邻里纠纷与相邻权
店屋前的五脚基，不是你可以拿来用的
店屋门前的五脚基走廊在法律上被强制设定为公共人行通道，绝非店家的私有商业仓库。堵塞五脚基直接触犯《133号法令》，地契注册业主将直接面临市议会依第72条开出的强拆令与第70(11)条下的法定罚单。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 有地房产的业主，遇上界线或邻里问题 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把房产资料、问题的照片（带日期），以及你已经发出去的书面文件发给 Lewis，他会告诉你下一步该怎么做。 |
在对话变得更糟之前
如果你需要弄明白这件事，可以从这里开始：一条租户当仓库用、市议会当公共通道看的有盖走廊 界线纠纷里最强的位置，属于最早以书面、带日期提出的那一方；最弱的，属于容忍了很多年之后才反对的那一方。
五脚基的法定特殊属性：地契私有产权与公共通行权的冲突
“五脚基”（Kaki Lima）是马来西亚商业店屋最具特色的建筑遗产，其原始规划初衷是为公众在热带赤道烈日与暴雨倾盆中提供一条连续不断、免受日晒雨淋的有盖安全人行长廊。在房产物权法上，五脚基具有极其特殊的法律地位。即便在某些历史久远的地契图则上，测量红线包含了一楼走廊下方的地坪，但依据《1974年街道、排水及建筑物法令》（第133号法令）及法定规划指令，五脚基走廊已被不可撤销地设定为供全社会公众通行的法定公共人行地役权通道。私有业主绝不享有将其随意封闭、排他性独占或商业牟利的合法私权。
常见的违规商业侵占：露天餐饮摆桌、货架堆砌与非法加装卷闸门
在日常商业经营中，大量店家为了扩大营业面积而肆无忌惮地霸占五脚基。最普遍的违法乱象包括：餐饮店将走廊摆满餐桌椅开辟为露天用餐区、摆放大型商用饮料冷柜与燃气炉灶、汽修店堆放轮胎并违章停放摩托车、批发超市将走廊堆成几米高的纸箱货物仓库，甚至更有甚者直接在走廊前后两侧焊死铁栅栏门或安装电动卷闸门，将公共走廊强行并入自家室内店铺。这些野蛮堵塞行为逼得老人、推婴儿车的母亲与残障人士不得不冒险走下人行道，直接走在机动车呼啸而过的车道上，同时彻底封死了商铺发生火灾时的法定应急疏散通道。
市议会依据《133号法令》展开的突击执法：第70条禁令与第72条清拆
依据《133号法令》第70(1)条明文规定，未经地方政府市议会事先书面核准，擅自在公共走廊人行通道上搭建任何固定结构、铁门、隔断或雨棚，均属于违法营建行为。市议会执法大队会定期展开无预警的清街联合突击行动。依据第72(1)条，市议会有权开出法定执法通知书，责令限期自行拆除清理全部违规地上物。若商家置若罔闻，第72(5)条赋予市议会执法人员直接动用电锯与液压剪强行切断违规铁门、直接没收查扣占道营业物品与桌椅灶具，并将全部清拆与清运人工费用全额向房产所有权人追缴。
为什么法定刑事与行政责任完全由注册房东承担，而非租户
商业店屋投资人最容易忽视的一个致命法律陷阱，是《133号法令》下的所有行政执法与刑事追责对象，在法律上严格锚定在地契上的注册业主（Landlord），绝非经营当下的租户。当市议会建筑管制官员发出巨额罚单或向推事庭提呈刑事起诉时，被告席上坐着的永远是地契上的房东。依据第70(11)条，擅自改建建筑物一经定罪，可被处以不超过两万五千令吉的罚款（请务必向你所在的地方政府确认当前适用的确切罚金数额），且推事庭必须强制下达拆除复原令。房东根本无法通过出示一份私下租赁合同声称“这全是租客搞的”而在法官面前免责脱罪。
如何起草具有法律约束力的商业租赁合同以筑牢房东免责防线
