借款人走了，貸款沒走

Quick summary

快速總結

適合誰

正在決定房貸怎麼安排、怎麼供的借款人

風險等級

中

買家行動

把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。

適合誰	正在決定房貸怎麼安排、怎麼供的借款人
風險等級	中
買家行動	把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。

不能商量的那一部分

本文要處理的是：在銀行開始計算欠款之前，在世的家人實際上要做什麼、按什麼順序做銀行在為兩件事定價：你還不還得起，以及萬一你還不起它能收回多少。幾乎每一個看起來很任意的放貸決定，把這兩個問題拆開之後就說得通了。

房貸債務的持續存在：為什麼借款人走了貸款依然有效

在遭遇親人離世的家庭中，極易產生一種誤解，以為房貸是綁定在借款人肉身之上的債務，人一走貸款自然就一筆勾銷或自動暫停。在馬來西亞銀行與債務法規下，房屋貸款是以房地產地契上註冊的法定抵押權（legal charge）為擔保的嚴肅商業債務。借款人的去世絕不代表債務的消滅，抵押權依然完好無損，後臺每日計息照常滾動。死者的遺產繼承人在繼承房屋資產的同時，必須全盤承受其附帶的全部債務負擔；一旦房貸出現斷供，銀行有絕對的法律權利啟動抵押物拍賣拍賣程序。

第一步：立即向銀行提交正式書面通知與死亡證明文件

家屬在處理後事時的第一項重要財務手續，是正式向貸款銀行的分行或信貸管理部門遞交書面通知信。該信件必須附上由國民登記局（JPN）正式核發的死亡證明書經認證副本，以及相關親屬的身份證明。向銀行發出正式書面通知，能夠在法律層面上確立借款人過世的正式事實，防止賬戶發生未授權操作或產生欺詐風險，並由銀行出具截至借款人過世當天的精確貸款結欠結單與賬戶流水狀況。

第二步：排查並迅速啟動房貸保險理賠與貸款結清流程

家屬必須立刻翻閱死者生前的購房貸款檔案，核實其當初借貸時是否綁定投保了房貸保障保險。在馬來西亞購置房地產時，借款人通常會投保遞減式房貸保單（MRTA）或定額式房貸保單（MLTA）。若查實存在有效的保單覆蓋，家屬必須立刻向保險承保機構遞交理賠申請表、醫生醫療報告與死亡證明。保險公司在核實批准後，會直接將理賠金撥付給貸款銀行用於全額結清或大幅衝抵未償貸款本金，從而解除房地產上的銀行抵押負擔。

第三步：辦理法庭遺囑認證、遺產管理書與地契遺產更名手續

即便保險理賠金已完全結清了銀行房貸，房屋產權在法律上也絕不可能自動過戶給家屬。若死者生前立有有效遺囑，指定的遺囑執行人必須向高等法院申請遺囑認證書（Grant of Probate）；若死者生前未立遺囑，法定繼承人必須向高院或土地行政處申請遺產管理書（Letters of Administration）。只有在法庭正式下達蓋有鋼印的遺產承辦文書後，法定代理人方能前往土地局辦理地契繼承過戶手續（Form 14A或相關法定文書），將房地產正式過戶給合法繼承人。

墊付遺產承辦過渡期間的每月供期，堅決阻斷銀行法拍程序

許多在世家屬最常犯的一個致命錯誤，是在等待保險理賠或等待法庭下達遺產管理文件的漫長期間，直接停止向銀行繳付每月房貸供期。須知名詞複雜的保險理賠調查與法庭遺產繼承審批流程往往耗時數月之久。在這段漫長的法律真空期內，如果斷供，房貸賬戶會迅速累積逾期欠款併產生滯納罰息，銀行系統會自動觸發違約警告信並啟動法拍起訴。在世家屬必須籌措資金按期墊付每月供期，直至貸款完全結清或正式完成過戶。

拿你自己的情況核對一遍

在你做出承諾之前，先拿到銀行的書面答覆。放貸政策各行不同、隨時改變，而且是按你自己的資料逐案審批的。真正有約束力的是貸款要約書（letter of offer）；銀行職員口頭說的不算。

買家檢查清單

借款人去世後，未償還的房屋貸款作為以房地產為抵押的法定債務依然完全有效。銀行絕不會因為借款人過世而自動暫停計息或停止催繳供期；任何未按期繳付的供期都會迅速轉為逾期欠款，並觸發違約催收程序。在世家屬必須立刻按照嚴密的順序採取行動：首先，憑經認證的死亡證明書正式書面通知貸款銀行；其次，排查死者生前是否投保了遞減式房貸保單（MRTA）或定額式房貸保單（MLTA），以便迅速啟動理賠程序清償貸款餘額；第三，向高等法院或土地行政處啟動遺產承辦程序，以取得遺囑認證書（Grant of Probate）或遺產管理書（Letters of Administration）。最為關鍵的是，在漫長的遺產認證期間，家屬必須繼續按月墊付房貸供期，以防銀行因斷供啟動拍賣訴訟程序。

1

在借款人過世後，立即向貸款銀行遞交正式書面通知信，並附上國民登記局死亡證明書經認證副本。

2

迅速排查並找齊死者生前的房貸文件，核實是否存在處於有效保障期內的 MRTA 或 MLTA 房貸保險保單。

3

準備齊全醫院醫療報告與死亡證明，向承保保險公司正式提交房貸保險理賠申請檔案以清償貸款。

4

聘請專業律師向高等法院或土地行政處申請正式的遺囑認證書（Probate）或遺產管理書（LA）。

5

在等待保險理賠與法庭認證的過渡期內，家屬必須按月繼續墊付房貸供期，堅決杜絕斷供法拍風險。

1	在借款人過世後，立即向貸款銀行遞交正式書面通知信，並附上國民登記局死亡證明書經認證副本。
2	迅速排查並找齊死者生前的房貸文件，核實是否存在處於有效保障期內的 MRTA 或 MLTA 房貸保險保單。
3	準備齊全醫院醫療報告與死亡證明，向承保保險公司正式提交房貸保險理賠申請檔案以清償貸款。
4	聘請專業律師向高等法院或土地行政處申請正式的遺囑認證書（Probate）或遺產管理書（LA）。
5	在等待保險理賠與法庭認證的過渡期內，家屬必須按月繼續墊付房貸供期，堅決杜絕斷供法拍風險。