分层产权与物业管理
外墙与屋顶渗水是管理层的责任，不是你的：以及怎么逼他们修
外墙和屋顶属于共用产业，因为它们不包含在任何单位之内。管理主体必须使共用产业保持良好且堪用的状态——共管机构依第 21(1)(a) 条、管理机构依第 59(1)(a) 条。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在处理漏水、裂缝或维修账单，需要弄清楚法律上该由谁付钱的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
在你掏钱修之前
这一篇拆解的是：很多业主自己掏钱修共用产业，只因为没人告诉过他们那属于共用产业。 界线搞对了，费用问题自动有答案；搞错了，你就是在替别人的资产买单。
为什么外墙不是你的
共用产业是用「排除法」定义的：依分层图，该地块中不属于任何单位、附属产业或临时区块的部分（318 法令第 4 条），757 法令第 2 条相应规定。依 318 法令第 13(3) 条，你的单位止于墙体的中心线，而建筑物的外立面根本不在任何单位之内。屋顶的位置相同。所以两者都属于共用产业，它们的状况是管理主体的责任，而不是恰好住在它后面那户业主的事。
这项义务是法定的，不是可裁量的
管理主体必须妥善维修和管理共用产业，并使其保持良好且堪用的状态。共管机构的这项义务在第 21(1)(a) 条；管理机构则在 757 法令第 59(1)(a) 条。这不是一项预算偏好，也不是管委会自行设定的服务标准——这是法令课予的义务，不会因为储备金很薄、或者工程很贵，就变成可做可不做。
界线在哪里会退回到你身上
有一个重要例外。2015 年条例附表三第 5(5) 条附加细则规定：位于单位界线上、且未被指定为共用产业的门窗，属于该单位——由业主负责其维修、保养和清洁。所以，因窗户密封失效而渗进来的水是你的；沿着外墙内部往下走、最后出现在窗边的水则不是。判断你遇到的是哪一种，才是实务上的关键问题——而这个问题，本来就该由管理主体去检查，而不是靠假设。
怎么提，才提得动
把请求写成书面、精确描述位置、附上带日期的照片，并引用维护义务条款——视情况引第 21(1)(a) 或 59(1)(a) 条。要求对方给一个检查日期，而不是一句笼统的保证。如果对方回复说该由你自己修，就书面要求他们说明：凭什么认定这个部位在你单位之内；再拿这个答案去对照 318 法令第 13(3) 条和第 5(5) 条附加细则。如果楼里同时在走楼层间漏水程序，请把两套记录分开保存——漏水程序有它自己的表格和期限。
拿你自己那栋楼核对一遍
动工修理之前，把所有情况拍照并记录日期，向管理层提出的每一项要求都要书面留底。漏水或缺陷纠纷里，当时留下的记录，通常比事后的争辩管用得多。
买家检查清单
如果水是从外墙或屋顶渗进来的，那不是你的维修责任。这些部位在分层图上不属于任何单位，因此依 318 法令第 4 条和 757 法令第 2 条属于共用产业，而管理主体负有法定的维护义务。例外是你自家位于界线上的门窗——附加细则第 5(5) 条把它们划在你的单位之内。
1
2
3
4
5
| 1 | 在重新粉刷或做任何维修之前，把潮湿区域连同可见日期拍下来。 |
|---|---|
| 2 | 先确认水是不是从你自家的窗或门进来的——依附加细则第 5(5) 条，那部分归你。 |
| 3 | 把请求写成书面，共管机构引第 21(1)(a) 条，管理机构引第 59(1)(a) 条。 |
| 4 | 要一个检查日期，不要一句笼统的保证。 |
| 5 | 如果被告知要自己修，书面要求对方说明依据，再对照 318 法令第 13(3) 条核查。 |
常见问题
外墙渗水由谁修？
管理主体。外墙属于共用产业，管理主体必须使共用产业保持良好堪用——共管机构依第 21(1)(a) 条、管理机构依第 59(1)(a) 条。
我住顶楼，屋顶算我的问题吗？
不算。屋顶不包含在任何单位之内，因此属于共用产业，适用管理主体的维护义务。
如果漏水是在我的窗户那里呢？
2015 年条例附表三第 5(5) 条附加细则规定，位于单位界线上、未被指定为共用产业的门窗属于该单位，由业主负责维修保养。
管理层说储备金不够，这会改变义务吗？
不会。使共用产业保持良好堪用是法定义务；资金困难是「该在大会上提高供款」的理由，不是免除义务的抗辩。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
不交管理费，真正会发生什么：从催缴信到产业被扣押的完整链条
停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
在重新粉刷或做任何维修之前，把潮湿区域连同可见日期拍下来。
Send
先确认水是不是从你自家的窗或门进来的——依附加细则第 5(5) 条，那部分归你。
Send
把请求写成书面，共管机构引第 21(1)(a) 条，管理机构引第 59(1)(a) 条。
Send
要一个检查日期，不要一句笼统的保证。