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房屋缺陷、维修与装修
缺陷责任期索赔、楼上楼下漏水、裂缝与沉降、潮湿与白蚁、装修批准、CIDB 承包商等级，以及马来西亚实际的装修预算区间——一间马来西亚房子真正会出的问题，以及法律上该由谁负责修。
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| Blog 分类 | 房屋缺陷、维修与装修 |
|---|---|
| 内容角度 | 房子已经出问题时看这个分类，或者在花钱装修之前先看。 |
23 篇文章
房屋缺陷、维修与装修
什么才算「缺陷」，什么只是自然损耗、沉降，或你自己造成的
在马来西亚房产中，施工缺陷、自然沉降、正常损耗与业主自身造成的损坏之间的法律界线，决定了谁来承担维修费用。受HDA管制的房屋在24个月缺陷责任期内享有法定救济，而二手房产则完全按现状交屋。
房屋缺陷、维修与装修
有地房子漏水：在谈赔偿之前，先找到真正的源头
马来西亚有地房屋的漏水与分层建筑的楼上漏楼下完全不同。雨水会沿着屋架和横梁长距离流动，最后才滴在天花板上，导致源头难以捉摸。在交楼24个月DLP内的HDA新房由发展商在30天内修好，而二手房买家则必须按现状自行承担。
房屋缺陷、维修与装修
墙上的裂缝：哪些只是表面，哪些是结构问题
马来西亚房屋的裂缝从表面的灰泥收缩微纹到基础沉降引起的结构裂缝不一而足。裂缝的走向、形态以及是否随时间扩大，决定了该找油漆工还是专业工程师。在交楼24个月DLP内的HDA新房由发展商在30天内修好。
房屋缺陷、维修与装修
马来西亚房子的潮湿与霉菌：三种来源，以及怎么分辨
马来西亚房屋顽固的潮湿与霉菌源自三种截然不同的成因：外部雨水渗入、暗埋水管渗漏以及室内冷凝水。误判根源会导致霉菌反复爆发。在交楼24个月DLP内的新房由发展商在30天内修妥。
房屋缺陷、维修与装修
白蚁：买之前该查什么，以及所谓的「处理」到底在做什么
地下白蚁通过泥管隐蔽入侵，对马来西亚房屋造成毁灭性的结构损坏。标准的火险保单明确将白蚁破坏列为除外不保事项。在交楼24个月DLP内的HDA新房中，因木料未防蚁处理造成的缺陷由发展商在30天内修妥。
房屋缺陷、维修与装修
装修后的甲醛：你很快就闻不到的那个风险
装修后人造板材与定制橱柜胶水释放的甲醛浓度最高。嗅觉在几天内就会产生适应疲劳，造成有害气体已经消散的假象。唯有持续有效的对流通风和事前在装修合同中明确板材规格，才能真正保障室内空气质量。
房屋缺陷、维修与装修
旧房子的水管与排水：什么会坏，以及坏的先后顺序
马来西亚旧房屋的给排水管道系统遵循着高度可预测的物理规律逐步老化损坏。从镀锌铁管内壁生锈腐蚀、浴室防水层失效，到室外排水隔气井下陷断裂，提前预判这些故障能让二手房买家在签约前做好精准的预算规划。
房屋缺陷、维修与装修
验二手房：它是「现状交屋」，而这一点改变了一切
在马来西亚购买二手转售房产属于完全按「现状交屋」的民事合约，法律上没有任何法定缺陷责任期。在无法向购屋者仲裁庭维权的前提下，签约前对给排水、结构位移、总电箱与屋顶防漏进行地毯式实地验屋，是买家唯一的财务护城河。
房屋缺陷、维修与装修
哪些装修需要地方政府批准，哪些不用
马来西亚建筑法规并没有一份全国通用的豁免装修清单。在《133号法令》第70(1)条下，未经事先书面许可擅自营建或改建建筑物属于违法，具体细则由各州采纳的建筑附例规定，且法律责任完全由业主承担。
房屋缺陷、维修与装修
要拆一道墙：怎么在动手之前确认它是不是承重墙
为了打造开阔的通透格局而随意拆墙，一旦拆到承重墙将带来灾难性的结构坍塌风险。在马来西亚，单纯靠墙体厚度或敲击声音根本无法判断承重。改动结构依法必须由专业工程师依据《133号法令》第70(2)条提呈图则审批。
