拍卖屋与法拍屋
那张 10% 的银行汇票：它的作用，以及什么时候会退还给你
在《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）下，10%银行汇票兼具两项法定职能：竞标前的财务能力证明，以及落槌后的定金保证金。深入了解其计算基准、落选退款机制及违约时第267A条的没收顺序。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 考虑买法拍屋、拍卖屋的买家 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把房产资料、地契上名字的持有方式，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
拍卖买家亏钱的地方
本文要处理的是：这笔钱在竞标前是「你有能力」的证明，落槌后变成保证金——两个角色，两套规则 每一个拍卖标的，都由它自己的拍卖条件管辖。同一栋楼、同一天拍出的两个单位，义务可以完全不同。
第一重角色：依第257(1)(e)条与第263(2)(e)条筛选竞标资格
10%银行汇票的首要功能是一道法定的资格筛选门槛。依据《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）第257(1)(e)条（法院拍卖）与第263(2)(e)条（土地行政官拍卖），任何竞标人必须在竞标前证明持有相当于保留价10%的款项方获准出价。该法定门槛旨在排除无实质支付能力的恶意举牌，确保所有登记参拍者均具备真实的履约实力。在拍卖结束之前，这张汇票的资金所有权仍属于竞标人本人。
法定计算基准：按「保留价」的10%而非最终成交价计算
许多初次参拍者常常混淆汇票的计算基准。依据第257(1)(e)条与第263(2)(e)条的明文规定，汇票金额是依第257(1)(d)条或第263(2)(d)条厘定的「保留价」的10%，绝非最终成交价。竞标人是在拍卖开始前依据公告的保留价去银行开具汇票。若现场竞价将最终价格推高，拍卖条件通常要求得标者在落槌后当场以现金或转账补齐差额，但入场竞标的汇票门槛始终锁定在法定保留价的10%。
落选竞标人：拍卖结束后汇票当场即刻原额退还
对于未能得标的竞标人，汇票的退还流程极为直接且高效。若其他竞标人出价更高而得标，或者因无人出价达到保留价而依据第259(2)(c)条或第265(2)条撤回流标，拍卖官会在拍卖程序结束后当场将原始汇票退还给竞标人。该笔资金从未转入承押人或法院账户。竞标人只需将原始汇票交回发票商业银行注销，即可将全额资金重新存入自身账户，不产生任何法定罚息或扣费。
第二重角色：落槌后转为定金并依第257(1)(f)条冲减债务
在拍卖官落槌的那一瞬间，这笔10%资金的法律性质发生根本改变。依据第257(1)(f)条与第263(2)(f)条，若得标买家未能在落槌后立即付清全款，该10%即刻作为定金支付给承押人。法律明文规定，该笔押金必须直接记入原借款人（抵押人）的账户以冲减其所欠债务。在此法定时刻，该笔资金不再属于买家，而是依法在承押人与原借款人之间完成了法定划拨。
余款违约后果：第267A条下的押金没收与第268(1)条顺位
法拍最致命的风险在于余款违约。依据第257(1)(g)条与第263(2)(g)条，买家必须在拍卖日起计不迟于120天内清偿余款且不可延期。买家若逾期未付，押金将依第267A条被直接全额没收。承押人必须严格按法定顺位处理没收的押金：第一顺位用于清偿拖欠州政府的地税规费及依第268(1)(a)与(b)段经核证的拍卖开支；余款则依第268(1)(c)至(e)段冲减借款人债务。违约买家分文无法追回。
拿你自己的情况核对一遍
在你报名竞标之前，把那一个标的的拍卖公告（Proclamation of Sale）和拍卖条件（Conditions of Sale）从头到尾读完，并做一次土地检索。这个标的自己的条件，决定了保证金、余款期限，以及你会承接哪些欠款。任何笼统的说法——包括本文——都不能凌驾那份文件对该标的的规定。
买家检查清单
依据《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）第257(1)(e)条与第263(2)(e)条，竞标人必须出示相当于保留价（而非最终得标价）10%的款项证明方可获准竞标。若未得标，银行汇票在拍卖结束后即刻原额退还。若成功得标，该10%款项依第257(1)(f)条或第263(2)(f)条支付给承押人作为定金并记入抵押人账户以冲减债务。但若未能依第257(1)(g)条或第263(2)(g)条在法定的120天内清偿余款，押金将依第267A条被全额没收，并依第268(1)(a)及(b)段优先用于支付拖欠州政府的杂费及经核证的拍卖开支。
