联名持有与继承
联名的另一方不供了：你实际上有哪些选择
当联名业主停止供楼，银行会依据共同及个别法律责任向双方全额追讨。要化解僵局，必须通过转贷重组、以 14A 号表格买断对方份额，或向法庭申请分割令。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 面对联名、亲属过世或离婚分产的家庭 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把房产资料、地契上名字的持有方式，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
为什么家庭往往卡在这一关
本文要处理的是：为什么银行把两个名字都视为负全责，以及这让你还能做什么 房产不会因为全家人都同意就转到下一代手上。它是在正确的文件被登记的那一刻才转移的；在那之前，从任何实务角度看，遗产都是被冻结的。
共同及个别责任：为什么银行会要求你全额承担
当两人联名向银行申请房屋贷款时，标准贷款合约均包含共同及个别法律责任条款。这意味着商业银行在法律上有权向任何一位借款人全额追讨每月供款。银行不受联名双方私下达成的任何口头约定或平分供款协议约束。一旦其中一人停止供款，银行绝不会将催缴账单减半。如果供款出现逾期，双方的信贷评级将同时受损，并且两人都会同样面临银行的律师催款信、民事诉讼甚至破产追讨。
第217(1)条下的不可分割份额与缺乏快速行政解决途径的现实
依据《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）第217(1)条，联名业主在已批给土地上持有的是不可分割份额。每位业主按比例享有整间房产的权益，但并不单独占有房产的某一特定物理房间。至关重要的是，土地法典根本没有任何简易的行政程序，允许一方仅仅因为另一方断供，就直接去土地局将对方的名字从地契上划掉。在缺乏依法签署的法定转让文件或法院命令的情况下，土地局注册官绝对不会更改地契登记的所有权人。
买断途径：重新转贷与依第217(1)条以 14A 号表格过户不可分割份额
最彻底的解决办法是买断断供方的份额。依据《国家土地法典》第217(1)条，转让土地的不可分割份额必须签署法定的 14A 号表格。然而，由于房产已抵押给银行，单单签署 14A 表格无法直接完成过户。出资买断的一方必须以个人名义向银行申请新的单独贷款，以清偿并赎回现有的银行押记。原贷款银行只有在现有欠款全额还清后才会解除押记，从而允许新的银行押记与 14A 号表格份额转让文件同时呈交土地局登记。
依第215(1)条协商变卖房产对照向高等法院申请强制分割令
如果独自供楼的一方无力单独承担房贷，双方应协商将房产在公开市场上出售。依据法典第215(1)条，将整幅土地转让给第三方买家必须由全体登记业主共同签署 14A 号表格。售房款将优先用于结清银行房贷，剩余净款再由双方协商或按份额分配。如果断供的一方无理拒绝签署买卖合约或 14A 表格，坚持供款的一方唯一的法定救济途径，就是委托诉讼律师向高等法院提起民事诉讼，申请法庭强制变卖房产或土地分割令。
终极风险：第254(1)条下 16D 号表格法定违约催告通知书
如果双方最终都停止供款导致房贷断缴，银行将启动《国家土地法典》第十六章下的抵押拍卖程序。依据第254(1)条，当违反押记规定的行为持续至少一个月（或押记文件规定的不少于一个月的期限），押记权人有权送达 16D 号表格违约通知书。依据第254(1)(b)条，该通知书要求违约方在送达后一个月内纠正违约。如果在该法定限期内仍未还清欠款，银行将正式向法院或土地局申请拍卖令，最终通过公开拍卖强行剥夺双方的房产所有权。
拿你自己的情况核对一遍
动手之前，先把文件真的翻出来：地契（看清楚名字是怎么持有的）、死亡证书、遗嘱（如果有），以及一份最新的土地检索。你该走哪个途径——小额遗产组、高等法院，还是遗产信托局——是由这些文件决定的，不是由家里人的印象决定的。走错途径，动辄浪费几个月。
买家检查清单
商业银行绝不承认联名双方私下的口头分摊协议。房屋贷款合约确立的是共同及个别责任，只要一方断供，坚持供款的一方仍要承担100%的还款责任，个人信贷记录也会被严重波及。在《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）下，联名业主依据第217(1)条持有不可分割份额。未经对方在 14A 号表格上签字，任何一方都不能擅自出售或转让房产。现实中可行的途径包括：在银行同意下以 14A 号表格买断对方份额、协商一致依第215(1)条变卖房产，或向法院申请强制分割或出售令。
