房屋缺陷、维修与装修
违规的是承包商，为什么收到通知的是业主
当装修承包商违反地方市政建筑法规时，法律上的执法整改通知书只会开给业主，而不是承包商。依据《133号法令》，法定罚款与法庭强制拆除令严格落在地契上的注册业主头上，私下协议毫无免责效力。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 准备花钱装修的业主 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把房产资料、问题的照片（带日期），以及你已经发出去的书面文件发给 Lewis，他会告诉你下一步该怎么做。 |
责任最后落在谁身上
这一篇拆解的是：建筑管制是针对建筑物的所有人执法的，不管你们合约里怎么写 在第一块砖被撬起来之前，两个问题就已经决定了大部分风险：这项工程要不要批准，以及做这件事的人有没有注册资格。
行政执法的法定精准靶向：为什么全部法律责任严格绑定在业主头上
当地方市政局或市议会的建筑执法官员在日常巡查中查获违规建筑——例如未经报批擅自向后巷扩建封闭式厨房、加盖超高围墙、或是擅自拆毁承重结构——整套市政执法机器将百分之百严格对准地契上的注册业主开火。依据《1974年街道、排水及建筑物法令》（第133号法令），地方政府的法定职责是维护其行政辖区内所有建筑物的规划与结构安全。整部法律在立法起草时就明确确立了对物权所有人的绝对追责机制，而不是去追究流动作业的第三方装修施工队。即便业主当场掏出一份白纸黑字的装修合同，证明包工头曾亲口承诺“出任何市政问题由承包商全权承担”，市政检控官也绝不予采信，传票与起诉状只会直接寄到业主名下。
《133号法令》第70(11)条擅自改建罪：法定罚款与法庭强制拆除令
《133号法令》第70(11)条明文确立了对现有建筑物实施非法改动的严重法定后果。任何人在未事先取得地方政府书面许可的情况下擅自改动任何建筑物，一经定罪，可被处以不超过两万五千令吉的罚金（请务必向你所在的地方政府确认当前适用的确切罚金数额）。极其关键的是，该条款明确规定推事庭在地方政府的正式申请下，必须（shall）下达强制命令，责令定罪人员对违规建筑物进行限期改建或将其彻底拆除恢复原状。法律条文中的“shall”剥夺了法官的自由裁量宽大空间，意味着法庭一旦定罪，必须强制勒令业主自费进行工程恢复。
无证擅自营建的毁灭性后果：第70(13)条的重罚与按日持续累积罚款
若未经批准的违规改建在法律定性上被认定为依据《133号法令》第70(13)条(c)款构成的擅自营建罪——例如在院内私自搭建全封闭独立附楼或加建两层重型建筑——法定刑事处罚将呈毁灭性升级。一经定罪，违规业主面临不超过五万令吉的巨额罚金、或处以不超过三年的监禁、或两者兼施（请向地方政府确认当前金额）。更令违章业主窒息的是，该条款还设立了极其严厉的持续性罚款机制：在正式定罪之后，只要该违法建筑一天未被彻底拆除，法庭可依法加处每天一千令吉的持续性追加罚金。这项按日计算的罚金在持续累加之下，会迅速演变成吞噬整个家庭资产的财务黑洞。
第70(14)条巨额惩罚性补办规费陷阱与第70(15)条强制拆除命令
许多违建被市议会勒令停工的业主，往往心存侥幸，试图通过花钱聘请建筑师补交图则走“先斩后奏、事后正规化”的捷径。《133号法令》第70(14)条针对这种企图设立了极具惩戒性的关卡：补办图则必须向地方政府足额缴纳不少于标准规定规费五倍、且最高可达二十倍的惩罚性高额规费（请向你所在的地方政府确认当前规费标准）。若不全额缴纳该笔惩戒罚金，地方政府依法必须直接拒收图则。此外，依据第70(15)条，一旦依据第70(13)条被法庭定罪，推事庭必须依法下达强制命令，责令当事人改建或彻底拆毁该建筑，绝不存在任何通过缴纳罚款就能永久保留违建的可能。
第72(1)条与第72(5)条：市议会强行进场拆除与向业主全额追索开销
地方政府对违法建筑的执法威慑力绝不仅限于开出法庭传票与罚金，更涵盖了直接动用国家机器进行物理强拆。依据《133号法令》第72(1)条，凡建筑物之营建或改动违反第70条规定者，地方政府有权直接向业主送达法定通知书，责令其立即停工、在指定期限内自行拆除该建筑物、或采取市议会指定的纠正补救措施。若业主在通知书指定期限届满后仍心存侥幸拒不拆除，第72(5)条赋予地方政府无上权力：市议会有权派遣重型工程机械强行破门进场实施强制拆除，并将拆除作业所耗费的全部工程施工费与人工费，作为法定民事债务向业主依法全额追讨。
拿你自己的情况核对一遍
开工之前，先跟你自己所属的地方政府确认两件事：这项工程需不需要批准，以及你的承包商有没有做这项工程的注册资格。这两个答案在不同市议会、不同州属都不一样；而一项需要批准却没批准的装修，责任落在业主身上，不是承包商身上。
买家检查清单
依据《1974年街道、排水及建筑物法令》（第133号法令），所有建筑管制的法定执法对象严格且绝对是建筑物的注册所有人（业主），无论你跟装修承包商之间私下签署了怎样的免责协议或口头承诺。第70(1)条明文禁止任何人在未获地方政府事先书面许可前营建任何建筑物。一旦进行未经核准的改建，第70(11)条规定业主一经定罪，可被处以不超过RM25,000的罚款（请务必向你所在的地方政府确认当前适用的确切罚金数额），且推事庭在地方政府申请下必须下达强制改建或拆除令。依据第70(13)条，未经许可擅自营建一经定罪，可被处以不超过RM50,000的罚款、或处以不超过三年的监禁、或两者兼施，并在定罪后违法状态持续的每一天处以每天RM1,000的持续罚款（请向地方政府确认当前金额）。在第70(13)条定罪后，第70(15)条明文规定推事必须（shall）下达强制命令，责令定罪人员对建筑物进行改建或将其彻底拆除。若事后试图依第70(14)条提呈补办图则，申请人必须向地方政府缴纳不少于五倍且不超过二十倍的惩罚性规定规费（请向地方政府确认当前规费标准）。依据第72(1)条，市议会直接向业主送达限期拆除通知书；若业主置之不理，第72(5)条授权市议会直接入场强拆并将全部费用向业主追索。
