貸款與月供

新加坡人大馬購房的真實成本算賬（以新山 RM150 萬項目為例）

以 2026 年新山 RM150 萬轉售房產為例，對比外國買家與本地公民的各項交易費用及實際現金首付。

Quick summary

快速結論

先看重點，再慢慢讀完整文章。

適合誰

希望在正式下訂出價前獲取精細化費用對照算賬表的新加坡自住與投資買家。

風險等級

中

Lewis verdict

外國買家在規劃現金儲備時，必須充分考量更低的高成數首付、8% 外國買家印花稅以及州政府許可費算式。

買家行動

聯繫 Lewis 為您的目標意向房產量身出具一份個性化的現金自籌成本測算表。

適合誰	希望在正式下訂出價前獲取精細化費用對照算賬表的新加坡自住與投資買家。
風險等級	中
Lewis verdict	外國買家在規劃現金儲備時，必須充分考量更低的高成數首付、8% 外國買家印花稅以及州政府許可費算式。
買家行動	聯繫 Lewis 為您的目標意向房產量身出具一份個性化的現金自籌成本測算表。

交易背景分析：2026 年新山 RM1,500,000 轉售房產算例

要釐清在馬來西亞購買住宅房產的真實現金需求，買家必須審視一套完整的細分財務模型。以 2026 年稅制下新山一套售價 RM1,500,000 的轉售公寓為例。外國買家通常面臨最高 60% 的貸款成數 (LTV) 限制，須支付 40% 的現金首付。相反，馬來西亞公民購買首兩套住房通常可獲得 90% 的 LTV 融資，僅需 10% 的首付。以下是交割雜費及總現金支出的完整對比算賬表。

完整交割費用明細對比表：外國買家 vs 本地公民

下表列出了在《2023年律師酬金條例》(SRO 2023) 及 2026 年稅率下，轉售交易所需的每項強制性開支明細：

完整交割費用明細對比表：外國買家 vs 本地公民

開支明細

房貸借款金額

外國買家 (60% LTV)

RM900,000

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM1,350,000

開支明細

現金首付款

外國買家 (60% LTV)

RM600,000 (40% 現金)

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM150,000 (10% 現金)

開支明細

MOT 轉讓印花稅

外國買家 (60% LTV)

RM120,000 (8% 平準稅率)

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM44,000 (漸進稅率)

開支明細

房貸合同印花稅

外國買家 (60% LTV)

RM4,500 (貸款額 0.5%)

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM6,750 (貸款額 0.5%)

開支明細

SPA 買賣合約律師費 (SRO 2023)

外國買家 (60% LTV)

RM16,250

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM16,250

開支明細

房貸合約律師費 (SRO 2023)

外國買家 (60% LTV)

RM10,250

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM15,500

開支明細

州政府許可費 (State Consent)

外國買家 (60% LTV)

RM15,000 (柔佛外國買家徵稅)

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM0

開支明細

房產評估費

外國買家 (60% LTV)

RM2,500

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM2,500

開支明細

交易雜費開支總計

外國買家 (60% LTV)

RM168,500

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM85,000

開支明細

所需總現金自籌開支

外國買家 (60% LTV)

RM768,500 (約佔房價 51%)

馬來西亞公民 (90% LTV)

RM235,000 (約佔房價 16%)

開支明細	外國買家 (60% LTV)	馬來西亞公民 (90% LTV)
房貸借款金額	RM900,000	RM1,350,000
現金首付款	RM600,000 (40% 現金)	RM150,000 (10% 現金)
MOT 轉讓印花稅	RM120,000 (8% 平準稅率)	RM44,000 (漸進稅率)
房貸合同印花稅	RM4,500 (貸款額 0.5%)	RM6,750 (貸款額 0.5%)
SPA 買賣合約律師費 (SRO 2023)	RM16,250	RM16,250
房貸合約律師費 (SRO 2023)	RM10,250	RM15,500
州政府許可費 (State Consent)	RM15,000 (柔佛外國買家徵稅)	RM0
房產評估費	RM2,500	RM2,500
交易雜費開支總計	RM168,500	RM85,000
所需總現金自籌開支	RM768,500 (約佔房價 51%)	RM235,000 (約佔房價 16%)

剖析海外買家交易溢價開支的主要驅動因素

分析數據明細可見，外國買家支付的交易雜費總計達 RM168,500，而本地公民僅為 RM85,000。海外買家的核心溢價驅動因素包括 8% 平準 MOT 印花稅（RM120,000 對比 RM44,000）以及 RM15,000 的柔佛外國人州政府許可費。此外，由於外國人貸款上限為 60% LTV，首付款要求攀升至 RM600,000。結果導致外國買家必須籌措 RM768,500 的初始現金——約佔房產購買價格的 51%。

交割開支財務規劃與應急緩衝資金管理

由於交易雜費無法折算進房貸中，買家在正式出價下訂前必須確保充裕的無受累現金流動性。除了核算的 RM768,500 現金需求外，審慎的買家還會保留 3% 至 5% 的應急緩衝金，用於支付雜項墊款、地契檢索費、水電押金以及匯率波動點差。精細的財務預算能有效防範違約風險，確保法律交割圓滿完成。

買家檢查清單

購買新山一套價值 RM150 萬的轉售住宅，外國買家需要準備高達 RM768,500（約佔房價 51%）的總現金支出，而本地公民僅需 RM235,000（約 16%）。

依據外國買家 60% 的房貸成數上限，準備 40% 的現金首付款預算。

核算 8% 的外國買家 MOT 轉讓印花稅金額（在 RM150 萬房產上為 RM120,000）。

將《2023年律師酬金條例》(SRO 2023) 規定下的買賣與貸款合約律師費列入算式。

包含 RM15,000 不可退還的柔佛外國人州政府許可審批費。

額外保留 3% 至 5% 的現金緩衝金，用於支付評估費、檢索費及雜項開支。

確保可支配的現金總儲備達到房產購買評估總價的約 51%。

1	依據外國買家 60% 的房貸成數上限，準備 40% 的現金首付款預算。
2	核算 8% 的外國買家 MOT 轉讓印花稅金額（在 RM150 萬房產上為 RM120,000）。
3	將《2023年律師酬金條例》(SRO 2023) 規定下的買賣與貸款合約律師費列入算式。
4	包含 RM15,000 不可退還的柔佛外國人州政府許可審批費。
5	額外保留 3% 至 5% 的現金緩衝金，用於支付評估費、檢索費及雜項開支。
6	確保可支配的現金總儲備達到房產購買評估總價的約 51%。