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| 1 | 查阅拍卖公告，核定依据第257(1)(d)条或第263(2)(d)条厘定的准确保留价金额。 |
|---|---|
| 2 | 依据第257(1)(e)条或第263(2)(e)条，到商业银行开具恰好等于保留价10%的银行汇票。 |
| 3 | 仔细核对汇票上的收款人抬头，确保与拍卖公告指定的承押银行或律师楼名称一字不差。 |
| 4 | 妥善保管汇票，若未得标或依第259(2)(c)条或第265(2)条流标，拍卖结束后当场收回。 |
| 5 | 备足资金以确保在拍卖日起120天内付清余款，防止押金依据第267A条被依法没收。 |
常见问题
10%的银行汇票是按照保留价还是按照最终成交价计算？
依据《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）第257(1)(e)条与第263(2)(e)条，报名参拍所需的银行汇票为保留价的10%，而非最终得标价。
未得标的竞标人什么时候可以拿回银行汇票？
在拍卖程序结束后当场即可取回原始汇票，竞标人可直接将其送回发票银行办理注销并存回个人账户，无任何法定罚款。
得标者的10%押金在《国家土地法典》下如何处理？
依据第257(1)(f)条与第263(2)(f)条，押金支付给承押人，并直接记入借款人（抵押人）的贷款账户以抵扣其担保债务。
若得标买家未能在120天内缴付购屋余款，押金会如何处置？
依据第267A条，押金将被依法没收，承押人依序用于清偿拖欠州政府的杂费及第268(1)(a)与(b)段下的经核证拍卖开支，余款依第268(1)(c)至(e)段冲减借款人债务。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
逐行读懂一份拍卖公告（Proclamation of Sale）
拍卖公告（Proclamation of Sale）是管辖《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）下房产拍卖的核心法律文件。落槌前必须逐行核对地契详情、保留价、押金规定、余款清偿期限及产权负担。
Lewis 总结
绝不要单凭宣传单、房产网站列表或中介的口头陈述就参与竞标。务必直接向拍卖官或承押人银行的代表律师索取正式的拍卖公告与拍卖条件。在准备银行汇票之前，请你的房产买卖律师仔细核实地契详情、第120条下的利益限制以及欠费分担条款。
拍卖前的尽职调查：报名竞标之前必须做完的事
依据《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版），法拍房产一律按「现况现貌」出售。在提交银行汇票之前，必须严格完成土地查册、现场实地视察、欠费核查及银行贷款预批等固定调查程序。
Lewis 总结
切勿为了省下一笔土地查册费或半天的看房时间而在竞标前走捷径。如果上述每一个步骤——查册、踩盘、查欠费、核实贷款——你无法全部落实，请直接放弃该场拍卖。盲目竞得的法拍房绝不是捡便宜，而是一笔毫无防备的巨大负债。
得标是最容易的一步：融资，和那个余款期限
法拍得标只是第一步，紧接着便是绝对严格的法定余款期限：依据《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）第257(1)(g)条与第263(2)(g)条，余款必须在拍卖日起120天内清偿，法律绝无任何延期机制。
Lewis 总结
切勿抱着「先拍下、再去申请贷款」的想法举牌。在竞标前，务必先拿到银行的原则性贷款批准，选定熟悉法拍流程的律师楼，并全面核查地契信息。120天的倒计时从落槌当天便正式启动，无论是法庭还是土地行政官，法律均未赋予他们批准延期的任何权力。
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查阅拍卖公告，核定依据第257(1)(d)条或第263(2)(d)条厘定的准确保留价金额。
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依据第257(1)(e)条或第263(2)(e)条，到商业银行开具恰好等于保留价10%的银行汇票。
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仔细核对汇票上的收款人抬头，确保与拍卖公告指定的承押银行或律师楼名称一字不差。
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妥善保管汇票，若未得标或依第259(2)(c)条或第265(2)条流标，拍卖结束后当场收回。