香港买家
在马来西亚做按揭
马来西亚银行实际上会借给香港非本地买家多少钱、你需要准备多少现金首期，以及哪些文件能加快审批——一份实用指南，不是销售话术。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 计划贷款而非全额现金付款的香港买家，想在开始看盘之前先弄清楚实际需要准备多少现金。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中——若高估贷款成数会有资金风险 |
| 买家行动 | 在你筛选楼盘之前，可以请 Lewis 帮你联系马来西亚银行的外国人房贷专线，让你的预算建立在真实批核的成数上，而不是自己假设的数字。 |
你应该以此为基准来做预算的默认成数
马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）的一般贷款框架允许马来西亚公民在首两套房产上贷到 90%，第三套起降到 70%。外国人完全不在这个优惠档位之内。实务上，大多数马来西亚银行——大众银行（Public Bank）、马银行（Maybank）、联昌银行（CIMB）、丰隆银行（RHB）、汇丰阿玛纳（HSBC Amanah）——把非本地外国买家的按揭成数封顶在物业价值的 60%至70%，也就是说，在签买卖合约（SPA）时你要另外自备 30%至40% 现金首期，这还不包括订金阶段已付的部分。少数银行会为特定国籍、高价物业，或已经在马来西亚有往来账户的申请人，把成数拉高到 80%，但你应该保守做预算，把中介口头报的更高数字当作未确认，直到银行书面确认为止。
什么情况下成数会提高
有两种情况真的会改变这个数字。持有 MM2H 金卡（Gold）或白金卡（Platinum）——需要存入 USD 50万或 USD 100万定期存款的签证类别——会被几家银行更优待，成数有时能达到 80%至85%，因为这个签证本身就代表你对马来西亚有更长期、文件更齐全的承诺。配偶是马来西亚公民的买家，某些情况下能拿到接近本地公民的贷款成数，最高约 90%，但这是逐案审核，通常需要马来西亚籍配偶作为联合借款人或担保人。这两点都不是法律保证的成数——都是银行的商业决定，请在假设自己适用之前，先向具体银行确认资格。
银行会向你要什么文件
预期文件流程会比马来西亚公民繁琐得多。常见要求包括：护照副本、收入证明（薪金单、雇主信，若自雇或经营生意则需经审计的账目）、近 6至12 个月显示收入流动的银行月结单、来自香港银行或征信机构的信用记录，以及物业本身的买卖合约或订购表格。在香港赚取的收入通常会被接受，但银行会用自己的偿债比率（DSR）计算方式把它折算和压力测试后再打折，因为马来西亚银行会用自己的一套负担能力假设去评估外币收入，不会照单全收你的港元薪金单。
与 LEWIS 讨论
我宁愿香港客户一开始就假设只能借到 60%，最后惊喜地拿到更高成数，也不想看到客户被宣传册上的「80%」误导，结果在交楼前两周才发现资金缺口，手忙脚乱。在你为任何单位下定金之前，请先拿到银行真正的原则性批核（in-principle approval），而不是中介的估算。
非本地人士的利率与年期
马来西亚的房贷定价通常以标准基本利率（SBR）为基准，再加上各银行自定的利差——外国人实际支付的有效利率，通常跟马来西亚本地人在同一产品上支付的利率相近，或只高出零点几个百分点，因为利率本身不是按国籍定价，真正拉开差距的是成数和文件要求。部分银行对外国人的贷款年期以年龄限制更严格，常见是贷款到期时不超过 65至70 岁，如果你申请时年纪较大，最长贷款年期会因此缩短，同样贷款金额下，每月供款也会相对更高。
第一天你实际需要准备的现金
在你爱上某个单位之前，先把全部现金需求算清楚：订金（通常 3%）、签 SPA 时补足到 10% 首期的差额、银行批核成数与 100% 之间的差距（如果拿到 60%至70% 贷款，就是价格的 30%至40%）、非公民买家从 2026 年 1 月 1 日起要缴的 8% 划一转让印花税、律师费，以及——如果你在新山买房——另外加上州政府的外国人购屋征费。以一套 RM150万 的新山单位、贷款 65% 计算，光是现金首期加上印花税、律师费和征费，就要大约 RM525,000，而这还是在你付第一期供款之前——这个数字，值得在你开始看盘之前就先弄清楚，而不是事后才发现。
下定之前，我会先核实这些
