分层产权与物业管理
发展商留着多余的停车位继续出租，这样可以吗？
发展商能不能继续出租多余的车位，取决于一个由分层图回答的问题：那些车位是附属于未售单位的附属产业，还是共用产业？依 318 法令第 4 条，共用产业是用排除法定义的——凡分层图上不属于任何单位或附属产业的部分，都是共用产业。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在确认自己到底买到什么停车权的买家，以及正在为车位起争执的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
看分层图，别看宣传册
本文要处理的是：未分配的车位在管理机构成立时有没有归入共用产业，决定了这笔租金归谁收 —— 而业主可以查证。 分层地契法令对附属产业管得很严，这正是很多私下停车协议无法执行的原因。
决定的是图，不是惯例
《1985 年分层地契法令》第 4 条把共用产业定义为：依已批准的分层图，该地块中不属于任何单位（包括附属产业）或任何临时区块的部分。这是一个排除式定义，也就是说：已批准的分层图，就是决定楼里每一个车位法律地位的那份文件。被画成附属产业的车位，跟着它的主产业走。没有被画成附属产业的车位，就是共用产业——不管交房以来它被怎么使用、怎么标记。
如果它们是附属产业
那么它们附属于特定的单位，发展商只在持有那些单位期间才持有它们。318 法令第 69 和 34(2) 条限制对附属产业作出独立于其主产业的处分，所以发展商不能把这些车位单独卖给第三方或转让出去。等到那些未售单位最终卖掉时，车位跟着走；而任何针对这些车位的租赁安排，会随着所有权变更而终止，不会约束新业主。
如果它们是共用产业
那么它们由全体业主共同拥有，问题就不是发展商想怎样，而是管理主体授权了什么。共管机构依第 23(2)(c) 条可以出租或租赁产业；管理机构依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条。而规范或分配停车，要透过依第 32(3) 或 70(2) 条订立的附加细则来做，那需要在大会上通过特别决议。一个在管理主体成立之后仍在收取共用产业车位租金的发展商，应该拿得出那份授权它这么做的决议。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿到分层图和买卖合约的附表，书面确认哪些车位是绑定在你单位上的附属产业。付钱之前就做这件事，不要等到要卖房时才做。
买家检查清单
读分层图，不要读发展商的信。如果这些车位在图上被标示为附属于特定单位的附属产业，那它们就属于那些单位的业主——而 318 法令第 69 和 34(2) 条禁止把它们分开处分。如果图上没有标示为附属产业，它们就依第 4 条落入共用产业，属于全体共同拥有；而任何出租行为，就是管理主体依其出租权限和附加细则来处理的事，不是发展商的事。
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| 1 | 拿到已批准的分层图，辨认哪些车位被画成附属产业。 |
|---|---|
| 2 | 对附属产业，记住第 69 和 34(2) 条禁止把它们与主产业分开处分。 |
| 3 | 对图上没有标为附属产业的车位，依 318 法令第 4 条当作共用产业处理。 |
| 4 | 问管理主体：出租共用产业车位依据的是哪一项决议。 |
| 5 | 核对共用产业车位的租金收入有没有出现在维修账户里。 |
常见问题
交房之后发展商还能继续出租多余的车位吗？
取决于分层图。如果这些车位是附属于未售单位的附属产业，发展商是连同那些单位一起持有的。如果图上没有标为附属产业，它们就是 318 法令第 4 条下的共用产业，由管理主体的出租权限和附加细则来管。
我怎么查出它们属于哪一种？
看已批准的分层图。共用产业是用排除法定义的——凡图上不属于任何单位或附属产业的部分。
发展商可以把这些车位单独卖掉吗？
如果是附属产业就不行。《1985 年分层地契法令》第 69 和 34(2) 条限制对附属产业作出独立于其主产业的处分。
共用产业车位的租金应该由谁收？
由管理主体，依其出租或租赁产业的权力——共管机构第 23(2)(c) 条，管理机构第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条——而分配须由依第 32(3) 或 70(2) 条订立的附加细则规范。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
发展商在分层地契发出前清盘了，业主还拿得到地契吗？
《1985 年分层地契法令》并没有给单位业主一条「在发展商清盘后自行申请分层地契」的途径。只有该已批地的地主可以依第 7 条申请，而申请程序依第 9 条、使用 Form 1——也就是说，这项义务必须由清盘人承接；而第 8 条规定，只要建筑物内有任何一个单位售出，申请就是强制性的。
Lewis 总结
把信写给清盘人，不是土地局；并且把它写成「地主依第 8 条的强制义务」，而不是一份求助申请。这才是法令真正给你的着力点；假装存在一条捷径，只会白白消耗业主的时间。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
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拿到已批准的分层图，辨认哪些车位被画成附属产业。
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对附属产业，记住第 69 和 34(2) 条禁止把它们与主产业分开处分。
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对图上没有标为附属产业的车位，依 318 法令第 4 条当作共用产业处理。
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问管理主体：出租共用产业车位依据的是哪一项决议。