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分层产权与物业管理
管理费与储备金、JMB 与管理机构（MC）的治理、常年大会、共用产业、停车位、物业经理，以及分层管理仲裁庭——决定一栋高楼交房之后还守不守得住价值的持有成本与治理层面。
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| Blog 分类 | 分层产权与物业管理 |
|---|---|
| 内容角度 | 买高楼之前先看这个分类，持有期间每年再看一次。 |
62 篇文章
分层产权与物业管理
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
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储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
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不交管理费，真正会发生什么：从催缴信到产业被扣押的完整链条
停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
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欠管理费，管理层可以断你的水、锁你的水表、不让你搭电梯吗？
757 法令和 2015 年条例都没有赋予管理主体因欠费而切断单位水电的明文权力。条例允许的是：依附加细则第 6(5) 条暂停共用设施与服务，以及依第 6(4) 条停用你的门禁卡，重新启用费不得超过 RM50。
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买拍卖屋，前业主欠的管理费要不要你还？
欠缴的管理费确实会跟着产业转到下一手业主身上——第 60(4) 和 61(4) 条允许向业主或其「后继权利人」（successor-in-title）追讨，第 68(4) 条对子管理机构作同样规定。但 757 法令并没有在产业上设定法定押记或留置权，这一点会改变你竞标前该怎么做尽职调查。
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同一栋楼、同样面积，管理费却不一样：什么情况下这是合法的？
两个同样面积的单位可以合法地缴不同的管理费——但只限于特定理由。份额单位依附表一的公式计算（第 8(1) 条），而且只有管理机构（MC）可以订不同费率，还仅限于用途显著不同的单位（第 60(3)(b) 条）。
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综合发展项目：商场、办公楼和你的公寓，管理费到底怎么分？
在综合发展项目里，管理费分成两层：一般共用产业依第 64(2) 条仍由主管理机构管理，而受限共用产业（LCP）则由子管理机构管理，设有自己的账户（第 64(3)(a)、66、67 条）和依第 68 条另行收取的费用，并按第 65 条的公式 A/B × C 分摊。
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为什么管理费总在交房后被「重算」并跳涨，以及你能不能挡下来
757 法令并不要求发展商在厘定管理费之前先做预算——预算是到共管机构（JMB）第一次常年大会时，才依第 18(4) 条首次被要求。这就是为什么开盘时报的费率，往往在交房移交时上调；以及移交时发展商依第 15(1)(a) 和 16(1) 条必须移交什么。
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常年大会投票之前，怎么看懂你那栋楼的财务报表
经审计的账目必须在每一次常年大会上提呈，而账目副本连同核数师报告，必须随会议通知在至少 14 天前送到你手上（附表二第 7(7)、12(1) 及 12(3)(b) 段）。本文告诉你投票之前该看账目里的哪几行。
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储备金被乱用：什么算滥用，以及怎么阻止
把储备金花在第 24(2)、51(2) 和 61(2) 条允许范围之外，是违规，不是「见仁见智」。业主有查阅账目的权利，也可以要求出具第 31 条证明（管理机构则为第 73 条）；拒绝让人查阅是罪行，依第 26(5) 和 62(5) 条可处最高 RM250,000 罚款或三年监禁；而仲裁庭可依附表四第一部分第 12 项命令对方提供文件。
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地税与门牌税欠缴：最坏的结果是产业被政府收回
《1985 年分层地契法令》第 IVA 部分，把地税分摊到各个单位。第 23B 条规定每个单位的地税是直接欠付州政府的债务；第 23C 条由土地管理官按每平方米费率计算，并批注在分层地契上——取代了过去经管理机构统一收取的做法。
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单位空置、没租客，管理费照缴：法律上为什么不能打折
空置的单位照样要缴全额管理费。第 52(1) 条把责任落在业主身上，没有任何「有没有人住」的条件；第 52(8) 条把「业主」的定义延伸到持有未售单位的发展商；第 12(2) 和 25(2) 条要求发展商为自己手上的未售单位缴费。
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发展商必须在法定期限内召开第一次 JMB 会议 —— 不开会怎么办？
发展商必须在交付空置管有权（VP）之日起不迟于 12 个月内召开第一次 JMB 会议（第 17(1)(b) 条配合第 18(1) 条）。不召开即属犯罪，依第 18(2) 条可处不超过 RM250,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。
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从 JMB 移交到 MC：法律上必须交出哪些东西，以及怎么查有没有交齐
移交给共管机构，依条例第 11 条使用 Form 4，须在发展商管理期届满前完成（第 15(1) 条）；移交给管理机构，依条例第 22 条使用 Form 13，须在初步管理期结束前完成（第 55(1) 条）。两者都附带一份详细的资金、资产、记录与文件清单。
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不出席常年大会，等于让别人替你花钱：这个会议上到底决定了什么