在你跟发展商或卖方签任何文件之前，先拿到一份写明你姓名、由银行正式出具的原则性批核信（in-principle approval letter）——而不是中介口头说的「大概 70%」。具体问清楚：你在香港的收入会按全额还是打折计算，打几折。如果 MM2H 也在你的计划里，问清楚银行在你签证已获批，和签证还在审批中这两种情况下，贷款条件是否不同——因为有些更优惠的成数，只有在签证真正到手之后才适用。
买家检查清单
大多数马来西亚银行把外国人的按揭成数封顶在物业价值的 60%至70%，也就是说你要自备 30%至40% 的现金首期。持有 MM2H 金卡或白金卡的买家，以及配偶是马来西亚公民的买家，有时能拿到 80%至90%，但这是例外，不是常态。
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| 1 | 取得由具名银行出具的书面原则性批核，不要只依赖中介口头估算的贷款成数 |
|---|---|
| 2 | 为批核成数与 100% 之间的缺口预留现金——外国人通常是 30%至40% |
| 3 | 问清楚银行在计算 DSR（偿债比率）时，你在香港的收入是按全额还是打折计算 |
| 4 | 查清楚该银行对贷款年期的年龄上限——这可能会缩短你的最长贷款年期 |
| 5 | 确认 MM2H 金卡/白金卡身份是在签证获批前就能提高成数，还是要等签证到手之后 |
常见问题
作为香港买家，我应该实际预留多少贷款成数的预算？
请以 60%至70% 做预算，如果最后拿到更高成数，就当作惊喜。极少数银行会为持有 MM2H 金卡/白金卡的买家，或在特定情况下把成数拉高到 80%，但这不是常态。
我一定要有 MM2H 才能在马来西亚做按揭吗？
不一定——没有 MM2H 的非本地人士仍然可以贷款，通常在 60%至70% 这个区间的偏低端。MM2H，尤其是金卡和白金卡，可能会让某些银行愿意提高成数，但这不是必要条件。
我的香港薪金会被全额认可吗？
通常不会全额认可。银行会用自己的偿债比率（DSR）假设去评估外币收入，一般会打折，跟同样名义收入、但在马来西亚本地赚取的申请人相比，能批到的额度通常会更低。
外国人的房贷利率会不一样吗？
基本利率本身通常不按国籍定价，但外国人的贷款成数、年期上限和文件要求都更严格，这才是总成本真正拉开差距的地方。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
港价 vs 新山/吉隆坡呎价
用今天的汇率，直接把九龙、新界的呎价换算成令吉，对比新山和吉隆坡的呎价——写给习惯用「呎」计价的香港买家。
Lewis 总结
我不会靠贬低香港楼价来推销马来西亚——香港的价格反映的是一个细小密集岛屿的真实稀缺性。但我要说的是：同一笔资金，飞 4 小时就能换来完全不同的生活方式和回报结构。只比较总价（不比呎价、不比租金回报、不比持有成本）的买家，无论在哪个市场都容易买贵、买错。
BNO 对比 MM2H
BNO 是通往英国的一条路，MM2H 是在马来西亚长期居留的签证。这两者解决的是完全不同的问题，彼此并不冲突——本文讲清楚每一个在法律上到底给你什么，以及大家最常搞混的地方。
Lewis 总结
我遇过客户以为持有 BNO 身份，多少会让马来西亚的购房或签证申请更顺利。事实并非如此——马来西亚的移民系统根本不把 BNO 视为一个独立类别；在他们眼中，你就是一个香港特区护照持有人。如果移居英国和在马来西亚置业都在你的考虑范围内，请把它们当成两个独立的决定、两套独立的申请，而不是一个打包方案。
从香港汇款到马来西亚
香港没有资金管制，马来西亚对流入的购房资金也没有限制——但两边的银行都会依照反洗钱规定，在你的汇款到账之前问一堆问题。这篇讲清楚你需要提前准备哪些文件。
Lewis 总结
汇款卡住的客户，几乎从来不是想隐瞒什么——他们只是没想到银行会要求追溯好几年的资金来源文件，结果在买卖合约的期限已经开始倒数时才手忙脚乱去补。请在你出价之前，就先把资金来源的文件准备齐全，而不是等银行打电话来才开始找。
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取得由具名银行出具的书面原则性批核，不要只依赖中介口头估算的贷款成数
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