为了彻底避免因租户违章占用五脚基而导致房东自身背负沉重刑事案底与巨额罚单，店屋业主在出租物业时必须在合同端筑起铁壁般的防线。商业租赁合同中依法必须单独设立严格的五脚基专项合规条款，明文严禁租户、次承租人及雇员在门前五脚基走廊堆放任何商品、桌椅、厨具或设立任何形式的障碍物。条款必须明确约定：凡因租户违章占用走廊导致市议会依据《133号法令》开出的一切罚金、清拆费及律师诉讼费，全额由租户连带赔偿承担；且一旦发生阻碍五脚基行为，房东享有立即没收押金并解除租赁合同收回店铺的法定权利。
拿你自己的情况核对一遍
从地契和批准图则开始，而不是从吵架开始。土地检索会显示登记在案的界线；地方政府手上有批准过的建筑图则。有地房产的邻里纠纷，大部分靠这两份文件就能定案；定不了的那些，需要的是律师，而不是更大声的对话。
买家检查清单
在马来西亚的商业传统店屋建筑中，贯穿店面外立面的有盖走廊——即著名的“五脚基”（Kaki Lima）——常年遭到餐饮档口、零售商家与摩托车修理铺的严重霸占滥用。租户经常擅自摆满餐桌椅、摆放商品货架、架设烹饪油烟炉灶，甚至直接在走廊两端浇筑实心砖墙或加装铁卷闸门，将整段走廊强行据为私有仓库。在法定规制下，即便在部分老旧地契中该段地坪包含在地段红线之内，五脚基在法律属性上被强制设定并确立为供公众无障碍通行的法定公共人行通道与火灾逃生走廊。在走廊上堆放货物、设立固定设施或搭建封闭隔断，直接违反了联邦《1974年街道、排水及建筑物法令》（第133号法令）。依据第70(1)条，未经地方政府事先书面核准擅自在人行通道上搭建任何固定结构属于违法行为。地方政府市议会有权依据第72(1)条下达限期拆除清理通知书；若逾期未清，第72(5)条赋予市议会执法大队强行没收营业物品、强拆铁闸门并向业主全额追缴清拆费用的法定权力。极其致命的是，依据《133号法令》，所有市政执法传票与法庭起诉均直接针对地契上的注册业主（房东），而非随时退租跑路的租户。店屋业主依第70(11)条将面临最高两万五千令吉的法定罚款（请务必向你所在的地方政府确认当前适用的确切罚金数额）与推事庭强制拆除令。
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| 1 | 清醒认识到店屋门前五脚基走廊在《133号法令》下属于法定受保护的无障碍公共人行通道。 |
|---|---|
| 2 | 严禁商业租户在走廊上摆放餐饮桌椅、货架、煤气灶具，或在走廊两侧私自加装铁质卷闸门与防盗门。 |
| 3 | 定期对出租的商业店屋进行实地巡检，第一时间发现并坚决责令租户清除任何占用五脚基的违章设施。 |
| 4 | 在商业店屋租赁合同中订立严密的禁止占用走廊条款、违约全额赔偿条款及即时解约清场特别授权。 |
| 5 | 牢记未获批准擅自搭建五脚基构件将使注册房东在第70(11)条下面临最高两万五千令吉罚款（请向市议会确认）。 |
常见问题
店屋的餐饮租户在法律上是否有权在门前的五脚基走廊上常态化摆放餐桌椅供顾客用餐？
绝对无权。在《133号法令》下，五脚基是专供公众通行与火灾逃生的法定公共走廊，必须始终保持完全畅通。未经地方市议会特别牌照许可擅自摆放商业家具属于违法占用行为。
店屋房东或租户能否在夜间拉下永久性的防盗电动卷闸门，将五脚基走廊完全封闭上锁？
绝对不能。在公共走廊上安装封闭式障碍物属于《133号法令》第70(1)条下的无准证营建。市议会有权依据第72条开具强制拆除通知书，并派遣执法队强行切断拆除卷闸门。
如果租户擅自占用五脚基，地方政府市议会会起诉租客还是地契上的房东？
《133号法令》下的所有行政执法与司法起诉严格针对房产的注册所有人（房东）。市议会开具的停工整改通知书、强制拆除令以及推事庭刑事传票，均直接开给地契上的房东本人。
依据《133号法令》，未经批准擅自在店屋五脚基走廊改建或搭建违建设施会面临何种法定处罚？
