分层产权与物业管理
还没有分层地契的单位：怎么买、怎么卖、怎么做贷款、怎么继承
一旦单位被售出，已批地的地主就有义务在三个月内向法院申请分层地契，根据《1985 年法令》第 8 条的规定，起算点可能是上层结构证明、竣工或售出之日，取决于具体情况。买家的义务则立即开始：第 52(1) 和 52(8) 条把购买者列为须缴管理费的「地主」。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 买没有个别分层地契的单位的买家，以及地契拖了很多年还没下来的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
地契，以及拿到之前的那段空窗
本文要处理的是：个别地契出来之前，你持有的是母契底下的权益——每一笔交易都要经过发展商同意。 拥有土地之上的空间，需要测量、图则和登记——这就是为什么时间差是结构性的，不是谁在拖。
买家是「缴管理费」意义下的地主
757 法令第 52(1) 条把维修费和储备金供款加在「地主」身上。第 52(8) 条把「地主」定义为包括购买者。所以一个已经签了买卖合约、在合约上已经承诺接收这个单位的买家，为了缴费这个目的，已经符合「地主」的身份了——即便个别分层地契还没发出。也就是说，费用是到期的，买家的名字已经在维修账上，关于「地契」的任何争论，都跟关于「费用」的争论是分开的两件事。
发展商的期限从什么时候开始算
第 8 条测量的是发展商的期限。依第 8(2) 条，一旦单位被售出或同意售出，「申请细分」这项义务就触发了；三个月时间从五个起算点中的一个开始数：若上层结构证明在法令生效后签发，则从证明签发日起；若建筑物在生效后竣工，则从竣工日起；若售出在生效后发生，则从售出日起；或者（在过渡情形下）从法令生效日起，或从两个事件中较迟一个的日期起。这个起算点没有商量余地——问清楚哪一个适用，然后从那里开始数。
该问什么，什么时候问
问清楚 Form 1 细分申请是在什么时候递交给土地管理官的，依第 9 条。这个递交日期是公开信息，发展商应该知道。如果一个日期存在于第 8(2) 条设定的窗口之内，「申请」这项义务已经满足，地契延误在土地局。如果拿不出递交日期，发展商就超过了第 8(2) 条的窗口——或是（如果有）第 8(4) 条的延期——此时第 8(7) 和 8(8) 条启动。
罪行及其按日成分
第 8(7) 条规定，在期限内未申请即属犯罪。第 8(8) 条订明罚则：一经定罪，罚款不少于一万令吉、不超过十万令吉，监禁不超过三年，或两者兼施——而罪行持续的每一日，另处不少于一百令吉、不超过一千令吉的罚款。那个「按日」的部分，正是为什么这件事对买家重要：地契拖得越久，按日罚款就累积得越多，那笔罚款应该是可以从发展商那里追讨的。
拿你自己那栋楼核对一遍
书面向发展商或管理层索取分层地契申请的当前进度和递交日期。把回复保存好——将来真要往上投诉时，你需要的就是这份文件。
买家检查清单
一个买家可以拥有一个没有个别分层地契的单位，但那个买家立即就要缴管理费。第 52(1) 条把管理费加在「地主」身上，而第 52(8) 条把「地主」定义为包括购买者。发展商依第 8 条的三个月时间从五个起算点之一开始数：上层结构证明、建筑物竣工、售出，或在过渡情形下的法定日期。买家应该问细分申请是什么时候依第 9 条、使用 Form 1 申请的。如果窗口内找不到申请日期，第 8(7) 和 8(8) 条就构成一项罪行，还有按日罚款的成分。
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| 1 | 问清楚 Form 1 细分申请的递交日期和档案编号。 |
|---|---|
| 2 | 问有没有依第 8(4) 条获批延期，由谁批的。 |
| 3 | 从第 8(2) 条的相关起算点——上层结构证明、竣工或售出——开始数三个月。 |
| 4 | 如果窗口内存在一个递交日期，发展商的义务已满足，延误在审批端。 |
| 5 | 如果拿不出递交日期，留意第 8(7) 条和第 8(8) 条的按日成分。 |
常见问题
如果我的个别分层地契还没发出，我要缴管理费吗？
要。757 法令第 52(1) 和 52(8) 条从买家在合约上承诺接收那一刻起，就把他们当作须缴费的「地主」。
发展商什么时候必须申请分层地契？
依《1985 年分层地契法令》第 8(2) 条，在五个起算点之一的三个月内：上层结构证明、建筑物竣工，或售出，取决于哪一个先发生。测量局局长可依第 8(4) 条延长一次，不超过一个月。
发展商如果不申请会怎样？
依第 8(7) 条即属犯罪。第 8(8) 条订明罚款 RM10,000 至 RM100,000，监禁最高三年，或两者兼施；罪行持续期间另按每日 RM100 至 RM1,000 计罚。
我该书面问什么？
Form 1 细分申请是什么时候依第 9 条递交的、档案编号是什么，以及有没有依第 8(4) 条获批延期。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
买拍卖屋，前业主欠的管理费要不要你还？
欠缴的管理费确实会跟着产业转到下一手业主身上——第 60(4) 和 61(4) 条允许向业主或其「后继权利人」（successor-in-title）追讨，第 68(4) 条对子管理机构作同样规定。但 757 法令并没有在产业上设定法定押记或留置权，这一点会改变你竞标前该怎么做尽职调查。
Lewis 总结
竞标之前，先向管理主体书面索取欠费金额，并把拍卖公告里关于「未清缴支出由谁承担」的条款读一遍。在一栋旧楼里买一个便宜的拍卖单位，欠费加上被拖延的资本性工程，可能超过你以为自己捡到的那个折扣。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
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Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
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问有没有依第 8(4) 条获批延期，由谁批的。
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从第 8(2) 条的相关起算点——上层结构证明、竣工或售出——开始数三个月。
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如果窗口内存在一个递交日期，发展商的义务已满足，延误在审批端。