Lewis 觀點
2026 年新加坡人該不該在新山買房？印花稅翻倍後，數字還站得住腳嗎
RTS Link 確實讓新山 Bukit Chagar 沿線對領新幣薪水的租客有真實吸引力，但馬來西亞從 2026 年 1 月 1 日起把外國買家印花稅從 4% 翻倍到 8%。這裡是新加坡買家真實的入場成本算法。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
買家行動
| 適合誰 | 想在關口附近獲得新幣薪水租金收入、能接受 5 年以上持有期和 2026 年更高交易成本的新加坡買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中等 |
| Lewis verdict | 對以租金收入為主、瞄準領新幣薪水租客的新加坡買家來說，RTS Link 附近的新山依然行得通，但 2026 年的印花稅調整讓過去那種「輕鬆賺」的算法不再成立——現在你需要用現實的 5 年以上持有期來消化更高的入場成本，而不是短期轉手。 |
| 買家行動 | 下訂前，請 Lewis 幫你把完整入場成本（8% 印花稅、柔佛州徵費、律師費）套進現實的 5 年租金與退出情景裡算一遍。 |
RTS Link 的租客故事是真的，不是炒作
新柔捷運系統（RTS Link）連接 JB Sentral（Bukit Chagar）與新加坡 Woodlands North，設計運力為每小時每個方向最多 10,000 名乘客。在 Bukit Chagar 沿線，高層項目的出租率已經超過 90%，租客主要是領新幣薪水的人群——因為新幣收入對上新山較低的生活成本，這批租客能輕鬆負擔較高的租金。這批租客支撐關口附近毛住宅回報率達到 5.0%-7.0%，以馬來西亞的標準來說是相當強的數字。
2026 年改變了什麼：印花稅翻倍了
從 2026 年 1 月 1 日起，外國買家在馬來西亞購買房產需繳納統一 8% 的印花稅（按 SPA 成交價計算）——是之前 4% 稅率的兩倍，且 MM2H 簽證持有人也沒有豁免。除此之外，柔佛州還徵收自己的 2% 州徵費，加上同意費（100 萬令吉以下統一徵收 RM50,000，或 100 萬以上按 3%、最低 RM30,000 計算）。再加上律師費和其他雜費，新加坡買家在新山一套 100 萬令吉的單位上，總交易成本很容易就超過 RM130,000-150,000，還沒算入住後的開銷——這種規模的成本堆疊在 2025 年幾乎不存在。
貸款現實：槓桿比本地人低
非本地居民買家通常面對 60%-70% 的貸款成數上限，比馬來西亞公民能拿到的槓桿更低。這意味著你需要一開始就拿出更多現金，再加上更高的印花稅。租金收入也要按統一 28% 的非居民預扣稅率徵稅，這會明顯拉低淨回報率、跟廣告上的毛回報數字有落差——下決定前，先算你的稅後現金流，而不是只看 5.0%-7.0% 這個毛回報數字，再去跟新加坡房產的淨回報做比較。
所以：這筆賬還算得過來嗎？
算得過來，但時間線變了。RTS Link 的租客需求和回報故事依然紮實——這不是靠一條還沒建好的捷運線炒作出來的，出租率已經是現實數據。但 2026 年印花稅翻倍加上柔佛州的徵費結構，意味著 2-3 年的短期轉手已經很難輕鬆覆蓋更高的入場成本。能承諾 5 年以上現實持有期、並且用扣除 28% 租金稅後的淨回報（而不是毛回報）來算賬的買家，仍然算得出一個可行的方案。想快速轉手的買家，在假設舊有的 RTS Link 故事還按舊成本適用之前，應該先跟 Lewis 重新核算一遍。
買家檢查清單
RTS Link 的租客故事是真的（關口附近出租率超過 90%，毛回報 5.0%-7.0%），但翻倍後的 8% 印花稅加上柔佛州徵費，意味著你的總入場成本比 2025 年明顯更高。先算完整成本，再拿門牌價跟新加坡比。
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| 1 | 完整 2026 年入場成本：8% 印花稅 + 柔佛州徵費 + 同意費 + 律師費 |
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| 2 | 非居民貸款成數上限（60%-70%）和所需現金儲備 |
| 3 | 扣除 28% 非居民租金稅後的淨回報，而不是只看 5.0%-7.0% 毛回報 |
| 4 | 現實的持有期（5 年以上）而不是短期轉手的假設 |
| 5 | 下訂前先跟外國人買馬來西亞房產完整指南做對比 |
常見問題
2026 年，新加坡人在 RTS Link 附近買新山房產還值得嗎？
關口附近的租客需求和 5.0%-7.0% 毛回報是真實的，但 2026 年印花稅翻倍到 8% 明顯推高了入場成本。對計劃持有 5 年以上的買家依然行得通，短期轉手就沒那麼划算。
新加坡人在柔佛買房實際要付多少稅？
統一 8% 印花稅（按 SPA 成交價），加上柔佛州 2% 州徵費和同意費（100 萬令吉以下統一 RM50,000，以上則 3%、最低 RM30,000）。非居民租金收入統一按 28% 徵稅。
MM2H 簽證持有人能豁免 8% 外國人印花稅嗎？
不能。根據 2026 年 1 月 1 日起生效的新規定，MM2H 簽證持有人沒有任何印花稅豁免——不論簽證身份，統一按 8% 稅率徵收。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
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