分层产权与物业管理
你那栋楼怎么订出新的「家规」，以及这些规定的法律上限在哪里
附加细则的订立或修订，只能透过特别决议——共管机构依第 32(3) 条，管理机构依第 70(2) 条，子管理机构就受限共用产业依第 71(2) 条。依第 2 条，特别决议需要至少 21 天书面通知，并取得不少于所投有效票四分之三的支持。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在跟邻居起纠纷的住户，以及从生活品质角度权衡高楼与有地住宅的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中低 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
住得这么近
本文要处理的是：附加细则必须在大会上以特定多数通过，而且不能抵触法令。很多楼宇的「规定」两条都不符合。 每个分层项目一开始就适用法定的附加细则，大多数纠纷的答案早就写在里面。
哪个机构，依哪一条
共管机构依第 32(3) 条以特别决议订立或修订附加细则。管理机构依第 70(2) 条做同样的事。子管理机构就受限共用产业订立或修订附加细则，依第 71(2) 条以该子管理机构的特别决议为之。发展商管理期间走的是另一条路：第 32(2) 条允许在建筑物专员批准下订立或修订附加细则，而不是靠一个「还不存在的业主团体」去表决。
「特别决议」实际要求什么
757 法令第 2 条给了定义，两个要件都重要。该决议必须在一次「已给出至少二十一天书面通知」的大会上提出。并且必须以该次会议上所投有效票中不少于四分之三的多数通过——举手表决，或在有人要求点票时以点票方式。二十一天，长于一般大会通知所需的十四天；这个差别本身就说明了法令是怎么看待附加细则变更这件事的。
怎么核实一条规定是妥为订立的
索取三份文件，问题就自己解决了。会议通知，用来数那二十一天。会议记录，用来看该决议是怎么提出的。以及表决记录，用来看是否有四分之三的有效票支持。如果三者缺一，那条规定也许仍然合理，但它不是法令意义上的「附加细则」——也就不能按附加细则来执行。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿一份你们项目的附加细则，以及通过它的那份决议。一条追溯不到合规决议的「规定」，只是要求，不是义务。
买家检查清单
两个数字定义了一条有效的附加细则：大会的 21 天书面通知，以及所投有效票中不少于四分之三的多数——不论是举手还是点票。这就是第 2 条对「特别决议」的定义。在发展商管理期间，第 32(2) 条则允许在建筑物专员批准下订立或修订附加细则。
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| 1 | 索取会议通知，数一数是不是给足了至少 21 天。 |
|---|---|
| 2 | 索取会议记录，看该决议是怎么提出的。 |
| 3 | 索取表决记录，核对是否有四分之三的有效票支持。 |
| 4 | 确认适用的是哪一条：共管机构第 32(3) 条、管理机构第 70(2) 条、子管理机构第 71(2) 条。 |
| 5 | 如果楼宇还由发展商管理，改为索取依第 32(2) 条取得的专员批准。 |
常见问题
通过一条附加细则需要多少票？
特别决议：在大会上以举手或点票方式，取得所投有效票不少于四分之三的多数——757 法令第 2 条的定义。
要提前多久通知？
对提出该特别决议的大会，须给出至少二十一天的书面通知。
管委会可以自己通过一条附加细则吗？
不可以。附加细则须在大会上以特别决议订立或修订——共管机构第 32(3) 条、管理机构第 70(2) 条、子管理机构就受限共用产业第 71(2) 条。
那发展商管理期间呢？
第 32(2) 条允许在建筑物专员批准下订立或修订附加细则。
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