房屋缺陷、維修與裝修
哪些裝修需要地方政府批准，哪些不用
馬來西亞建築法規並沒有一份全國通用的豁免裝修清單。在《133號法令》第70(1)條下，未經事先書面許可擅自營建或改建建築物屬於違法，具體細則由各州採納的建築附例規定，且法律責任完全由業主承擔。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 準備花錢裝修的業主 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
開工之前先把這件事定下來
本文要處理的是：這個問題沒有全國統一的答案；而一旦假設錯了，責任落在業主身上，不是承包商 建築管制是針對建築物的所有人執法的。你跟承包商籤的合約，決定的是事後你能向他追回什麼；它並不能把那張通知書從你名下移走。
《133號法令》第70(1)條下的法定絕對禁止性規定
在馬來西亞半島，所有房屋裝修合法性的法律源頭均是《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令）第70(1)條。該條款明確規定：“任何人未經地方政府事先書面許可，不得營建任何建築物。”依據該法令第3條的法定釋義，“營建建築物”的範疇遠遠超出了在空地上拔地建屋。它包括對現有建築物的任何改建、擴建、任何影響結構承重分佈的物理變更，以及任何將開敞空間封閉為室內的改建行為。這一法律禁令在馬來西亞半島普遍適用，意味著任何未經市議會書面核准擅自進行的實質性改建，在法律定性上均屬於違法營建行為。
各州自行採納實施的建築物附例與地方政府的自由裁量權
許多業主常犯的一個重大錯誤，就是試圖在聯邦層面尋找一份一刀切的全國免審批裝修清單。雖然《133號法令》是由聯邦國會制定的母法，但具體的技術性建築管制細則均坐落在由各州立法議會自行採納實施的統一建築物附例（UBBL）之中。由於每個州在採納附例時均會根據本地地理與城市規劃進行修訂，因此雪蘭莪、檳城、柔佛以及吉隆坡聯邦直轄區在法定退縮紅線距離、採光通風標準及改建豁免門檻上因州而異。各大地方政府（如八打靈再也市政廳、吉隆坡市政局或依斯干達公主城市政廳）均制定了獨立的裝修指南，業主必須直接向自己房地產所在的地方政府核實。
室內免報備裝飾工程與法定結構性改建的嚴格界線
在各大地方政府的實際執法中，市政局在純內部裝飾與結構性改建之間劃定了一條清晰的實用分界線。純粹的內部美化工程——例如現場安裝定製櫥櫃、定做臥室衣櫃、在原混凝土地面上鋪貼地磚、室內牆面粉刷、以及在原衛生間格局內更換馬桶或洗手盆——通常不需要向市議會提呈建築圖則報批。然而，一旦裝修工程涉及敲除磚牆隔斷、在外牆鑿開新的門窗洞口、搭建室內夾層閣樓、改動樓梯走向、或是澆築新的鋼筋混凝土橫樑與立柱，就徹底改變了建築物的原批准格局與荷載分佈，依法必須正式申請建築準證。
外部擴建工程、法定退縮紅線與第70(2)條下的專業提呈人要求
凡是擴大房屋建築佔地面積的室外擴建工程，百分之百必須向地方政府申請正式建築批文。例如將排屋一樓廚房向後巷空地擴建封頂、在邊屋側院搭建封閉式洗衣房、將二樓露天陽臺封死砌成臥室、或是澆築超出法定允許範圍的混凝土車庫雨棚，均實質性改變了原批准建築輪廓。依據《133號法令》第70(2)條，此類工程的建築圖則與規格說明書，依法必須由主要提呈人（註冊建築師）或提呈人（註冊專業工程師）正式編制並提交地方政府審批。圖則必須嚴格符合各州採納的建築附例中關於法定建築退縮距離、自然採光通風以及雨水排澇的硬性規定。
第70(11)條法定嚴厲懲處與承包商免責謊言的破滅
許多業主之所以冒險進行違規無準證擴建，往往是因為聽信了裝修工人的蠱惑，以為“這條街家家戶戶都這樣擴建廚房，市議會不會抓”。這種僥倖心理往往招致災難性後果。依據《133號法令》第70(11)條，任何人未經事先書面許可擅自改動現有建築物，一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額）；且推事庭在地方政府的申請下，必須下達強制改建或拆除令。地方政府執法通知書只會直接開給地契上的註冊業主。業主與裝修承包商私下籤署的任何免責或賠償條款，在法律上根本無法對抗市政法令的刑事起訴與強制拆除命令。
拿你自己的情況核對一遍
開工之前，先跟你自己所屬的地方政府確認兩件事：這項工程需不需要批准，以及你的承包商有沒有做這項工程的註冊資格。這兩個答案在不同市議會、不同州屬都不一樣；而一項需要批准卻沒批准的裝修，責任落在業主身上，不是承包商身上。
買家檢查清單
依據《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令）第70(1)條明文規定：“任何人未經地方政府事先書面許可，不得營建任何建築物。”在法定釋義中，“營建”不僅指平地起房，還涵蓋所有建築擴建與實質性結構改動。馬來西亞並沒有一份全國統一的免審批裝修清單；具體的建築技術規範坐落在各州自行採納實施的統一建築物附例（UBBL）之中，並由你所在的地方政府（例如市政局、市政廳或市議會）依據地方規劃準則全權執行。通常而言，純粹的室內非結構性翻新——如定製廚房櫥櫃、室內油漆粉刷、或在原有衛生間內更換衛浴設備——一般不需要向地方政府提交建築圖則。相反，拆除牆體、加裝鋼筋混凝土樑柱、將後巷廚房向外擴建、改動建築外立面屋頂、或是加建超出法定退縮距離的車庫雨棚，依據第70(2)條依法必須由主要提呈人或提呈人（註冊建築師或專業工程師）向地方政府正式提呈圖則審批。裝修承包商隨口一句“不需要申請準證”在法律上毫無效力，責任全部落在業主身上。
