新加坡買家：柔佛與生活
50 萬、100 萬、200 萬令吉：2026 年每檔預算真正買到什麼
實事求是地講清楚：每檔預算在新山各區能為外國人買到什麼的具體例子——以及每檔錢在哪裡最耐花——寫給 2026 年考慮馬來西亞房產的新加坡人。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 想先用算清的數字看清新山的收益、成本和退出現實，再和資金留在新加坡的回報做比較的投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中高 |
| 買家行動 | 如果你正在新加坡考慮馬來西亞購房，可以找 Lewis 瞭解符合你預算和情況的最新項目——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排對比。 |
走進展銷廳之前該算的賬
以下要一路算清楚的是：每檔預算在新山各區能為外國人買到什麼的具體例子——以及每檔錢在哪裡最耐花。 二手單位售價低於 RM1m 時只能賣給馬來西亞人，價格一旦跌破這道門檻，你的退出市場就會立刻收窄。
每檔預算在柔佛的合法射程
RM50 萬過不了柔佛 RM100 萬的外國人門檻，所以在新山它只能走兩個例外：一個是 Medini——發展商單位不設外國人最低價、在長期租賃地契的總髮展商框架下也免州同意費，但轉售市場入住率低於 60%；另一個是森林城市——其項目專屬的 MM2H 通道接受 RM 500,000 起的房產，代價是 15–30% 的入住率。RM100 萬是新山的通用入場券：所有普通分層項目都向你打開，但恰好在門檻價買入的單位，轉售時面對的是一個很薄的外國接盤池。RM200 萬則換了一個類別——它夠到柔佛 RM200 萬的有地門檻，也夠到 CIQ 的豪華項目，其中 Quayside JBCC 的尺價約 RM 1,651，處於市中心地帶的頂端。
每檔預算在柔佛的合法射程
預算檔
在柔佛夠得著什麼
但書
預算檔
在柔佛夠得著什麼
但書
預算檔
在柔佛夠得著什麼
但書
| 預算檔 | 在柔佛夠得著什麼 | 但書 |
|---|---|---|
| RM50 萬 | Medini 發展商單位（無外國人門檻、免同意費）；森林城市經其 RM50 萬 MM2H 通道 | Medini 轉售入住率低於 60%；森林城市入住率 15–30% |
| RM100 萬 | 門檻線上的新山普通分層市場 | 恰在門檻價的單位轉售時外國接盤池很薄 |
| RM200 萬 | 有地住宅（柔佛 RM200 萬有地門檻）及 CIQ 豪華項目（Quayside JBCC 約 RM 1,651/尺） | 8% MOT 和同意費按大得多的基數徵收 |
與 LEWIS 討論
我暗自最擔心的是 RM100 萬這一檔——買家咬牙夠到門檻，恰好在門檻價買入，然後繼承整個市場裡最薄的轉售位置。我更乾脆的建議：在 RM50 萬這檔，先質疑柔佛是不是對的州；在 RM100 萬，要麼明顯高於門檻買，要麼買走廊；在 RM200 萬，有地住宅才是本地市場有朝一日會從你手裡接走單位的地方。
每檔錢在哪裡最耐花
交易成本隨每一檔同步放大：8% 外國人 MOT、州同意費（按房價的 3% 計、最低 RM 30,000，柔佛實例為 RM 45,000，Medini 豁免）和約 1-1.5% 的律師費——已發佈的 RM150 萬實例算下來是 RM 198,500 的成本、在 60% 貸款成數下約 53% 的前期現金。在 RM100 萬及以上，錢最耐花的地方要麼是步行邊境走廊——入住率超過 90%、毛收益最高 6.5%——要麼是本地自住轉售需求真實存在的成熟郊區。在 RM200 萬，有地住宅為你買到全州最深的本地接盤池。在 RM50 萬，請對自己誠實：肯收你的那兩個計劃，恰恰也是新山最空的兩個微市場，所以那個折扣不是白給的。
行動之前，我會先核實這些
在任何一檔下定之前，請先向律師確認當前的州門檻以及 Medini 和森林城市計劃的確切條款，因為這些框架都可能改變。 把本文的每一筆賬，用你的真實數字重算一遍——實際報價、可比房源的租金、當前管理費——再按多空置一個月、租金少收一成做壓力測試，然後才做決定。
買家檢查清單
RM50 萬在柔佛只能走 Medini 或森林城市的 RM50 萬 MM2H 通道；RM100 萬恰好在外國人門檻上打開普通市場；RM200 萬則夠到有地住宅和尺價約 RM 1,651 的 Quayside 級 CIQ 項目。
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| 1 | 扣掉每一項持有成本——管理費、儲備金、地稅、門牌稅、保險、30% 租金稅 |
|---|---|
| 2 | 按多空置一個月、租金少一成做壓力測試 |
| 3 | 把退出建成模型：RPGT、7% 保留款、中介費和現實的銷售週期 |
| 4 | 把最終淨數字誠實地和國庫券、房托比一比 |
| 5 | 把 8% 的外國人印花稅算進入場成本，再數一數要多少年淨租金才賺得回來 |
常見問題
我大約有 RM70 萬——該咬牙上 RM100 萬，還是現在就買 Medini？
誠實的岔路是這樣的：夠到 RM100 萬能打開整個市場，但你正好站在外國接盤池最薄的門檻上；而 Medini 更便宜的入場，買進的是入住率不足 60% 的長期租賃地契項目。RM70 萬沒有免費的選項——拿著你自己的貸款報價，把「明顯高於 RM100 萬的走廊單位」和「再等等、繼續存」放在一起比。
將來賣出時要交什麼稅？
外國賣家持有五年內出售，增值部分按 30% 繳 RPGT，五年後 10%；交易時買方律師會先保留房價的 7% 等待清稅。
新山的租金收益率會被什麼吃掉？
30% 的非居民租金統一稅、管理費和儲備金、地稅和門牌稅、保險、中介費，還有空置——邊境走廊之外一般每年空 1.5 到 3 個月。
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