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| 1 | 清醒认识到依据《133号法令》下达的市政停工信、法庭传票与刑事检控，执法对象严格且绝对是业主本人。 |
|---|---|
| 2 | 在动工任何涉及结构拆改或建筑扩建的工程前，依法必须取得房产所在地方政府事先颁发的正式书面批文。 |
| 3 | 在动工任何未经市政批准的改建前，向当地市议会核实第70(11)条及第70(13)条下的法定罚金与按日累积罚款。 |
| 4 | 明确知晓若试图在事后依第70(14)条补办图则，将依法面临标准规费五至二十倍的巨额惩戒性罚款规费。 |
| 5 | 高度警惕推事庭依据第70(15)条与第70(11)条下达的强制拆除或改建命令在定罪后属于法定强制执行。 |
常见问题
明明违规施工的是装修承包商，为什么市议会开出的执法整改传票上写的是我的名字？
依据《1974年街道、排水及建筑物法令》（第133号法令），所有建筑管制的法定执法对象严格且绝对是地契上的注册业主。地方政府与私人包工头没有任何法定行政关系，所有违法营建责任完全由物权所有人承担。
依据《133号法令》第70(11)条，未经市议会批准擅自改动现有建筑物的法定罚款是多少？
依据《133号法令》第70(11)条，擅自改建建筑物一经定罪，可被处以不超过两万五千令吉的罚款（请向地方政府确认当前金额）；且推事庭在地方政府申请下必须依法下达强制改建或彻底拆除命令。
依据《133号法令》第70(13)条，未经许可擅自营建的刑事处罚与按日累积罚金是多少？
依据第70(13)条，定罪者面临不超过五万令吉罚款、或最长三年监禁、或两者兼施，并在定罪后违法建筑未拆除的每一天，加处每天一千令吉的按日持续累积罚款（请向当地地方政府确认当前金额）。
依据《133号法令》第70(14)条，事后向市议会补办违建工程图则需要缴纳多少惩罚性规费？
依据第70(14)条，补办违建图则依法必须向地方政府足额缴纳不少于标准规定规费五倍、且最高可达二十倍的巨额惩戒性规费（请务必向你所在的地方政府确认当前适用的确切规费标准）。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
什么才算「缺陷」，什么只是自然损耗、沉降，或你自己造成的
在马来西亚房产中，施工缺陷、自然沉降、正常损耗与业主自身造成的损坏之间的法律界线，决定了谁来承担维修费用。受HDA管制的房屋在24个月缺陷责任期内享有法定救济，而二手房产则完全按现状交屋。
Lewis 总结
在向发展商或卖家提出交涉之前，先依买卖合约明确界定瑕疵的法律属性。如果房产属于交楼起算24个月DLP内的HDA新房，务必发出正式书面缺陷通知，要求其在30天内进场修复。若发展商拖延或拒不修缮，可在缺陷责任期届满后12个月内，向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。若买的是二手房，法律上根本没有缺陷责任期，签约前的全面实地验屋是你唯一的法定保障。
有地房子漏水：在谈赔偿之前，先找到真正的源头
马来西亚有地房屋的漏水与分层建筑的楼上漏楼下完全不同。雨水会沿着屋架和横梁长距离流动，最后才滴在天花板上，导致源头难以捉摸。在交楼24个月DLP内的HDA新房由发展商在30天内修好，而二手房买家则必须按现状自行承担。
Lewis 总结
不要再浪费钱去粉刷天花板上的水渍了，趁着大雨天安排经验丰富的验屋师或屋顶师傅爬进屋顶夹层，沿着结构构件顺藤摸瓜找到真正的漏水源头。如果是交楼起算24个月DLP内的HDA有地新房，立即依Schedule G发出正式书面通知，要求发展商在30天内完成修复。若发展商拖延不办，可在DLP届满后12个月内向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。若是买二手房，必须在签约前把屋顶天沟与防水收口维修费列入预算。
墙上的裂缝：哪些只是表面，哪些是结构问题
马来西亚房屋的裂缝从表面的灰泥收缩微纹到基础沉降引起的结构裂缝不一而足。裂缝的走向、形态以及是否随时间扩大，决定了该找油漆工还是专业工程师。在交楼24个月DLP内的HDA新房由发展商在30天内修好。
Lewis 总结
绝不要任由普通装修工随便抹上批荡灰就掩盖一道贯穿结构构件的对角线或阶梯状裂缝。如果裂缝仍在持续发展，或伴随房门窗户卡滞变形，必须聘请正式注册的专业工程师进行房屋结构安全性鉴定。若房产处于Schedule G或Schedule H下交楼起算24个月的法定缺陷责任期内，立即向发展商发出正式书面催告，要求其在30天内进场修复。若发展商拖延不决，可在DLP届满后12个月内，向购屋者索偿仲裁庭提出最高RM50,000的索偿。
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