房屋缺陷、维修与装修
CIDB 注册：你的承包商在什么情况下依法必须有
在马来西亚承揽建筑与重大装修工程的承包商，依法必须依据《CIDB第520号法令》进行注册。分级注册直接反映了其法定可承揽的工程金额上限。查验CIDB注册资格是将正规经营企业与随时跑路的皮包工头区分开来的关键动作。
房屋缺陷、维修与装修
能挡下常见纠纷的那几条装修合约条款
装修纠纷很少是抽象地在争「手工好不好」，其根源全在从来没写清楚的工程范围和过早超前支付的工程款。四大核心合约条款——工程图纸、分期里程碑付款、书面变更单与缺陷保留金——决定了日后每一场争议的胜负。
房屋缺陷、维修与装修
承包商做到一半跑了
当装修承包商做到一半卷款跑路时，你的法律筹码与财务处境几乎完全取决于工程款是否超前支付。完整保全现场证据、依法送达书面违约催告、并在民事法院框架下维权，才能避免在善后过程中把局面弄得更糟。
房屋缺陷、维修与装修
违规的是承包商，为什么收到通知的是业主
当装修承包商违反地方市政建筑法规时，法律上的执法整改通知书只会开给业主，而不是承包商。依据《133号法令》，法定罚款与法庭强制拆除令严格落在地契上的注册业主头上，私下协议毫无免责效力。
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管理层收着的那笔装修按柜金
在分层物业中，管理机构在核发装修施工准证前会收取一笔装修按柜金。这笔款项属于信托代管的退还性押金，其扣款范围依法严格限定于赔偿公共设施损坏与清理违规遗留的装修垃圾，需要完整的动工前验勘记录予以保障。
房屋缺陷、维修与装修
卖房时，装修花的钱能不能抵产业盈利税？
在马来西亚出售房产时，装修开销仅在符合《1976年产业盈利税法令》第二附表关于资本增值支出的法定定义时，方可抵扣产业盈利税（RPGT）。常规维修与保养被严格排除在外，而正规明细收据与税务发票直接决定最终扣除成败。
房屋缺陷、维修与装修
真正能把马来西亚电费降下来的改造
在马来西亚赤道热带气候中，住宅绝大部分热量负荷源自直接穿透未经隔热屋顶及西晒墙面的太阳辐射。高效的建筑节能改造——屋顶隔热层、阁楼通风、室外遮阳系统以及吊扇对流——在开冷气前就阻断热量入侵。
房屋缺陷、维修与装修
高楼火灾逃生，大家最常搞错的五件事
在高楼火灾中，许多凭直觉做出的本能反应往往是致命的陷阱。避开电梯逃生、警惕盲目向上跑向天台、开门前用手背试温，并在平常日子里实地熟悉备用逃生楼梯，才是保命的关键。
房屋缺陷、维修与装修
淹过水的房子，银行会怎么估、怎么贷
房产的淹水历史早在意向买家登门之前，就已被专业估价师和保险公司核算在价格中。易淹水地段会直接面临估价下调、商业银行削减贷款成数甚至直接拒贷的沉重打击。
房屋缺陷、维修与装修
高楼淹水，不只是底楼的事
高楼公寓的水灾绝不只是底楼单位的麻烦，真正的财务灾难发生在整栋大楼的共享公共设施中。地下停车场、中央配电室、电梯底坑以及水泵房，才是真正致命的脆弱节点。
房屋缺陷、维修与装修
家里进水的第一个小时
家里进水的第一个小时内，严密的操作顺序决定了人身安全与后续保险理赔的成败。在绝对安全的前提下切断电源、在搬动物品前系统化拍照固定证据，并严禁过早丢弃受损财物，是保命与索赔的核心法则。
房屋缺陷、维修与装修
在自己的地上放货柜、搭遮篷、盖小屋
在私人土地上擅自安放货柜、搭建金属遮篷或预制活动板房，依据《133号法令》必须事先取得地方政府书面批准。“临时”或“可移动”的民间说法在法律上根本不构成豁免，违法业主将面临强制拆除令与罚款惩处。
房屋缺陷、维修与装修
验房的时候，你自己要不要到场？
买家亲自到场参与房屋交付缺陷验收，能获得关于大楼基础设施与缺陷严重程度无可替代的第一手实战认知。亲眼见证专业仪器的动态诊断过程，是确保法定缺陷修补权利得以完整兑现的关键环节。