分层产权与物业管理
发展商在分层地契发出前清盘了，业主还拿得到地契吗？
《1985 年分层地契法令》并没有给单位业主一条「在发展商清盘后自行申请分层地契」的途径。只有该已批地的地主可以依第 7 条申请，而申请程序依第 9 条、使用 Form 1——也就是说，这项义务必须由清盘人承接；而第 8 条规定，只要建筑物内有任何一个单位售出，申请就是强制性的。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 买没有个别分层地契的单位的买家，以及地契拖了很多年还没下来的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
钥匙背后的那份文件
本文要处理的是：法令并没有给业主绕过地主的路径——正因如此，该施压的对象是清盘人所承接的法定义务。 分层地契法令对发展商订了期限，而大多数买家根本不知道有这回事。
没有「业主自己发起」的途径
这一点值得直说，因为很多说法暗示的正好相反。《1985 年分层地契法令》里，没有任何具体机制或条文，允许单位业主在发展商清盘或弃置项目后，直接申请分层地契。第 7 条把「申请建筑物细分」的权利限定给已批地的地主，而第 9 条订明申请程序，使用 Form 1。法令并没有给单位业主一条绕过地主的路径。
清盘人继承这项义务
但这并不意味着业主没有可施压的对象。发展商清盘时，受委任的清盘人承接地主的法定义务，其中包括递交细分申请的义务。让这项义务变成强制的，是第 8 条：只要建筑物内有任何一个单位售出，该地主就有义务申请分层地契。所以，信要写给清盘人；而措辞不是「请你帮个忙」——那是清盘人已经接手的一项法定义务。
怎么写才让这封信有分量
把清盘人据以行动、且无从争辩的事实写清楚。第一个单位售出的日期——那是触发第 8 条的时点。发展商此前有没有递交过细分申请；如果有，日期和档案编号是什么。已售出的单位数量，以及联署业主的人数。要求对方就「申请何时递交」给出书面立场。把回复保存好。如果是一群业主一起行动，一封附有单位清单的统一去函，分量远大于三十封各自发出的邮件。
拿你自己那栋楼核对一遍
书面向发展商或管理层索取分层地契申请的当前进度和递交日期。把回复保存好——将来真要往上投诉时，你需要的就是这份文件。
买家检查清单
这是一个诚实的限制，而不是一条藏起来的救济。法令里没有任何条文允许单位业主直接申请。第 7 条把申请权限定给「已批地的地主」，而申请程序依第 9 条、使用 Form 1。发展商清盘时，受委任的清盘人接替地主的位置，承接这项义务。第 8 条规定：只要建筑物内有任何一个单位售出，申请就是强制的——这才是该施压的那项义务。
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| 1 | 找出清盘人是谁，把信寄到那里，不是寄给土地局。 |
|---|---|
| 2 | 确定第一个单位售出的日期——那是让申请依第 8 条变成强制的时点。 |
| 3 | 问清楚此前有没有递交过细分申请，以及它的日期和档案编号。 |
| 4 | 把请求写成「清盘人已承接的地主法定义务」，不要写成请求帮忙。 |
| 5 | 以一个群体、一封信、一份单位清单的方式行动，而不是各写各的。 |
常见问题
发展商没了，业主可以自己申请分层地契吗？
《1985 年分层地契法令》里没有任何具体机制允许单位业主直接申请。第 7 条把申请权限定给已批地的地主。
那由谁来申请？
由已批地的地主，依第 7 条；申请程序依第 9 条，使用 Form 1。发展商清盘时，受委任的清盘人承接地主的法定义务，包括这项申请。
对清盘人来说这项申请是可做可不做的吗？
第 8 条规定：只要建筑物内有任何一个单位售出，地主就有义务申请分层地契。
业主最有用的动作是什么？
以群体名义写信给清盘人，写明第一次售出的日期、此前有没有递交过申请，并要求对方就「何时递交」给出书面立场。
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找出清盘人是谁，把信寄到那里，不是寄给土地局。
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确定第一个单位售出的日期——那是让申请依第 8 条变成强制的时点。
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问清楚此前有没有递交过细分申请，以及它的日期和档案编号。
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把请求写成「清盘人已承接的地主法定义务」，不要写成请求帮忙。