房屋缺陷、维修与装修
在自己的地上放货柜、搭遮篷、盖小屋
在私人土地上擅自安放货柜、搭建金属遮篷或预制活动板房，依据《133号法令》必须事先取得地方政府书面批准。“临时”或“可移动”的民间说法在法律上根本不构成豁免，违法业主将面临强制拆除令与罚款惩处。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 要在房子上加东西、或要验房子的业主 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把房产资料、问题的照片（带日期），以及你已经发出去的书面文件发给 Lewis，他会告诉你下一步该怎么做。 |
先问市议会
本文要处理的是：「临时」和「可移动」都不是判断标准，「地是我的」也不是答案 建筑管制是针对土地所有人执法的；而某样东西要不要批准，该问的是你自己所属的地方政府，不是那个报价帮你搭的人。
《133号法令》下对“建筑物”极其宽泛的法定定义
许多人在私人土地上随意放置集装箱货柜、预制拼装房或搭建大跨度车棚遮篷所引发的违法纠纷，源于对法律上“建筑物”概念的严重无知。依据《1974年街道、排水及建筑法令》（第133号法令），成文法对“建筑物”（building）的法定解释极其宽泛。它涵盖了任何房屋、棚屋、工棚或带有顶盖的封闭结构物，无论该结构是用于人类居住还是商业仓储，也无论它是浇筑了钢筋混凝土深地基，还是仅仅简单平放在预制水泥垫块或防腐枕木之上。只要它构成了带顶盖或封闭的物理空间，就百分之百属于法定建筑管制的管辖范畴。
依据第70(1)条：动工前必须取得地方政府事先书面许可
《133号法令》第70(1)条确立了不容置疑的法定强制命令：“任何人未经地方政府事先书面许可，不得擅自竖立任何建筑物。”拥有该地块的永久地契或按时足额缴纳地税的事实，绝不赋予业主在自家土地上为所欲为、随意盖房搭建的特权。私人土地所有权在法律上必须严格服从于由各市政厅或市议会（如 Majlis Bandaraya 或 Majlis Perbandaran）依职权执行的城市规划、公共卫生防疫、建筑消防安全及市政公共排水整体网络规划。
法定严厉处罚、推事庭强制拆除令与市政当局代为拆除清算权
地方政府依据《133号法令》所享有的法定执法追责手段极为严厉。依据第70(11)条，擅自进行违规结构改建的当事人，可被处以不超过二万五千令吉的罚款（实际现行罚金数额请向所属地方政府最终核实）；并且该条文明文规定，推事庭在接到地方政府的正式民事申请时，必须依法直接下达具有强制执行力的法庭命令，勒令当事人限期整改或彻底拆除。更为严厉的是，依据第72(1)条，市议会可直接向业主送达正式行政通知书，命令其在指定时间内自行拆除；若业主逾期拒不拆除，依据第72(5)条，地方政府有权依法直接调派重型机械强行拆毁该建筑物，并将所发生的一切工程拆除支出向业主立案追讨。
严格物权追责：行政与刑事处罚百分之百由土地所有人承担
当地方市政厅的执法官员开具停工整改通知书或下发依据第72条的法定拆除令时，法律追责的利刃百分之百且唯一地指向土地登记册上记录的“合法注册地主（业主）”。业主绝不能以“货柜是独立第三方供应商送来的”、“结构是租客未经同意私自偷搭的”等借口推卸法律责任。在《133号法令》严格的法定物权归责机制下，作为地契所有人的业主，必须对竖立在其法定地界范围内的所有物理结构物承担绝对的替代法律责任。
《统一建筑附则》（UBBL）是由各州自主采纳的属地法规
必须认清的另一个关键法律事实是：《1984年统一建筑附则》（UBBL）在马来西亚并非铁板一块的全国性统一法典；它在宪政上属于各州立法机关依本州实情分别自主采纳的属地性法规。这意味着与土地地界围墙的法定建筑红线后退距离（setback）、防火隔离墙阻燃等级要求、自然通风采光标准以及临时性构筑物的特别准证审批流程，在雪兰莪、吉隆坡联邦直辖区、槟城或柔佛等不同州属之间均存在显著技术差异。业主切不可轻信网传的通用数据，任何搭建计划必须书面向所属地方政府核实。
拿你自己的情况核对一遍
动工之前先问你自己所属的地方政府，并且拿到书面答复。一个构筑物要不要批准，各市议会、各州都不一样；而没批准的那张通知书，是发给业主的，不是发给帮你搭的人。
买家检查清单
在自己名下的永久或租赁地契土地上，擅自安放海运集装箱货柜、组装活动板房、固定车棚遮篷或储物工棚而未事先取得市政厅图测批文，依据马来西亚建筑法规均属于违法行为。民间流传的所谓只要结构是“临时的”、“可拆卸的”或“带轮子未打地基的”便能免受政府管制的说法，在法律上根本站不住脚。依据《1974年街道、排水及建筑法令》（第133号法令）第70(1)条的强制性明文规定，任何人未经地方政府事先书面许可，不得擅自竖立任何建筑物。该法令第70(11)条专门针对未经许可的结构工程，规定可处以不超过二万五千令吉的罚款（实际现行罚金数额请向所属地方政府最终核实），并明文规定推事庭在接到地方政府申请时，必须签发强制令勒令整改或依法拆除。此外，依据第72(1)条，地方政府有权向业主正式下发通知书勒令在限期内自行拆除；依据第72(5)条，若业主逾期不履行，市议会有权依法直接派遣工程队进场代为强行拆除，并将所产生的一切清拆费用向业主全额追偿。尤其需要清醒认识的是，法定的行政与刑事追责对象百分之百针对该土地的“登记所有人（业主）”，而绝非帮你送货安放货柜的供应商或施工包工头。由于《统一建筑附则》（UBBL）是由各州自主立法采纳的，具体的建筑红线后退距离与技术规程因各州而异，业主在动工前必须向所属地方市政局取得正式书面审批。
