濟疲軟的信號，而是市場正變得更加挑剔。
交易量與房價指數：成交減少，價格堅挺
NAPIC 數據顯示，2026 年第一季度共錄得 89,966 宗房產交易，總值 RM51.09 至 51.90 億令吉，交易量按年下跌 8.0%，但交易額僅微跌 0.6%——這意味著隨著優質庫存去化，均價實際上有所上升，而低素質的郊區庫存則持續滯銷。住宅交易佔第一季度交易量的 58.8%，約 53,000 宗交易，總值超過 RM220 億令吉，而定價在 RM300,000 或以下的住宅交易達 27,209 宗，佔所有住宅交易的一半以上。馬來西亞房價指數為 235.2 點，按年上漲 1.7%，其中排屋與半獨立式住宅按年上漲 2.2%，高層住宅上漲 1.3%，獨立式洋房則下跌 0.7%。
滯銷庫存：未售房源集中在高價位區間
2026 年第一季度已完工滯銷住宅庫存為 32,801 個單位，總值 RM163.7 億令吉，按季度計算數量上升 7.6%，但價值下降 7.7%——這說明即便單位數量增加，滯銷庫存正日益集中在價格較低的房源。已完工滯銷服務式公寓庫存另有 19,263 個單位，總值 RM165.2 億令吉。住宅與服務式公寓合計滯銷庫存中，超過 63% 定價高於 RM500,000，處於大多數首購族優惠措施覆蓋範圍之外。這是數據中最明確的信號：供應過剩的風險確實存在，但主要集中在中高端價位區間，而非平均分佈於整個市場。
貸款與利率：借款人的穩定窗口期
2026 年第一季度房產貸款申請總額達 RM143.9 億令吉，按年下跌 2.0%，批核率保持穩定。REHDA 呼籲檢討對開發商強制實施的 30% 可負擔房屋配額要求，認為其影響項目可行性。貨幣政策方面，國家銀行在 2025 年 7 月降息 25 個基點後，將隔夜政策利率維持在 2.75% 直至 2026 年上半年，法定儲備金率也維持在 1.0% 不變。傳統房貸利率介於 4.22%-4.50%，伊斯蘭融資利率則為 3.95%-4.15%；一套 RM500,000 房產以 4.2% 利率分 30 年償還，月供約為 RM2,445。經濟學家預計隔夜政策利率將在 2026 年剩餘時間維持在 2.75%，只有在補貼合理化或外部能源衝擊推高核心通脹的情況下，才存在小幅加息 25 個基點的風險。展望未來，即將出臺的 2026 至 2035 年國家房屋政策旨在利用區域收入與需求數據（而非開發商成本）來制定可負擔房屋的價格上限。
買家檢查清單
2026 年第一季度馬來西亞 GDP 按年增長 5.4%，失業率降至十年低點 2.9%。房產交易量按年下跌 8.0%，但交易額僅微跌 0.6%——高端房產價格依然堅挺。馬來西亞房價指數按年上漲 1.7%，而已完工滯銷住宅庫存達 32,801 個單位，總值 RM163.7 億令吉，主要集中在 RM500,000 以上的價位。隔夜政策利率維持在 2.75%。
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| 1 | 留意交易量（按年下跌 8.0%）與交易額（按年下跌 0.6%）之間的落差，這是資金流向優質資產的信號 |
|---|---|
| 2 | 核實特定次級市場的滯銷庫存數據——合計滯銷庫存中超過 63% 定價高於 RM500,000 |
| 3 | 核實你所選房產類型對應的房價指數走勢（排屋/半獨立式 +2.2%，高層 +1.3%，獨立式洋房 -0.7%） |
| 4 | 趁隔夜政策利率維持在 2.75%、傳統貸款利率處於 4.22%-4.50% 之際及時鎖定貸款 |
| 5 | 若購買新盤，向開發商瞭解其對強制性 30% 可負擔房屋配額要求的應對情況 |
常見問題
交易量下降是否意味著馬來西亞房地產市場在 2026 年正在走弱？
不一定。交易額按年僅下跌 0.6%，而交易量下跌 8.0%，同時 GDP 按年增長 5.4%，失業率處於十年低點 2.9%——這些數據共同顯示市場正變得更具選擇性，而非全面走弱，疲軟主要集中在供應過剩的 RM500,000 以上價位區間。
現在是馬來西亞鎖定房貸利率的好時機嗎？
自 2025 年 7 月降息以來，隔夜政策利率一直維持在 2.75%，經濟學家預計 2026 年底前將保持不變，只存在小幅加息的有條件風險，因此現在以 4.22%-4.50% 的傳統利率鎖定房貸的借款人，短期內不太可能面臨明顯更差的利率環境。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
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留意交易量（按年下跌 8.0%）與交易額（按年下跌 0.6%）之間的落差，這是資金流向優質資產的信號
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核實你所選房產類型對應的房價指數走勢（排屋/半獨立式 +2.2%，高層 +1.3%，獨立式洋房 -0.7%）
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趁隔夜政策利率維持在 2.75%、傳統貸款利率處於 4.22%-4.50% 之際及時鎖定貸款