该找建筑物专员（COB）还是仲裁庭？分层纠纷该往哪里投诉

Quick summary

快速总结

适合谁

正在决定要不要告、去哪里告、什么时候告的业主。

风险等级

中

买家行动

把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

适合谁	正在决定要不要告、去哪里告、什么时候告的业主。
风险等级	中
买家行动	把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

你真正的救济途径

这一篇拆解的是：一个负责监管和发出指示，另一个负责裁决和判赔。投错地方，你的投诉就被归档了。裁决是可以强制执行的，不理会它是罪行，不只是欠债。

专员做什么

建筑物专员是一个握有委任权和监督权的监管者。当第一次常年大会选不出共管委员会，或专员经适当查询后认为维修与管理未获妥善执行时，第 86(1) 条允许委任管理代理。随后由专员依第 86(1) 条指定任期、依第 86(3) 条议定或厘定费用、依第 88 条批准保证金、依第 89(2) 条对该代理发出一般指示。另外，附表二第 11(5)(a) 段允许专员在管理委员会组成不合规时，授权某人召集特别大会；而对发展商管理期间所定收费不满意的买家，也可以向专员申请复核。

仲裁庭做什么

分层管理仲裁庭负责裁决纠纷。第 105(1) 条赋予它管辖权：索偿金额不超过 RM250,000，涵盖附表四第一部分列出的各项诉由——职责的履行、维修费用与缺陷、追讨管理费、命令召开大会、宣告会议程序无效或撤销决议、撤销附加细则的修订、变更逾期利率、保险，以及强制提供文件、同意改动共用产业。第 105(3) 条把任何涉及土地权属、土地上产业或权益的争议挡在门外。

真正重要的那处交叠

附表四第一部分里有一项诉由把两者连了起来：请求确认、变更或撤销建筑物专员的决定。当专员作出了你不同意的决定时——一次收费复核、一项委任、一道指示——走的就是这条路。它同时意味着：专员并不是最终定论，而业主往往以为是。正确的顺序是先监管者、后裁决者，而不是在两者之间二选一。

实务上怎么选

两个问题就能决定。第一，你要的是「让某人动起来」，还是「一个裁决」？一个不作为、既不开会也拿不出账目的管理主体，是监督问题——把有据可查的案子做扎实，送到专员那里。而一笔具体的钱、一项你认为无效的决议、或者被扣着不给的文件，是裁决问题——那就去仲裁庭。第二，本案涉不涉及土地权属？如果涉及，两个场子都没有管辖权，答案是法院。

拿你自己那栋楼核对一遍

提告之前，先到 KPKT 的仲裁庭页面确认当前的管辖上限和立案程序；纠纷发生的那天，就把时效截止日记进日历。逾期提交，是好案子最常见的死法。

买家检查清单

当你要的是「有人来监督」或「派个人进来」时，去找专员：依第 86(1) 条在经适当查询后认定管理不善时委任管理代理；依附表二第 11(5)(a) 段授权召集特别大会；或复核发展商管理期间所定的费率。当你要的是「一个有约束力的裁决」时，去仲裁庭——依第 105(1) 条和附表四第一部分；其中特别值得注意的一项，是「请求确认、变更或撤销专员的决定」。

1

先定你要的结果：是要监督和委任，还是要就一笔钱或一项决议拿到有约束力的裁决。

2

找专员，就要把经得起「适当查询」的案子做扎实——会议没开、账目拿不出、通知被无视。

3

去仲裁庭，就要把投诉对到附表四第一部分的某一项诉由上，并确认金额在 RM250,000 之内。

4

如果专员已经作出对你不利的决定，记住仲裁庭可以确认、变更或撤销它。

5

如果涉及土地权属，依第 105(3) 条这件事就在仲裁庭管辖之外——那是法院的案子。

1	先定你要的结果：是要监督和委任，还是要就一笔钱或一项决议拿到有约束力的裁决。
2	找专员，就要把经得起「适当查询」的案子做扎实——会议没开、账目拿不出、通知被无视。
3	去仲裁庭，就要把投诉对到附表四第一部分的某一项诉由上，并确认金额在 RM250,000 之内。
4	如果专员已经作出对你不利的决定，记住仲裁庭可以确认、变更或撤销它。
5	如果涉及土地权属，依第 105(3) 条这件事就在仲裁庭管辖之外——那是法院的案子。