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| 1 | 在订购任何集装箱货柜或拼装箱房之前，聘请正规注册建筑师或专业制图师绘制正规工程建筑图测。 |
|---|---|
| 2 | 向所属地方市政厅或市议会规划部门正式递交书面建筑工程报建图测，或申请临时性构筑物特别许可证。 |
| 3 | 对照所在州属采纳的《统一建筑附则》（UBBL），核实该结构与邻近地界围墙的法定退距红线及消防间距要求。 |
| 4 | 实地排查土地地下管网走势，确保预定摆放位置绝不压占市政公共雨水排水渠或城市地下排污管网保留地。 |
| 5 | 在将集装箱货柜或钢结构用平板车运进场地之前，确保市议会签发的正式开工许可批文已下发且盖印齐全。 |
常见问题
把海运集装箱货柜安放在可移动轮子或防腐木块上，就能合法绕开市政厅的建筑图测审批吗？
绝对不能。依据《133号法令》第70(1)条，法律对“建筑物”的认定涵盖任何有顶棚或封闭式空间，与基础施工形式无关。将货柜置于垫块、千斤顶或车轮之上，在法律上绝不能免除地方政府的建筑管制法定管辖权。
依据《133号法令》，未经市议会书面图测批准擅自违建改建，法定的最高罚金数额是多少？
依据《1974年街道、排水及建筑法令》第70(11)条，擅自改建违建可处以不超过二万五千令吉的罚款（实际现行罚金数额请向所属地方政府最终核实），且推事庭在接到地方政府申请时必须直接签发强制整改或拆除令。
如果是租客在租来的空地上私自摆放了违规集装箱货柜，市议会执法时会起诉租客还是房东？
依据《133号法令》的法定框架，行政与司法追责百分之百直接针对土地的“登记所有人（地主）”。虽然房东可在事后依据租约向违约租客索赔，但市议会下达的拆除通令与法庭传票将直接由业主承担。
地方市政厅有权在未经业主同意的情况下，强行进入私人土地拆除未经批准的违建构筑物吗？
完全有权。依据《1974年街道、排水及建筑法令》第72(5)条，若业主在接到第72(1)条下的法定拆迁通告后逾期未履行，地方政府依法享有直接进入私人土地实施强制拆除并将全额清拆工程费用向业主追索的法定特权。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
什么才算「缺陷」，什么只是自然损耗、沉降，或你自己造成的
在马来西亚房产中，施工缺陷、自然沉降、正常损耗与业主自身造成的损坏之间的法律界线，决定了谁来承担维修费用。受HDA管制的房屋在24个月缺陷责任期内享有法定救济，而二手房产则完全按现状交屋。
Lewis 总结
在向发展商或卖家提出交涉之前，先依买卖合约明确界定瑕疵的法律属性。如果房产属于交楼起算24个月DLP内的HDA新房，务必发出正式书面缺陷通知，要求其在30天内进场修复。若发展商拖延或拒不修缮，可在缺陷责任期届满后12个月内，向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。若买的是二手房，法律上根本没有缺陷责任期，签约前的全面实地验屋是你唯一的法定保障。
有地房子漏水：在谈赔偿之前，先找到真正的源头
马来西亚有地房屋的漏水与分层建筑的楼上漏楼下完全不同。雨水会沿着屋架和横梁长距离流动，最后才滴在天花板上，导致源头难以捉摸。在交楼24个月DLP内的HDA新房由发展商在30天内修好，而二手房买家则必须按现状自行承担。
Lewis 总结
不要再浪费钱去粉刷天花板上的水渍了，趁着大雨天安排经验丰富的验屋师或屋顶师傅爬进屋顶夹层，沿着结构构件顺藤摸瓜找到真正的漏水源头。如果是交楼起算24个月DLP内的HDA有地新房，立即依Schedule G发出正式书面通知，要求发展商在30天内完成修复。若发展商拖延不办，可在DLP届满后12个月内向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。若是买二手房，必须在签约前把屋顶天沟与防水收口维修费列入预算。
墙上的裂缝：哪些只是表面，哪些是结构问题
马来西亚房屋的裂缝从表面的灰泥收缩微纹到基础沉降引起的结构裂缝不一而足。裂缝的走向、形态以及是否随时间扩大，决定了该找油漆工还是专业工程师。在交楼24个月DLP内的HDA新房由发展商在30天内修好。
Lewis 总结
绝不要任由普通装修工随便抹上批荡灰就掩盖一道贯穿结构构件的对角线或阶梯状裂缝。如果裂缝仍在持续发展，或伴随房门窗户卡滞变形，必须聘请正式注册的专业工程师进行房屋结构安全性鉴定。若房产处于Schedule G或Schedule H下交楼起算24个月的法定缺陷责任期内，立即向发展商发出正式书面催告，要求其在30天内进场修复。若发展商拖延不决，可在DLP届满后12个月内，向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。
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向所属地方市政厅或市议会规划部门正式递交书面建筑工程报建图测，或申请临时性构筑物特别许可证。
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