分层产权与物业管理
选不出管委会的时候：建筑物专员（COB）可以做什么
两种不同的救济，来自两个不同的机关。建筑物专员依第 86(1) 条委任「管理代理」，适用于管理不善或选不出管委会的情况。而「管理人」只能由法庭依第 76(1) 条委任，并依第 76(3) 条排他性地接管管理机构的权力。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 想对自家楼宇的运作有发言权的业主，以及正在考虑要不要竞选管委会的人。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
这是控制权，不是文书工作
下面要讲清楚的问题是：COB 委任的是「管理代理」，「管理人」只有法庭能委任。分清楚这两者，才知道该往哪里申请。 大多数业主是在一个自己不喜欢的决议已经通过之后，才开始了解治理是怎么运作的。
专员在什么情况下可以委任管理代理
两个触发条件。第一个是结构性的：第一次常年大会上选不出共管委员会，因此共管机构没有成立。第二个是绩效性的：专员经适当查询后认为，该分层项目的维修与管理，未获发展商、共管机构、管理机构或子管理机构妥善执行。这两种情况下，专员都可以委任一名或多名人士担任管理代理，去管理和维护该产业。真正有分量的字眼是「适当查询」——专员是在查过的案子上采取行动，不是仅凭一封投诉信。
代理一旦委任，专员控制着什么
这项委任不是把楼交出去就不管了。第 86(1) 条由专员指定委任期限。第 86(3) 条赋予专员议定或厘定管理代理酬金或费用的权力，而这笔钱直接从维修账户支付——所以业主是用当初供养上一任管理层的同一笔收入，来供养这位代理。第 88 条要求管理代理在履职前，缴存一份由专员厘定并批准的保证金。第 89(2) 条把代理置于专员的控制之下，须服从专员的一般指示。合起来看，这是一项受监督的委任，而不是一次外包。
「管理人」是法庭委任，不是 COB 委任
这是业主最常把请求送错地方的地方。依第 76(1) 条，委任管理人的权力属于有管辖权的法庭，由管理机构、业主，或对某个单位拥有已登记权益的任何人或团体提出申请。专员没有这项权力。法庭可以委任固定或不定期限，并按其认为适当的酬金条款委任，酬金和开支从管理机构的维修账户支付。依第 76(3) 条，该管理人排除管理机构而行使管理机构的权力、履行其职责，或履行法庭指示的职责。
你的情况该走哪条路
如果这栋楼根本没有能运作的管委会，或者管理明显在失败、你希望在监督之下派一个专业机构进来接手，那么「专员 + 管理代理」就是这条路——而你的任务是把案子做扎实到经得起「适当查询」：账目未经审计、该开的会没开、法定通知被无视、共用产业失修。如果争议比「绩效」更深——比如管理机构陷入僵局，或者控制权本身有争议——那么第 76(1) 条和一份法庭申请才是诚实的答案，而那是律师的活，不是写信能解决的。
拿你自己那栋楼核对一遍
查一下你们自己项目的附加细则，以及这次会议实际发出的通知——期限和法定人数由法令规定，但项目可以加上有效的变通。如果某个决议看起来不合规，请在开会之前书面提出异议，不要事后才说。
买家检查清单
如果第一次常年大会上选不出共管委员会，或者专员经适当查询后认为维修与管理未获妥善执行，建筑物专员可以委任管理代理。专员定其任期（第 86(1) 条）、厘定其费用并直接从维修账户支付（第 86(3) 条）、批准其须缴存的保证金（第 88 条），并发出一般指示（第 89(2) 条）。「管理人」是另一种救济——由法庭依第 76(1) 条委任。
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| 1 | 先决定你真正要的是哪一种救济：向专员申请管理代理，还是向法庭申请管理人。 |
|---|---|
| 2 | 如果要管理代理，把经得起「适当查询」的案子做扎实——账目未审计、会议未召开、通知被无视、共用产业失修。 |
| 3 | 记住依第 86(3) 条，管理代理的费用从维修账户支付，也就是这栋楼自己出钱请人来救自己。 |
| 4 | 在代理开始经手资金之前，确认它已依第 88 条缴存了专员批准的保证金。 |
| 5 | 如果要管理人，把第 76(1) 条交给律师——申请是向法庭提出的，不是向专员。 |
常见问题
建筑物专员可以委任「管理人」吗？
不可以。依第 76(1) 条，这项权力属于有管辖权的法庭，由管理机构、业主，或对某单位拥有已登记权益的人或团体提出申请。专员委任的是「管理代理」。
专员在什么情况下可以委任管理代理？
第一次常年大会上选不出共管委员会时，或专员经适当查询后认为发展商、JMB、管理机构或子管理机构未妥善执行维修与管理时。
管理代理的钱由谁出？
由这栋楼出。依第 86(3) 条，专员议定或厘定其酬金或费用，并直接从维修账户支付。
管理代理受不受监督？
受。专员指定其任期（第 86(1) 条）、批准其须缴存的保证金（第 88 条），而代理须在专员的控制和一般指示下履职（第 89(2) 条）。
法庭委任的管理人有什么权力？
依第 76(3) 条，该管理人排除管理机构而行使管理机构的权力、履行其职责，或履行法庭指示的职责。
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该找建筑物专员（COB）还是仲裁庭？分层纠纷该往哪里投诉
建筑物专员负责监管和发出指示；分层管理仲裁庭负责裁决和判赔。专员依第 86 至 89 条委任并监督管理代理，也可复核发展商所定的费率；仲裁庭依第 105(1) 条裁决案件——并且可以确认、变更或撤销专员的决定。
Lewis 总结
选场子之前，先问自己要的是什么结果。要一次受监督的委任、要一场会议被召开、要一个费率被复核——那是专员。要一笔钱、要一项决议被撤销、要一道强制提供文件的命令——那是仲裁庭。而如果专员已经作出了对你不利的决定，仲裁庭正是这个决定被重新审视的地方。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
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先决定你真正要的是哪一种救济：向专员申请管理代理，还是向法庭申请管理人。
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记住依第 86(3) 条，管理代理的费用从维修账户支付，也就是这栋楼自己出钱请人来救自己。
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