单位租出去了，你还能用泳池吗？

Quick summary

快速总结

适合谁

正在处理租赁问题的房东与租客

风险等级

中

买家行动

把房产资料、问题的照片（带日期），以及你已经发出去的书面文件发给 Lewis，他会告诉你下一步该怎么做。

适合谁	正在处理租赁问题的房东与租客
风险等级	中
买家行动	把房产资料、问题的照片（带日期），以及你已经发出去的书面文件发给 Lewis，他会告诉你下一步该怎么做。

从租约开始

这一篇拆解的是：使用设施的权利跟着「谁住在里面」走，而不是跟着「谁拥有」走——大多数业主的假设正好相反正因为这些条款来自合约而不是法令，同一栋楼里的两个房东，面对同样的问题，法律位置可以完全不同——差别只在于各自租约怎么写。

法律所有权与实际占有居住权的根本分界线

在马来西亚的高层公寓生活中，最常见的一个纠纷就是房东把公寓公共设施当成了终身免费私人会所。房东最常给出的抗辩理由是：“地契上写的是我的名字，每月管理费和储备金都是我从自己兜里掏出来的，我为什么不能去游泳、去健身？”然而，在分层地契管理原则下，享用公共设施的权利是一项依附于“该特定单位实际合法居住权”之上的附随权益。当业主将单位出租时，居住权已完全转移给租客，业主本人的日常休闲使用权随之让渡。

住宅租约如何将公共设施的附随使用权完整移交给租客

签署正式租约意味着将分层物业的排他性占有权全额移交给了租客。这种居住权的移交，在法律上自然包含了充分享受该物业所需的一切附随权利，包括进出大楼电梯、安全大堂、公共车位、健身中心以及游泳池等公用部位。房东绝不可能在商业上“两头吃”——既把房子出租赚取每月的租金收益，又企图把本属于住户的休闲配套特权扣留给自己私下继续享用。

管理机构内部管理守则（house rules）与门禁卡管制机制

无论是联合管理机构（JMB）还是管理机构（MC），均拥有制定并执行具有约束力的建筑内部管理守则（house rules）的法定权力。这些内部守则的核心目的在于规范公共设施的使用秩序、保障整栋大楼的住户安全，并严格管制电子门禁卡的发放。管理处的内部守则通常会严格限定只有当前实际常住的居民方可享用休闲设施。管理处对每个单位发放的门禁卡数量设有上限，任何私自克隆门禁卡供非居住业主出入娱乐区域的行为，均构成对大楼守则的直接违反。

双重使用引发的安全隐患、邻里纠纷与门禁卡停用风险

房东在房屋已出租的情况下依然擅自使用公共设施，会给大楼的保安体系带来直接的运营冲击。当物业管理处在泳池或健身房发现不住在楼内的业主时，保安人员依规必须上前盘查并拒绝其进入。这种尴尬局面往往会引发激烈的言语冲突，招致其他按规守约邻居对设施过度拥挤的强烈投诉。在情节严重的情况下，管理委员会甚至会直接下令冻结该单位名下的所有门禁卡，最终给无辜按时交租的租客造成严重困扰与生活不便。

房东合法履行管理职责与擅自进入娱乐设施的严格区别

禁止非居住房东使用娱乐设施，绝不意味着剥夺房东合法巡视房产的权利。作为物业所有人，房东完全有权出于正当的管理职责进入大楼——例如检查结构性损坏、监督经批准的修缮工程，或是行使投票权参加管理机构的年度业主大会（AGM）。然而，此时房东必须以“访客”或“业主履职”的身份在保安处完成登记，严格遵循访客出入规范，并依法依据租约约定提前向租客发出书面通知，而绝不能借机擅自溜进休闲设施享乐。

拿你自己的情况核对一遍

在你依据本文做任何事之前，先把自己那份租约读一遍。马来西亚没有住宅租赁法令，所以那份租约几乎就是你们之间的全部法律。它对通知、押金、进入单位与终止的约定说了算；它没写到的地方，你就落回一般合约法，接下来多半要找律师。

买家检查清单

购买分层地契物业并按期缴纳每月的物业管理费，并不代表在单位出租给租客期间，业主依然保有进入公寓享用休闲设施的个人权利。当业主将分层单位整体出租时，该单位的排他性居住权以及附随的公共设施享用权，均已在租约有效期内全权转移给租客。由联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）制定的公寓大楼内部管理附则（house rules），严格对设施使用权与出入卡发放进行把关，原则上限于实际合法居住者使用。房东私自复制门禁卡在租客居住期间偷偷跑回公寓享用泳池、健身房或居民会所，直接违反了管理层的内部守则，并会引发严重的保安与邻里纠纷。

1

在租约生效顺利交楼后，将该物业配额的所有住户门禁卡与设施卡如数移交给租客保管使用。

2

明确知悉公寓公共休闲设施的使用权，已随同居住权让渡给该分层单位当前的合法实际居住者。

3

严禁私自克隆、复制或扣留电子门禁卡，用于自己日后偷偷返回公寓使用健身房或游泳池。

4

因合法物业维修或检查职责前往公寓时，必须在保安处正规登记为访客并依规佩戴访客证件。

5

仔细查阅公寓联合管理机构或管理机构公布的内部管理守则中关于设施使用资格的具体规定。

1	在租约生效顺利交楼后，将该物业配额的所有住户门禁卡与设施卡如数移交给租客保管使用。
2	明确知悉公寓公共休闲设施的使用权，已随同居住权让渡给该分层单位当前的合法实际居住者。
3	严禁私自克隆、复制或扣留电子门禁卡，用于自己日后偷偷返回公寓使用健身房或游泳池。
4	因合法物业维修或检查职责前往公寓时，必须在保安处正规登记为访客并依规佩戴访客证件。
5	仔细查阅公寓联合管理机构或管理机构公布的内部管理守则中关于设施使用资格的具体规定。