依据《133号法令》第70(11)条，擅自改建建筑物一经定罪，可被处以不超过两万五千令吉的罚款（请向地方政府确认当前金额）；且推事庭在市议会申请下必须强制下达改建或拆除令。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
有地房子加建：大多数业主跳过的那道批准
在马来西亚对有地房屋进行扩建而未获地方政府批准，直接违反了《133号法令》第70(1)条。违规扩建不会永远隐形——它会在下一次银行估价、房贷勘查和二手买卖中原形毕露，让业主面临法定的强制拆除风险。
Lewis 总结
绝不要把地方政府的建筑审批当成一项为了省时省钱就可以随意跳过的走过场程序。在动手扩建有地房屋之前，必须依据《133号法令》第70(1)及第70(2)条，委托合资格的提呈人（注册建筑师或工程师）正式提交建筑图则。在第70(11)条下，擅自改建建筑物一经定罪，可被处以不超过两万五千令吉的罚款（请务必向你所在的地方政府确认当前适用的确切罚金数额），且推事庭在地方政府申请下必须下达强制改建或拆除令。事先正规报批的开销，远远低于第70(14)条下5倍至20倍的惩罚性收费，更能确保你的房产在日后转售时畅通无阻。
邻居没批准就动工加建
当隔壁邻居违规无准证大兴土木加建时，找错投诉部门会白白浪费宝贵的维权黄金期。深入了解地方政府市议会如何依据《133号法令》第72条执行建筑管制、为什么购屋者仲裁庭完全无权受理，以及如何提交一份证据确凿的正式投诉。
Lewis 总结
一旦发现隔壁邻居开始大兴土木进行无准证结构施工，必须在混凝土浇筑凝固前迅速采取行动。第一时间向当地市议会的建筑管制部门提交正式的带日期书面投诉信，附上清晰的时间戳施工现场照片，直指其涉嫌违反《133号法令》第70条的无准证营建行为。绝不要去购屋者索偿仲裁庭浪费时间，因为该仲裁庭对邻里纠纷完全没有司法管辖权。如果邻居的违章施工已经直接威胁到共用墙或你家房屋的结构安全，在地方政府依第72条启动行政执法的同时，应立即咨询民事诉讼律师，以便向民事法院申请紧急停工禁制令。
两间排屋之间的那道墙：谁拥有它，谁能在上面动工
排屋之间的共用分隔墙不仅受地契法定界线约束，还受普通法相邻相互支撑权的保护。任何一方邻居在未经专业提呈并符合《133号法令》审批前，均无权单方面开凿、过度荷载或擅自改建共用墙。
Lewis 总结
绝不要允许邻居或其装修工人在未经出示由注册专业工程师签署并获市议会批准的结构图则前，擅自开凿你们的共用分户墙。首先进行土地检索（Carian Tanah），核验物理墙体与地契界石图则的实际吻合度。一旦发现邻居擅自开凿或对共用墙强行施加结构重压，必须立即向市议会建筑管制部门递交紧急投诉指出其涉嫌违反《133号法令》第70条，并同步委托诉讼律师发出正式律师警告函叫停施工，切勿等到自家墙壁出现结构裂纹才追悔莫及。
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清醒认识到店屋门前五脚基走廊在《133号法令》下属于法定受保护的无障碍公共人行通道。
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严禁商业租户在走廊上摆放餐饮桌椅、货架、煤气灶具，或在走廊两侧私自加装铁质卷闸门与防盗门。
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定期对出租的商业店屋进行实地巡检，第一时间发现并坚决责令租户清除任何占用五脚基的违章设施。
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在商业店屋租赁合同中订立严密的禁止占用走廊条款、违约全额赔偿条款及即时解约清场特别授权。