一年一次的会议，决定管理费费率、通过账目、选出管委会，并且可以修改附加细则。通知必须在会议前至少 14 天送到你手上，并附上经审计账目——而开会时间过后三十分钟，在场的人就构成法定人数。
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法定人数、委托书与延会：为什么几乎没人出席的常年大会，仍然可以合法有效
大会的法定人数是有投票权业主的二分之一，亲自出席或委托代理均可（附表二第 15(1) 段）——但如果开会时间过后半小时仍未达到，出席者本身即构成法定人数（第 15(2) 段）。委托书必须在会议前 48 小时递交，而且一个人只能代表一位业主（第 18(5)、18(4) 段）。
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你的动议因「太迟提交」被拒绝受理 —— 这样做合法吗？
业主提呈的动议，必须在会议前不少于七天，以书面形式递交至管理机构的注册办事处——附表二第 13(1) 段。赶上这个期限，动议就必须列入议程；错过了，被拒绝受理是合法的。
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哪些人没有资格进管委会：欠管理费也在其中
依附表二第 2(9) 段，选举前第七天存在欠费即取消候选资格——不论是作为业主或共同业主、作为法人业主的提名人，还是作为持有两个或以上单位之业主的直系亲属。代理人、未满 21 岁者，以及同一单位的另一位共同业主也在排除之列。
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管理层不作为时，怎么依法要求召开特别大会（EGM）
合计持有至少 25% 份额单位总数的业主，可以联署要求召开特别大会（EGM）。管委会必须尽快召开，且无论如何不得迟于联署书递交后六周——如果它不开，建筑物专员可以书面授权其他人来召开。
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选不出管委会的时候：建筑物专员（COB）可以做什么
两种不同的救济，来自两个不同的机关。建筑物专员依第 86(1) 条委任「管理代理」，适用于管理不善或选不出管委会的情况。而「管理人」只能由法庭依第 76(1) 条委任，并依第 76(3) 条排他性地接管管理机构的权力。
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哪些楼宇文件你有法定权利查阅，以及管理层必须在多久内给你
业主可以查阅账簿，并取得基金余额证明——共管机构依第 31 条，管理机构依第 73 条。拒绝查阅，或未能设立或审计账目，依第 26(5) 和 62(5) 条即属犯罪，管委会成员须个人承担最高 RM250,000 或三年的责任。
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你的单位到哪里为止、共用产业从哪里开始：这条界线决定谁付钱
除非楼层图另有规定，你的单位与隔壁单位、或与共用产业之间的界线，是穿过楼板、墙体或天花板的中心线（《1985 年分层地契法令》第 13(3) 条）。位于该界线上的门窗，依附加细则第 5(5) 条属于你的单位。
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楼上漏水到你家：法律上有一条「推定」条款，直接决定谁负责
757 法令第 142 条推定：出现在你天花板上的潮湿或渗水，来源是紧邻其上方的单位、共用产业或受限共用产业。你不需要举证漏水源头在哪里——举证责任落到楼上。
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楼上楼下漏水的法定处理流程：表格、时限，以及楼上不让进门怎么办
2015 年条例第十五部分（第 55–64 条）订明了完整流程：收到通知后 7 天内检查、检查完成后 5 天内出具 Form 28 证书、收到 Form 28 后 7 天内整修，进入单位须提前 7 天书面通知——而拒绝让人进入即属犯罪，最高可处 RM50,000 罚款或三年监禁。
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外墙与屋顶渗水是管理层的责任，不是你的：以及怎么逼他们修
外墙和屋顶属于共用产业，因为它们不包含在任何单位之内。管理主体必须使共用产业保持良好且堪用的状态——共管机构依第 21(1)(a) 条、管理机构依第 59(1)(a) 条。
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封阳台、往走廊扩建：你到底需要谁的批准
封阳台需要管理主体的事先书面批准，必要时还需地方政府批准——附表三第 11 和 29(2) 条附加细则。装修必须限制在单位之内：第 22(1) 和 27(4) 条附加细则禁止对共用产业作出增建或侵占，而第 22(2) 条的同意也不能用来批准「增建」。
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你的停车位到底是不是你的？附属产业、共用产业，还是独立地契
《1985 年分层地契法令》第 4 条把「附属产业」定义为：分层图上显示、与某个单位配合使用或拟配合使用的产业。就这一个分类，决定了那个车位是你的、是全楼的，还是发展商的——而要查的地方是分层图。
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停车位能不能单独卖掉或出租，不连着单位一起？
《1985 年分层地契法令》第 69 条限制对附属产业作出任何独立于其所附属主产业的处分，第 34(2) 条禁止把附属产业中的权利与主产业分开处置或转让。这就是为什么那么多私下的停车位交易在法律上执行不了。
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发展商留着多余的停车位继续出租，这样可以吗？
发展商能不能继续出租多余的车位，取决于一个由分层图回答的问题：那些车位是附属于未售单位的附属产业，还是共用产业？依 318 法令第 4 条，共用产业是用排除法定义的——凡分层图上不属于任何单位或附属产业的部分，都是共用产业。
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管理层可以把共用停车位出租、预留或收费吗？
管理主体可以出租或分配共用产业车位——共管机构依第 23(2)(c) 条，管理机构依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条——并可依第 32(3) 或 70(2) 条透过附加细则规范停车。但订立这些附加细则需要在大会上通过**特别决议**，不是管委会自己拍板。