買房常見問題

大多數買家支付 10% 首付，因為首兩筆房屋貸款銀行最高可貸房價的 90%。此外還需預留約房價 3-5% 的律師費、印花稅和雜費，除非發展商吸納。新盤配套常有回扣抵消部分首付，實際所需現金因項目而異。

產權轉讓（MOT）印花稅分層計算：首 RM100,000 收 1%，接下來 RM400,000 收 2%，再接下來 RM500,000 收 3%，超過 RM100 萬的部分收 4%。貸款合約另收貸款額的 0.5%。以 RM50 萬房價、90% 貸款計算，即 MOT 印花稅 RM9,000 加貸款印花稅 RM2,250。

根據 2023 年律師收費法令（SRO 2023），產權轉讓律師費為房價首 RM500,000 的 1.25%（最低 RM500），接下來 RM700 萬收 1%。RM50 萬的房子約 RM6,250（未含雜費和稅），貸款合約按同一收費表另計。許多新盤發展商會在配套裡吸納 SPA 律師費。

有。首購族目前購買 RM500,000 以下的首套房，產權轉讓和貸款合約的印花稅都可獲 100% 豁免，已延長至 2027 年 12 月 31 日。以 RM50 萬的房子計算可省超過 RM11,000，下訂前先確認自己符合資格。

二手房全包預算約 RM75,000-80,000：首付 RM50,000、印花稅（MOT 加貸款）約 RM11,250、兩份合約的律師費加雜費約 RM10,000-12,000，再加估價費。首購族印花稅豁免和新盤迴扣配套可把總數壓到 RM50,000 左右甚至更低。

首兩筆房地產貸款銀行最高可貸房價的 90%；從第三筆起，國家銀行把貸款成數上限定在 70%。實際批貸額取決於你的 DSR、收入類型和年齡，同一個單位不同買家拿到的配套可能差很多。

DSR（償債比率）是你每月總債務承諾除以收入。大部分馬來西亞銀行批到淨收入的約 60-70%，收入較低的群體上限更嚴。申請前先還清車貸或信用卡餘額，通常是提高批貸幾率最快的方法。

粗略估算，家庭總收入每月約 RM7,000-8,000 可支撐 RM450,000 貸款（RM50 萬的 90%），以目前約 3.9-4.4% 的利率、35 年期計算，月供約 RM1,950-2,100。若有車貸等既有承諾，所需收入會更高。

房屋貸款期限上限為 35 年，且通常須在 70 歲前還清。30 歲的買家可以貸足 35 年，45 歲的買家可能只剩約 25 年，同樣的貸款額月供就會更高。

兩者都是搭配房貸的人壽保險。MRTA 一次性繳付（常併入貸款），保額隨貸款餘額遞減；MLTA 保額固定、有現金價值、可在不同房地產之間轉移，但費用更高。MRTA 不一定強制——有些銀行不買只是貸款利率不同。

可以——外國人可以用自己的名義持有馬來西亞房地產，但須符合各州最低房價門檻。常見門檻是 RM100 萬，吉隆坡和柔佛的高層單位都適用（柔佛有地房地產為 RM200 萬）。雪蘭莪只允許外國人購買分層單位，按區域門檻 RM100-200 萬；檳城島有地 RM300 萬、分層 RM100 萬。美迪尼（依斯干達公主城）向發展商購買的新單位則豁免。每宗交易還需州政府批准，通常需要 1-3 個月。

從 2026 年 1 月 1 日起，外國個人和外資公司購買住宅房地產的轉讓印花稅為固定 8%，取代本地買家的分層稅率。以 RM100 萬的公寓計算是 RM80,000——本地買家只需 RM24,000——比較項目前要把這筆成本算進去。

可以，但貸款成數較低——非居民外國人通常可貸 50-70%，持 MM2H 簽證者在部分銀行最高可貸 80%。需要提供海外收入證明，而且有些銀行只為特定項目的外國買家提供貸款。

不需要——外國人無需任何簽證即可買房，只要符合州屬最低門檻。MM2H 是長期居留簽證，分三檔：銀級（定存 USD150,000，購買 RM600,000 以上房地產）、金級（USD500,000，RM100 萬以上）、白金級（USD100 萬，RM200 萬以上）。在現行聯邦級別下購房是強制要求。

RPGT（產業盈利稅）是賣房獲利時繳的稅。公民和永久居民：第 1-3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%。外國人首 5 年 30%、之後 10%；公司則按另一套稅率，永遠不會降到零。

不一定。永久地契適合長期持有，但如果地點、入場價和租賃需求更強，租賃地契（通常 99 年）表現可能更好。要留意剩餘年限：低於約 60 年時貸款變難、增值放緩，續約地契需向州政府繳付溢價。

土著單位是州屬配額下保留給土著買家的單位，售價通常有 5-15% 折扣。非土著買家須等州政府批准解除配額後才能購買——可行但流程較慢，而且解除並非永久：下一次轉售給非土著時須重新申請。

總地契階段，地契仍在發展商名下，你的產權依據 SPA 和轉讓契約（DOA）。個別地契（有地房地產）和分層地契（高層）則把單位直接登記在你名下。購買仍在總地契下的二手單位很常見也安全，但日後分層地契發出時會多一些法律手續。

服務式公寓建在商業用地上，水電費、門牌稅和地稅按較高的商業費率計算，管理費通常也更高。貸款成數一般同樣可達 90%，但要確認項目是否按 Schedule H 類 HDA 合約銷售，因為商業地契下的買家保障可能不同。

新盤前期現金壓力較小——有回扣、費用吸納和建造期分期付款——但要等大約 3-4 年，而且是買期房。二手房可以實地看單位、幾個月內入住，但需要現金付足 10% 首付加交易費用。哪個合適取決於你的現金狀況、時間線和風險承受度。

檢查回扣後淨價、貸款配套、戶型與朝向、車位分配、每平方尺管理費預估、交房日期、發展商往績和你的退出策略。下訂前至少比較兩個同類項目——第一次逛銷售廳拿到的很少是最好的配套。

通常會在 2-3 周內簽署 SPA，同時辦理貸款。注意根據 HDA 條例，發展商在籤 SPA 前本不該收取任何款項，所以任何訂金都應該可以全額退還——務必以書面確認退款條款。簽了 SPA 後若貸款被拒，法定附表允許你終止合約，扣款上限為房價的 1%。

高層新盤在籤 SPA 時付 10%，之後銀行按施工進度分階段放款直到完工。貸款利息只按已放款金額計算，所以月供從小額開始、隨工程進度逐漸增加——不是從第一天就付全額月供。

Schedule H 規定發展商須在籤 SPA 後 36 個月內交付空置房地產（Schedule G 下的多數有地房屋為 24 個月）。逾期交房須按房價每年 10% 支付延遲賠償（LAD）。交房後有 24 個月保修期（DLP），期間可要求免費維修缺陷。

標準二手房交易按慣常的 3+1 完成條款，籤 SPA 後約 3-4 個月完成。如果房地產是租賃地契或需要州政府批准，期限從獲批後才起算，整體通常需要 5-6 個月。

受僱人士需要身份證、最近 3-6 個月薪水單、6 個月銀行月結單、EPF 公積金報表和最新報稅表（BE/EA）。自僱人士需要 SSM 註冊文件、6-12 個月公司和個人銀行月結單，以及 2 年報稅記錄。看房前先備齊文件，批貸速度會快很多。

可以。告訴他你心儀的項目、預算、時間和用途（自住或投資）。Lewis 會確認單位供應、準備好價格和貸款數字，並安排看房——人在國外也可以安排影片帶看。