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| 1 | 向房地產所在的地方政府建築管制部門核實，確認擬議中的裝修工程是否依法需要申請正式建築準證。 |
|---|---|
| 2 | 確認涉及結構改動的工程圖則已依法由主要提呈人（註冊建築師）或提呈人（專業工程師）依第70(2)條提呈。 |
| 3 | 確保廚房或側院擴建工程嚴格符合各州採納的建築物附例中關於法定建築退縮紅線距離的硬性規定。 |
| 4 | 切勿盲信裝修承包商所謂“廚房擴建大家都這樣搞、不需要市政局準證”的口頭免責謊言。 |
| 5 | 在動工任何未經批准的改建工程前，向當地市議會核實第70(11)條下的法定罰款數額與強制拆除風險。 |
常見問題
在馬來西亞定製廚房櫥櫃或粉刷室內牆壁，需要向市議會申請裝修準證嗎？
通常不需要。純粹的室內非結構性美化工程——例如定製衣櫃櫥櫃、室內油漆粉刷以及不改變原結構荷載的地磚鋪貼——依據《133號法令》通常不屬於需要向地方政府提交建築圖則的工程範疇。
我可以不申請市政準證，直接把有地房屋的後院廚房向外擴建封滿到後巷溝渠嗎？
絕對不可以。向外擴建房屋建築佔地輪廓在《133號法令》第70(1)條下屬於法定營建行為，依法必須由註冊建築師提呈圖則，並嚴格符合各州採納的建築附例中關於後巷退縮距離的硬性規定。
依據《133號法令》，擅自改動現有建築物會面臨怎樣的法定刑事懲處？
依據《133號法令》第70(11)條，未經許可擅自改動建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請向地方政府確認當前金額）；且推事庭在地方政府申請下必須下達強制改建或拆除令。
如果承包商事先保證過不需要申請準證，市議會開出的罰單和拆除令會轉去罰承包商嗎？
不會。依據《133號法令》，建築管制法規的法定執法對象嚴格是地契上的註冊業主。地方政府只會向業主發出整改通知書並起訴業主；承包商私下的任何口頭保證在法律上完全無法作為免罰抗辯理由。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
什麼才算「缺陷」，什麼只是自然損耗、沉降，或你自己造成的
在馬來西亞房地產中，施工缺陷、自然沉降、正常損耗與業主自身造成的損壞之間的法律界線，決定了誰來承擔維修費用。受HDA管制的房屋在24個月缺陷責任期內享有法定救濟，而二手房地產則完全按現狀交屋。
Lewis 總結
在向發展商或賣家提出交涉之前，先依買賣合約明確界定瑕疵的法律屬性。如果房地產屬於交樓起算24個月DLP內的HDA新房，務必發出正式書面缺陷通知，要求其在30天內進場修復。若發展商拖延或拒不修繕，可在缺陷責任期屆滿後12個月內，向購屋者索償仲裁庭提出最高RM50,000的索償。若買的是二手房，法律上根本沒有缺陷責任期，簽約前的全面實地驗屋是你唯一的法定保障。
有地房子漏水：在談賠償之前，先找到真正的源頭
馬來西亞有地房屋的漏水與分層建築的樓上漏樓下完全不同。雨水會沿著屋架和橫樑長距離流動，最後才滴在天花板上，導致源頭難以捉摸。在交樓24個月DLP內的HDA新房由發展商在30天內修好，而二手房買家則必須按現狀自行承擔。
Lewis 總結
不要再浪費錢去粉刷天花板上的水漬了，趁著大雨天安排經驗豐富的驗屋師或屋頂師傅爬進屋頂夾層，沿著結構構件順藤摸瓜找到真正的漏水源頭。如果是交樓起算24個月DLP內的HDA有地新房，立即依Schedule G發出正式書面通知，要求發展商在30天內完成修復。若發展商拖延不辦，可在DLP屆滿後12個月內向購屋者索償仲裁庭提出最高RM50,000的索償。若是買二手房，必須在簽約前把屋頂天溝與防水收口維修費列入預算。
牆上的裂縫：哪些只是表面，哪些是結構問題
馬來西亞房屋的裂縫從表面的灰泥收縮微紋到基礎沉降引起的結構裂縫不一而足。裂縫的走向、形態以及是否隨時間擴大，決定了該找油漆工還是專業工程師。在交樓24個月DLP內的HDA新房由發展商在30天內修好。
Lewis 總結
絕不要任由普通裝修工隨便抹上批蕩灰就掩蓋一道貫穿結構構件的對角線或階梯狀裂縫。如果裂縫仍在持續發展，或伴隨房門窗戶卡滯變形，必須聘請正式註冊的專業工程師進行房屋結構安全性鑑定。若房地產處於Schedule G或Schedule H下交樓起算24個月的法定缺陷責任期內，立即向發展商發出正式書面催告，要求其在30天內進場修復。若發展商拖延不決，可在DLP屆滿後12個月內，向購屋者索償仲裁庭提出最高RM50,000的索償。
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