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| 1 | 收集并妥善保存所有由你个人银行户口独自偿还房贷供款的转账对账单凭据。 |
|---|---|
| 2 | 仔细查阅原始房屋贷款合约，确认其中关于借款人共同及个别责任的明文条款。 |
| 3 | 调阅土地地契登记册，核实双方依据第217(1)条各自持有的不可分割份额比例。 |
| 4 | 向房贷银行咨询信贷审批，评估你目前的个人收入是否足以单独再融资承接整笔房贷。 |
| 5 | 委托具备诉讼经验的律师，评估向高等法院申请强制变卖或土地分割令的可行性。 |
常见问题
如果私下说好由对方供楼但他断供了，银行可以向我追讨全款吗？
可以。银行借贷合约包含共同及个别法律责任条款，银行不受借款人私下口头约定约束，有权依法向任何一方追讨全额欠款与逾期利息。
我可以直接去土地局把对方的名字从地契上划掉吗？
不可以。土地法典没有提供任何简易行政手段。在对方未自愿签署 14A 号表格或没有高等法院有效命令的情况下，土地局绝不会擅自删除业权人名字。
未经联名另一方的同意和签字，我可以把房子卖掉吗？
不可以。依据《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）第215(1)条，变卖已批给土地必须由全体登记业主共同签署 14A 号表格，除非你取得高等法院强制出售令。
银行在申请拍卖房产前必须发出什么法定通知书？
依据《国家土地法典》第254(1)条，当拖欠供款持续满一个月，银行必须发出 16D 号表格违约通知书，依第254(1)(b)条限期一个月内清还欠款，逾期方可申请拍卖令。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
把房产转给家人：亲属转让、印花税，以及银行的同意
基于亲情将房产转让给直系亲属，必须依据《国家土地法典》第215(1)条签署法定过户文件，向税收局核实印花税减免，并取得现有贷款银行的同意。
Lewis 总结
千万不要以为家人之间的过户只是随便签几张纸那么简单。如果房子还有银行贷款未还清，在找律师之前必须先向银行了解清楚，因为不赎楼解除押记根本无法办妥过户。在签署文件前务必由律师向税收局申请印花税裁定，更绝不能企图利用亲属转让来仓促隐匿资产以逃避债务。
联名业主其中一人破产：房子会怎样
当马来西亚房产的其中一名联名业主被裁定破产，其不可分割份额依法归属于破产管理局局长，而未破产共有人的份额依据第217(1)条仍受法律保护。
Lewis 总结
一旦你的联名业主破产，必须立即通过律师正式联系破产管理局局长（DGI）。千万不要再私下与破产人达成任何协议，因为他已经完全丧失签署 14A 号表格过户的法律资格。你应当做好准备：要么向破产局按市价买断对方的份额，要么配合办理有序变卖，切勿拖延到贷款银行启动强制拍卖程序。
离婚与房子：法庭实际上是怎么分婚姻财产的
在马来西亚离婚诉讼中，民事法院通过全面评估直接购房出资、家务劳动贡献及子女需求来分割婚姻房产，绝非单凭地契上的登记名字做决定。
Lewis 总结
千万不要以为房产只写你一个人的名字，就能在离婚时免于被分割。民事法院会穿透地契表象，深入调查究竟是谁出钱供楼、谁付出家庭劳动力撑起了这个家。尽早整理好购房对账单、装修收据和家庭开销记录，并务必确保最终的离婚协议令中明文规定银行贷款重组方案与 14A 号表格签署期限。
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仔细查阅原始房屋贷款合约，确认其中关于借款人共同及个别责任的明文条款。
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调阅土地地契登记册，核实双方依据第217(1)条各自持有的不可分割份额比例。
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向房贷银行咨询信贷审批，评估你目前的个人收入是否足以单独再融资承接整笔房贷。