分层产权与物业管理
买拍卖屋，前业主欠的管理费要不要你还？
欠缴的管理费确实会跟着产业转到下一手业主身上——第 60(4) 和 61(4) 条允许向业主或其「后继权利人」（successor-in-title）追讨，第 68(4) 条对子管理机构作同样规定。但 757 法令并没有在产业上设定法定押记或留置权，这一点会改变你竞标前该怎么做尽职调查。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 对自己缴的费用有疑问的业主，以及在下订之前想算清楚高楼持有成本的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
先看钱，再谈看法
这一篇拆解的是：答案写在拍卖公告的条件里，而「不带产权负担」这句话，跟大多数竞标者以为的意思不一样。 法令把两个基金分开是有原因的，搞清楚哪一个付什么，大部分纠纷就结束了。
欠费会追到「后继权利人」身上
这一点是大多数竞标者往对自己有利的方向理解错的地方。第 60(4) 条规定，未缴的管理费可以向该单位的业主或其后继权利人追讨。第 61(4) 条对未缴的储备金供款作同样规定，第 68(4) 条把同一规则适用于子管理机构。在共管机构阶段，第 33(1) 条把未清缴的开支指向「当其时」构成该机构的各单位业主。说白了：欠费产生时你还不是业主——这个事实本身，并不能让这笔账追不到你。
但产业上并没有法定留置权
757 法令并没有为未缴款项在产业上设定法定押记或留置权。这个区别很有意义。它意味着管理主体拥有的救济手段，就是法令实际给它的那几种：依第 33(3) 和 77(3) 条当作债务追讨，以及依第 35 和 79 条对动产申请扣押令。它并没有一个自动挂在地契上、买家必须先清掉才能过户的产权负担。业主和竞标者经常在两个方向上都想错——有人以为地契被卡住了，有人以为欠债会随着过户蒸发。两种都不对。
竞标之前该做什么
写信给管理主体或管理代理，索取该单位的账目结单：管理费、储备金供款、利息，以及最后一次缴款的日期。另外单独问清楚：有没有送达过 Form 11 或 Form 20 通知，有没有申请过扣押令。然后把拍卖公告和拍卖条件里关于「未清缴支出」（outgoings）的条款读一遍——拍卖条件各家不同，那里的措辞会告诉你卖方到底清了什么、没清什么。像「不带产权负担」这样的字眼回答不了管理费欠款的问题，因为这笔欠款一开始就没有被登记成产权负担。
定价时要看整幅图，不只是欠费数字
一个长期欠费的单位，通常坐落在一栋已经欠收多年的楼里。这意味着欠费数字只是露出水面的部分：储备金很可能很薄，被拖延的资本性工程很可能堆了一叠，而一旦项目开始想补回来，特别摊派就是相当现实的可能性。索取欠费结单的同时，一并索取最近两年的审计账目和储备金余额。如果这个单位的折价，小于「欠费 + 一次合理估计的摊派」，那这场拍卖并不是它看起来的那种便宜。
拿你自己那栋楼核对一遍
在依据本文任何内容行动之前，先向管理层索取最新的审计账目、目前每份额单位的收费率和储备金余额。费率和楼宇成本因楼而异，但法定框架不会变。
买家检查清单
两件事同时成立。依第 60(4)、61(4) 和 68(4) 条，欠费可以向「后继权利人」追讨，所以买拍卖屋可能会把前业主的账单一并接过来。但 757 法令并没有在产业本身上设定法定押记或留置权——追讨的方式是当作个人债务（第 33(3)、77(3) 条），或者透过对动产的扣押令（第 35、79 条）。
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| 1 | 竞标之前——不是之后——写信向管理主体索取该单位完整的账目结单。 |
|---|---|
| 2 | 问清楚有没有送达过 Form 11 或 Form 20 通知，有没有申请过扣押令。 |
| 3 | 把拍卖公告和拍卖条件里的「未清缴支出」条款专门读一遍——「不带产权负担」并不涵盖管理费欠款。 |
| 4 | 在索取欠费数字的同时，一并索取最近两年的审计账目和储备金余额。 |
| 5 | 把欠费加上一次合理估计的特别摊派，加进你的出价，再判断这场拍卖到底算不算便宜。 |
常见问题
买拍卖屋，前业主欠的管理费会落到我头上吗？
依第 60(4) 和 61(4) 条，欠费可以向业主或其后继权利人追讨，子管理机构则依第 68(4) 条。仅仅因为你是后来的业主，并不足以让这笔账追不到你。
未缴的管理费会在产业上形成留置权吗？
不会。757 法令并没有在产业上设定法定押记或留置权。追讨方式是依第 33(3) 和 77(3) 条当作债务，或依第 35 和 79 条对动产申请扣押令。
拍卖公告里写「不带产权负担」，能清掉欠费吗？
单凭这一句不能。管理费欠款并没有被登记成地契上的产权负担，所以那句话没有回答这个问题。要读的是拍卖条件里关于未清缴支出的那一条。
竞标之前怎么查清楚欠了多少？
写信向管理主体或管理代理索取该单位的账目结单，并另外问清楚已送达哪些通知、有没有申请过扣押令。
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Lewis 总结
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Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
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竞标之前——不是之后——写信向管理主体索取该单位完整的账目结单。
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问清楚有没有送达过 Form 11 或 Form 20 通知，有没有申请过扣押令。
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把拍卖公告和拍卖条件里的「未清缴支出」条款专门读一遍——「不带产权负担」并不涵盖管理费欠款。
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在索取欠费数字的同时，一并索取最近两年的审计账目和储备金余额。