房屋缺陷、维修与装修
哪些装修需要地方政府批准，哪些不用
马来西亚建筑法规并没有一份全国通用的豁免装修清单。在《133号法令》第70(1)条下，未经事先书面许可擅自营建或改建建筑物属于违法，具体细则由各州采纳的建筑附例规定，且法律责任完全由业主承担。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 准备花钱装修的业主 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把房产资料、问题的照片（带日期），以及你已经发出去的书面文件发给 Lewis，他会告诉你下一步该怎么做。 |
开工之前先把这件事定下来
本文要处理的是：这个问题没有全国统一的答案；而一旦假设错了，责任落在业主身上，不是承包商 建筑管制是针对建筑物的所有人执法的。你跟承包商签的合约，决定的是事后你能向他追回什么；它并不能把那张通知书从你名下移走。
《133号法令》第70(1)条下的法定绝对禁止性规定
在马来西亚半岛，所有房屋装修合法性的法律源头均是《1974年街道、排水及建筑物法令》（第133号法令）第70(1)条。该条款明确规定：“任何人未经地方政府事先书面许可，不得营建任何建筑物。”依据该法令第3条的法定释义，“营建建筑物”的范畴远远超出了在空地上拔地建屋。它包括对现有建筑物的任何改建、扩建、任何影响结构承重分布的物理变更，以及任何将开敞空间封闭为室内的改建行为。这一法律禁令在马来西亚半岛普遍适用，意味着任何未经市议会书面核准擅自进行的实质性改建，在法律定性上均属于违法营建行为。
各州自行采纳实施的建筑物附例与地方政府的自由裁量权
许多业主常犯的一个重大错误，就是试图在联邦层面寻找一份一刀切的全国免审批装修清单。虽然《133号法令》是由联邦国会制定的母法，但具体的技术性建筑管制细则均坐落在由各州立法议会自行采纳实施的统一建筑物附例（UBBL）之中。由于每个州在采纳附例时均会根据本地地理与城市规划进行修订，因此雪兰莪、槟城、柔佛以及吉隆坡联邦直辖区在法定退缩红线距离、采光通风标准及改建豁免门槛上因州而异。各大地方政府（如八打灵再也市政厅、吉隆坡市政局或依斯干达公主城市政厅）均制定了独立的装修指南，业主必须直接向自己房产所在的地方政府核实。
室内免报备装饰工程与法定结构性改建的严格界线
在各大地方政府的实际执法中，市政局在纯内部装饰与结构性改建之间划定了一条清晰的实用分界线。纯粹的内部美化工程——例如现场安装定制橱柜、定做卧室衣柜、在原混凝土地面上铺贴地砖、室内墙面粉刷、以及在原卫生间格局内更换马桶或洗手盆——通常不需要向市议会提呈建筑图则报批。然而，一旦装修工程涉及敲除砖墙隔断、在外墙凿开新的门窗洞口、搭建室内夹层阁楼、改动楼梯走向、或是浇筑新的钢筋混凝土横梁与立柱，就彻底改变了建筑物的原批准格局与荷载分布，依法必须正式申请建筑准证。
外部扩建工程、法定退缩红线与第70(2)条下的专业提呈人要求
凡是扩大房屋建筑占地面积的室外扩建工程，百分之百必须向地方政府申请正式建筑批文。例如将排屋一楼厨房向后巷空地扩建封顶、在边屋侧院搭建封闭式洗衣房、将二楼露天阳台封死砌成卧室、或是浇筑超出法定允许范围的混凝土车库雨棚，均实质性改变了原批准建筑轮廓。依据《133号法令》第70(2)条，此类工程的建筑图则与规格说明书，依法必须由主要提呈人（注册建筑师）或提呈人（注册专业工程师）正式编制并提交地方政府审批。图则必须严格符合各州采纳的建筑附例中关于法定建筑退缩距离、自然采光通风以及雨水排涝的硬性规定。
第70(11)条法定严厉惩处与承包商免责谎言的破灭
许多业主之所以冒险进行违规无准证扩建，往往是因为听信了装修工人的蛊惑，以为“这条街家家户户都这样扩建厨房，市议会不会抓”。这种侥幸心理往往招致灾难性后果。依据《133号法令》第70(11)条，任何人未经事先书面许可擅自改动现有建筑物，一经定罪，可被处以不超过两万五千令吉的罚款（请务必向你所在的地方政府确认当前适用的确切罚金数额）；且推事庭在地方政府的申请下，必须下达强制改建或拆除令。地方政府执法通知书只会直接开给地契上的注册业主。业主与装修承包商私下签署的任何免责或赔偿条款，在法律上根本无法对抗市政法令的刑事起诉与强制拆除命令。
拿你自己的情况核对一遍
开工之前，先跟你自己所属的地方政府确认两件事：这项工程需不需要批准，以及你的承包商有没有做这项工程的注册资格。这两个答案在不同市议会、不同州属都不一样；而一项需要批准却没批准的装修，责任落在业主身上，不是承包商身上。
买家检查清单
依据《1974年街道、排水及建筑物法令》（第133号法令）第70(1)条明文规定：“任何人未经地方政府事先书面许可，不得营建任何建筑物。”在法定释义中，“营建”不仅指平地起房，还涵盖所有建筑扩建与实质性结构改动。马来西亚并没有一份全国统一的免审批装修清单；具体的建筑技术规范坐落在各州自行采纳实施的统一建筑物附例（UBBL）之中，并由你所在的地方政府（例如市政局、市政厅或市议会）依据地方规划准则全权执行。通常而言，纯粹的室内非结构性翻新——如定制厨房橱柜、室内油漆粉刷、或在原有卫生间内更换卫浴设备——一般不需要向地方政府提交建筑图则。相反，拆除墙体、加装钢筋混凝土梁柱、将后巷厨房向外扩建、改动建筑外立面屋顶、或是加建超出法定退缩距离的车库雨棚，依据第70(2)条依法必须由主要提呈人或提呈人（注册建筑师或专业工程师）向地方政府正式提呈图则审批。装修承包商随口一句“不需要申请准证”在法律上毫无效力，责任全部落在业主身上。
