分层产权与物业管理
综合发展项目：商场、办公楼和你的公寓，管理费到底怎么分？
在综合发展项目里，管理费分成两层：一般共用产业依第 64(2) 条仍由主管理机构管理，而受限共用产业（LCP）则由子管理机构管理，设有自己的账户（第 64(3)(a)、66、67 条）和依第 68 条另行收取的费用，并按第 65 条的公式 A/B × C 分摊。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 对自己缴的费用有疑问的业主，以及在下订之前想算清楚高楼持有成本的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
这件事到底花你多少钱
下面要讲清楚的问题是：不同component分开设立维修账户是法令允许的选项——买之前先确认你那间归在哪一个账户底下。 管理费是唯一一笔永远不会停、也永远不会出现在楼盘宣传册负担能力表里的持有成本。
让账单一分为二的，是「受限共用产业」这个概念
第 2 条把子管理机构定义为：由那些被指定专属享有受限共用产业（limited common property）的单位业主所组成的法人团体。受限共用产业的意思跟字面一样：共用产业里被划出来、专供部分单位而非全部单位使用的部分——比如一个同时包含商场的项目里，住宅塔楼自己的大堂、泳池平台和电梯核心筒。它依《1985 年分层地契法令》以一项全面决议指定，而子管理机构就是为了管理它而设立的。
两层结构，两套账
受限共用产业一旦成立，钱就分开了。一般共用产业的费用，依第 64(2) 条继续由主管理机构管理。与受限共用产业有关的费用，则完全由子管理机构管理，而它必须依第 64(3)(a)、66 和 67 条设立自己的维修账户和自己的储备金账户。这意味着两套审计、两套要在会议上提呈的账目，以及两个余额——在你对一栋楼的财务状况下判断之前，两个都要读。
受限共用产业的分摊公式
第 65 条定下了算法。每个单位在受限共用产业开支中的份额是 A 除以 B，再乘以 C——其中 A 是该单位的份额单位，B 是所有有权使用该受限共用产业的单位份额单位总和，C 是子管理机构厘定的供款总额。分母才是关键：它不是整个项目的份额单位总数，只是那些实际享有该受限共用产业的单位。一个单位数不多的住宅小栋，去分摊一座昂贵的设施平台，每户负担会明显高于同样一座平台摊在一栋大楼上。
第 68 条：那笔没有报给你的费用
单位专属享有受限共用产业的业主，必须依第 68 条向子管理机构缴付额外的费用——而第 68(3) 条把同样的 10% 储备金下限也适用于该机构。这正是综合发展项目的买家最常漏掉的一条支出，因为销售资料上只报一个费率。请具体问清楚：报给你的数字是不是只有主项目那一笔；如果存在子管理机构，把它的费率、账目和储备金余额也一并要过来。
拿你自己那栋楼核对一遍
在依据本文任何内容行动之前，先向管理层索取最新的审计账目、目前每份额单位的收费率和储备金余额。费率和楼宇成本因楼而异，但法定框架不会变。
买家检查清单
子管理机构是由有权使用受限共用产业的业主组成的法人团体（第 2 条），依《1985 年分层地契法令》，在一项全面决议指定该受限共用产业之后设立。如果你的单位享有受限共用产业，你要缴两笔费用：主项目依第 60 条收的，以及子管理机构依第 68 条收的；后者依第 65 条分摊，公式是你的份额单位除以所有有权使用该受限共用产业的单位份额单位总和，再乘以子管理机构厘定的供款总额。
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| 1 | 问清楚这个项目里有没有子管理机构，以及你的单位是不是它的成员。 |
|---|---|
| 2 | 两个费率都要——主项目依第 60 条的，和子管理机构依第 68 条的。 |
| 3 | 索取有权使用受限共用产业的那些单位的份额单位总和，这样你可以自己套用第 65 条的公式。 |
| 4 | 两套经审计账目和两个储备金余额都要，不要只看主项目那一套。 |
| 5 | 查清楚哪些设施属于受限共用产业——一座昂贵的设施平台由少数单位分摊，每户成本会很高。 |
常见问题
什么是子管理机构？
依 757 法令第 2 条，它是由被指定专属享有受限共用产业的单位业主所组成的法人团体。它依《1985 年分层地契法令》，在一项全面决议指定该受限共用产业之后设立。
在综合发展项目里我要缴两笔管理费吗？
如果你的单位享有受限共用产业，是的。主项目那笔依第 60 条，子管理机构的额外那笔依第 68 条。
受限共用产业的费用怎么算？
依第 65 条的公式：你的单位份额单位，除以所有有权使用该受限共用产业的单位份额单位总和，再乘以子管理机构厘定的供款总额。
子管理机构有自己的账目吗？
有。它必须依第 64(3)(a)、66 和 67 条设立自己的维修账户和储备金账户，而第 68(3) 条对它适用同样的 10% 储备金下限。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
不交管理费，真正会发生什么：从催缴信到产业被扣押的完整链条
停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
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问清楚这个项目里有没有子管理机构，以及你的单位是不是它的成员。
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两个费率都要——主项目依第 60 条的，和子管理机构依第 68 条的。
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索取有权使用受限共用产业的那些单位的份额单位总和，这样你可以自己套用第 65 条的公式。
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两套经审计账目和两个储备金余额都要，不要只看主项目那一套。