貸款與月供

自僱人士申貸秘籍：攻克大馬 DSR 算法與稅務申報難關

為大馬自由職業者、企業老闆及零工經濟從業人員撰寫的房貸實用指南，詳述入息驗證、稅務申報及信用審查技巧。

Quick summary

快速結論

先看重點，再慢慢讀完整文章。

適合誰

準備購買房產的自由職業者、獨資企業主、佣金收入者及公司股東。

風險等級

中等至高風險，主要源於銀行嚴格的收入驗證標準以及不穩定的現金流。

Lewis verdict

如果你是自僱人士，千萬別指院走進售樓部就能快速通過貸款審批。目前全國房貸批准率只有 40.6%，銀行對非固定薪資收入持高度審慎態度。他們不會只看你上個月的大額進賬，而是會通過你的 Borang B 報稅單和審計賬目，來測算你過去 2 到 3 年的平均收入。你的 CCRIS 和 CTOS 信用報告必須毫無瑕疵，因為銀行會用信用記錄來對沖你收入的波動性。如果你的企業收入屬於季節性波動，請主動提供賬單和憑證來說明規律，不要讓信貸委員會去猜。

如果平均下來的 DSR 依然偏低，可以考慮與擁有固定薪資的配偶辦理聯名貸款，但要提防聯名負債風險。至少提前六個月開始整理你的財務資料。

買家行動

連續 3 年準確申報 Borang B 個人所得稅，聯繫銀行預估折算後的平均收入，並儘早下載 CCRIS 報告。

適合誰	準備購買房產的自由職業者、獨資企業主、佣金收入者及公司股東。
風險等級	中等至高風險，主要源於銀行嚴格的收入驗證標準以及不穩定的現金流。
Lewis verdict	如果你是自僱人士，千萬別指院走進售樓部就能快速通過貸款審批。目前全國房貸批准率只有 40.6%，銀行對非固定薪資收入持高度審慎態度。他們不會只看你上個月的大額進賬，而是會通過你的 Borang B 報稅單和審計賬目，來測算你過去 2 到 3 年的平均收入。你的 CCRIS 和 CTOS 信用報告必須毫無瑕疵，因為銀行會用信用記錄來對沖你收入的波動性。如果你的企業收入屬於季節性波動，請主動提供賬單和憑證來說明規律，不要讓信貸委員會去猜。如果平均下來的 DSR 依然偏低，可以考慮與擁有固定薪資的配偶辦理聯名貸款，但要提防聯名負債風險。至少提前六個月開始整理你的財務資料。
買家行動	連續 3 年準確申報 Borang B 個人所得稅，聯繫銀行預估折算後的平均收入，並儘早下載 CCRIS 報告。

非固定薪資買家面臨的收入驗證門檻

自僱人士，包括自由職業者、獨資企業主和公司股東，沒有標準的薪資單或定期公積金（EPF）繳納證明。為了驗證收入，馬來西亞的銀行需要極為詳盡的材料：SSM 商業登記證、2 至 3 年的報稅單（Borang B 或 BE）、6 個月的商業銀行流水以及管理賬目。缺少其中任何一項都會導致貸款被直接拒籤。

為什麼貸款審批時間更長且以平均收入為準

由於全國平均房貸批准率僅為 40.6%，銀行對浮動收入的審批規則非常保守。授信人員不會以你收入最高的月份來計算 DSR，而是會取你 24 到 36 個月的淨利潤平均值。這種折算方式往往會導致銀行認定的收入低於你的預期，且審批過程通常比普通受薪員工慢一倍。

CCRIS 與 CTOS 乾淨信用記錄的決定性作用

對於受薪買家，如果公積金記錄穩定，信用卡偶爾逾期幾天可能還會被容忍。但對於自僱申請人，信用評分權重被放大。由於你的收入本身存在波動，CCRIS 中的任何逾期還款或 CTOS 上的負面標記都會被視為高風險信號。提前 6 個月檢查並清理信用記錄是不可或缺的。

應對浮動流水與聯名貸款解決方案

季節性的業務收入會導致銀行流水出現週期性斷檔。自僱買家必須主動提供書面解釋及配套發票，證明這些波動屬於正常商業規律。如果平均後的個人 DSR 仍無法達標，一個可行的方案是與擁有固定薪資的家庭成員進行聯名貸款，以穩定信用檔案，但需注意聯名債務責任。

買家檢查清單

鑑於全國房貸批准率僅為 40.6%，自僱買家面臨更長的審批時間。銀行會以 2-3 年的平均收入進行測算，因此規範申報 Borang B 稅務、提前清理 CCRIS 記錄及保持流水穩定至關重要。

整理連續 3 年的 Borang B 報稅單，確保申報稅額與銀行流水相符。

確保你的企業 SSM 登記處於活躍狀態，且公司銀行對賬單記錄完整。

在正式遞交房貸申請前至少 6 個月，下載並清理你的 CCRIS 和 CTOS 信用報告。

自僱貸款審批週期較長，請在購房時間線上預留出 6 到 8 周的審批時間。

評估是否需要與擁有固定受薪收入的配偶聯名，以通過銀行的 DSR 審核。

1	整理連續 3 年的 Borang B 報稅單，確保申報稅額與銀行流水相符。
2	確保你的企業 SSM 登記處於活躍狀態，且公司銀行對賬單記錄完整。
3	在正式遞交房貸申請前至少 6 個月，下載並清理你的 CCRIS 和 CTOS 信用報告。
4	自僱貸款審批週期較長，請在購房時間線上預留出 6 到 8 周的審批時間。
5	評估是否需要與擁有固定受薪收入的配偶聯名，以通過銀行的 DSR 審核。