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| 1 | 向房产所在的地方政府建筑管制部门核实，确认拟议中的装修工程是否依法需要申请正式建筑准证。 |
|---|---|
| 2 | 确认涉及结构改动的工程图则已依法由主要提呈人（注册建筑师）或提呈人（专业工程师）依第70(2)条提呈。 |
| 3 | 确保厨房或侧院扩建工程严格符合各州采纳的建筑物附例中关于法定建筑退缩红线距离的硬性规定。 |
| 4 | 切勿盲信装修承包商所谓“厨房扩建大家都这样搞、不需要市政局准证”的口头免责谎言。 |
| 5 | 在动工任何未经批准的改建工程前，向当地市议会核实第70(11)条下的法定罚款数额与强制拆除风险。 |
常见问题
在马来西亚定制厨房橱柜或粉刷室内墙壁，需要向市议会申请装修准证吗？
通常不需要。纯粹的室内非结构性美化工程——例如定制衣柜橱柜、室内油漆粉刷以及不改变原结构荷载的地砖铺贴——依据《133号法令》通常不属于需要向地方政府提交建筑图则的工程范畴。
我可以不申请市政准证，直接把有地房屋的后院厨房向外扩建封满到后巷沟渠吗？
绝对不可以。向外扩建房屋建筑占地轮廓在《133号法令》第70(1)条下属于法定营建行为，依法必须由注册建筑师提呈图则，并严格符合各州采纳的建筑附例中关于后巷退缩距离的硬性规定。
依据《133号法令》，擅自改动现有建筑物会面临怎样的法定刑事惩处？
依据《133号法令》第70(11)条，未经许可擅自改动建筑物一经定罪，可被处以不超过两万五千令吉的罚款（请向地方政府确认当前金额）；且推事庭在地方政府申请下必须下达强制改建或拆除令。
如果承包商事先保证过不需要申请准证，市议会开出的罚单和拆除令会转去罚承包商吗？
不会。依据《133号法令》，建筑管制法规的法定执法对象严格是地契上的注册业主。地方政府只会向业主发出整改通知书并起诉业主；承包商私下的任何口头保证在法律上完全无法作为免罚抗辩理由。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
什么才算「缺陷」，什么只是自然损耗、沉降，或你自己造成的
在马来西亚房产中，施工缺陷、自然沉降、正常损耗与业主自身造成的损坏之间的法律界线，决定了谁来承担维修费用。受HDA管制的房屋在24个月缺陷责任期内享有法定救济，而二手房产则完全按现状交屋。
Lewis 总结
在向发展商或卖家提出交涉之前，先依买卖合约明确界定瑕疵的法律属性。如果房产属于交楼起算24个月DLP内的HDA新房，务必发出正式书面缺陷通知，要求其在30天内进场修复。若发展商拖延或拒不修缮，可在缺陷责任期届满后12个月内，向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。若买的是二手房，法律上根本没有缺陷责任期，签约前的全面实地验屋是你唯一的法定保障。
有地房子漏水：在谈赔偿之前，先找到真正的源头
马来西亚有地房屋的漏水与分层建筑的楼上漏楼下完全不同。雨水会沿着屋架和横梁长距离流动，最后才滴在天花板上，导致源头难以捉摸。在交楼24个月DLP内的HDA新房由发展商在30天内修好，而二手房买家则必须按现状自行承担。
Lewis 总结
不要再浪费钱去粉刷天花板上的水渍了，趁着大雨天安排经验丰富的验屋师或屋顶师傅爬进屋顶夹层，沿着结构构件顺藤摸瓜找到真正的漏水源头。如果是交楼起算24个月DLP内的HDA有地新房，立即依Schedule G发出正式书面通知，要求发展商在30天内完成修复。若发展商拖延不办，可在DLP届满后12个月内向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。若是买二手房，必须在签约前把屋顶天沟与防水收口维修费列入预算。
墙上的裂缝：哪些只是表面，哪些是结构问题
马来西亚房屋的裂缝从表面的灰泥收缩微纹到基础沉降引起的结构裂缝不一而足。裂缝的走向、形态以及是否随时间扩大，决定了该找油漆工还是专业工程师。在交楼24个月DLP内的HDA新房由发展商在30天内修好。
Lewis 总结
绝不要任由普通装修工随便抹上批荡灰就掩盖一道贯穿结构构件的对角线或阶梯状裂缝。如果裂缝仍在持续发展，或伴随房门窗户卡滞变形，必须聘请正式注册的专业工程师进行房屋结构安全性鉴定。若房产处于Schedule G或Schedule H下交楼起算24个月的法定缺陷责任期内，立即向发展商发出正式书面催告，要求其在30天内进场修复。若发展商拖延不决，可在DLP届满后12个月内，向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。
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