分层产权与物业管理
管理层不作为时，怎么依法要求召开特别大会（EGM）
合计持有至少 25% 份额单位总数的业主，可以联署要求召开特别大会（EGM）。管委会必须尽快召开，且无论如何不得迟于联署书递交后六周——如果它不开，建筑物专员可以书面授权其他人来召开。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 想对自家楼宇的运作有发言权的业主，以及正在考虑要不要竞选管委会的人。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
决定你账单的那场会议
下面要讲清楚的问题是：少数业主就可以联署要求开会。开始收集签名之前，先搞清楚确切的门槛和时限。 法令对发展商、JMB 和 MC 都订了硬性期限，而且逾期就是罪行。
门槛算的是份额单位，不是人头
特别大会必须由管委会在收到业主书面联署后召集，而这些业主合计须持有份额单位总数的至少四分之一——在共管机构管理的项目里则是已分配份额单位。这个门槛以份额单位衡量，不是以业主人数衡量，实务上差别极大。在一栋单位面积差异很大的楼里，25% 的份额单位可能只需要一小部分业主就凑齐了。先算出份额单位总数，再倒推你实际需要多少个签名。
联署书必须写清楚什么
三项要求。联署书必须写明会议的目的——是要表决的具体事项，不是一段笼统的抱怨。必须由联署人签署。必须递交至管理主体的注册办事处。这三点每一项都可能让一份准备草率的联署书被打回来，所以要把这份文件当回事：把你要付诸表决的决议一条条列出来，签名要对应到具体的单位号和份额单位，并且按法令规定的地点递交，而不是随手交给某位委员。
六周，以及管委会拖着不办会怎样
联署书一经递交，特别大会必须尽快召开，且无论如何不得迟于递交后六周。那是外限，不是目标。如果管委会在这六周内没有召开，建筑物专员可以书面授权任何人来召集这场特别大会。同样的权力也出现在附表二第 11(5)(a) 段——当专员认为管理委员会的组成不合规时。所以，一个无视有效联署的管委会并不能挡住这场会议，它只是把召集权交到了专员手上。
怎么走这个流程才站得住
给联署书写上日期，并拿到递交回执。把六周记进日历。第四周时去一封信，询问会议日期。如果第六周过去了还没开会，就写信给建筑物专员，附上联署书、递交回执和你的跟进函，并请求依附表二授权某位具名人士召集该会议。这条纸面轨迹，才是把一件「不满」变成一份专员可以受理的申请的东西。
拿你自己那栋楼核对一遍
查一下你们自己项目的附加细则，以及这次会议实际发出的通知——期限和法定人数由法令规定，但项目可以加上有效的变通。如果某个决议看起来不合规，请在开会之前书面提出异议，不要事后才说。
买家检查清单
份额单位总数的四分之一（JMB 阶段则为已分配份额单位），一份写明会议目的、由联署人签署、递交至注册办事处的书面联署书。会议此后必须在递交起六周内召开。如果管委会放任这个期限过去，建筑物专员可以书面授权任何人来召开。
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| 1 | 先拿到整个项目的份额单位总数，再算出 25% 实际需要多少个签名。 |
|---|---|
| 2 | 把会议目的写成具体的决议条文，不要写成一段笼统的抱怨。 |
| 3 | 签名要对应到单位号和份额单位，这样门槛才可核验。 |
| 4 | 把联署书递交至注册办事处，并取得带日期的回执。 |
| 5 | 把六周记进日历；一旦过期，带着完整的纸面材料写信给建筑物专员。 |
常见问题
召开特别大会需要多少业主联署？
合计持有份额单位总数至少四分之一的业主——在共管机构阶段则为已分配份额单位。衡量标准是份额单位，不是业主人数。
特别大会必须多快召开？
尽快召开，且无论如何不得迟于联署书递交至注册办事处后六周。
联署书上必须写什么？
必须写明会议的目的、由联署人签署，并递交至管理主体的注册办事处。
如果管委会拒绝召开呢？
如果管委会在六周内没有召开，建筑物专员可以书面授权任何人来召集这场特别大会。
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先拿到整个项目的份额单位总数，再算出 25% 实际需要多少个签名。
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把会议目的写成具体的决议条文，不要写成一段笼统的抱怨。
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签名要对应到单位号和份额单位，这样门槛才可核验。
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