负担能力与价值
2026年马来西亚各州外国人购房最低价格门槛全解析
逐州对比外国人购房最低门槛，打破「全马统一100万吉尔吉特」的常见误区。
Quick summary
快速结论
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适合谁
正在评估柔佛、吉隆坡及雪兰莪等多州房产的新加坡投资者。
风险等级
低
Lewis verdict
切勿以为全马统一为100万门槛；下订前务必核实具体州属的规定及房产类别限制。
买家行动
联系 Lewis 确认您看中项目所在州属的准确州政府批准门槛及合规房产类别。
| 适合谁 | 正在评估柔佛、吉隆坡及雪兰莪等多州房产的新加坡投资者。 |
|---|---|
| 风险等级 | 低 |
| Lewis verdict | 切勿以为全马统一为100万门槛；下订前务必核实具体州属的规定及房产类别限制。 |
| 买家行动 | 联系 Lewis 确认您看中项目所在州属的准确州政府批准门槛及合规房产类别。 |
马来西亚国家土地法典下的州政府分权管理
国际房产投资者常有一个误区，以为马来西亚全国对外国买家实行统一的 1,000,000 吉尔吉特最低购房价格门槛。在马来西亚国家土地法典下，土地政策由各州政府独立全权管理。因此，每个州政府拥有完全的法定权力来制定自身的外国人购房指南、最低价格门槛及批准许可费。虽然联邦政府会出台指导意见，但在外国买家申请州政府批准函时，州政府的土地法规具有绝对的法律优先效力。
各州最低门槛对比：柔佛、吉隆坡与雪兰莪
州级最低购房门槛因地理位置和房产类别不同而存在巨大差异。在吉隆坡联邦直辖区和柔佛州，外国买家购买分层地契高层公寓的基准最低门槛为 RM1,000,000。然而，在雪兰莪州，政府对有地住宅实施了高达 RM2,000,000 的最低购房门槛，以保护本地居民的住房可负担性。部分州属还对二手转售房产与开发商直售一手新房设定了差异化的价格门槛。
外国买家可购买与受限制的房产类别划分
除了价格门槛外，马来西亚土地法还无论出价高低，明确禁止外国买家购买特定的受保护房地产类别。外国买家严禁购买土著配额单位 (Bumi Lots)、马来保留地 (Malay Reserved Land) 以及价格通常低于 RM250,000 的中低价住宅。面积在 5 英亩以下的农业用地同样受限，除非获得特定的商业州政府批准。外国买家可购买的范围通常仅限于符合州门槛的高层公寓、私人有地别墅以及商业或工业地产。
州政府批准函 (State Consent) 申请与许可费预算
非马来西亚公民购买房产，必须在产权过户登记前向当地州政府正式申请批准函 (State Consent)。批准函的审批时间通常在 1 至 3 个月之间，具体取决于各州政府的办理效率。此外，各州还会对外国人购房征收不可退还的州政府批准许可费。例如在柔佛州，外国买家须缴纳平均约 RM15,000 或最高达房价 2% 的州政府许可费。买家在计算交割成本时必须将此项不可退还的行政费用列入预算。
买家检查清单
外国人购房最低门槛由各州政府根据国家土地法典独立制定，从吉隆坡和柔佛的分层住宅 RM1,000,000 到雪兰莪有地住宅的 RM2,000,000 不等。
1
确认具体马来西亚州属针对外国买家的最新最低购房门槛。
2
核实目标单位未被归类为土著配额单位 (Bumi Lot) 或马来保留地。
3
确保房产价格符合有地住宅与分层住宅的差异化门槛要求。
4
准备 RM10,000 至 RM15,000 的不可退还州政府许可审批费预算。
5
核查二手转售房产与开发商一手新房是否适用不同的门槛规则。
6
在下订前向过户律师确认州政府批准函的办理时间窗口。
| 1 | 确认具体马来西亚州属针对外国买家的最新最低购房门槛。 |
|---|---|
| 2 | 核实目标单位未被归类为土著配额单位 (Bumi Lot) 或马来保留地。 |
| 3 | 确保房产价格符合有地住宅与分层住宅的差异化门槛要求。 |
| 4 | 准备 RM10,000 至 RM15,000 的不可退还州政府许可审批费预算。 |
| 5 | 核查二手转售房产与开发商一手新房是否适用不同的门槛规则。 |
| 6 | 在下订前向过户律师确认州政府批准函的办理时间窗口。 |
常见问题
在马来西亚所有地方，外国人的最低购房价格都是 100 万吉尔吉特吗？
不是，门槛由各州政府独立制定。例如雪兰莪对有地住宅要求最低 200 万门槛，而吉隆坡和柔佛对分层公寓实施 100 万门槛。
外国人可以以 80 万吉尔吉特的价格在柔佛购买一套排屋吗？
不可以，外国买家不能在柔佛购买低于 100 万州门槛的住宅房产，除非符合 MM2H 白银层级等特定联邦优惠政策。
如果开发商试图向外国买家出售低于州最低门槛的单位，会发生什么？
州土地局将直接驳回州政府批准函 (State Consent) 申请，导致买卖合约在法律上无法执行，买家无法办理产权过户。
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