分层产权与物业管理
你的单位到哪里为止、共用产业从哪里开始：这条界线决定谁付钱
除非楼层图另有规定，你的单位与隔壁单位、或与共用产业之间的界线，是穿过楼板、墙体或天花板的中心线（《1985 年分层地契法令》第 13(3) 条）。位于该界线上的门窗，依附加细则第 5(5) 条属于你的单位。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在处理漏水、裂缝或维修账单，需要弄清楚法律上该由谁付钱的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
界线画在哪里
本文要处理的是：楼板、外墙、窗、阳台、立管，每一样都落在这条线的某一边——而大多数业主从没见过这条线。 水、声音和结构会毫不客气地穿过你的单位与共用产业之间那条法律界线。
两部法令实际的定义
《1985 年分层地契法令》第 4 条把共用产业定义为：依已批准的分层图，该地块中不属于任何单位（包括附属产业）或任何临时区块的部分。757 法令第 2 条给了两种表述——一种针对拟细分的发展区，一种针对已细分的建筑物或土地——但依据的是同一个概念：不在单位内部、并且被两个或以上单位的使用人使用或有能力使用享有的部分。而「单位」则是已细分建筑物中的个别单元，除附属产业外，各自持有独立的分层地契。
默认界线是中心线
318 法令第 13(3) 条是最该记住的一条：除非相关楼层图另有规定，任何单位与另一单位之间、或与共用产业之间的共同界线，视为楼板、墙体或天花板（视情况而定）的中心。所以你和邻居之间那道隔墙，靠你这边的一半是你的，另一半是邻居的。你天花板楼板的上半属于楼上那户，下半才是你的。仅这一条默认规则，就能在任何人开始「解释法条」之前，解决掉相当大一部分关于维修费用的争执。
门窗算在你这一边
2015 年条例附表三第 5(5) 条附加细则规定：位于单位界线上、且未被指定为共用产业的门窗，属于该单位的一部分——并且由单位业主负责其维修、保养和清洁。这涵盖了你自家窗户的玻璃、窗框、密封胶条和五金件，以及你的入户门；这也是为什么即使渗水看起来是从外面进来的，管理层仍然会拒绝你「帮我重新打胶」的要求。
外墙、屋顶和共用管道则不是
由于外墙和屋顶不包含在任何个别单位之内，它们属于共用产业，而管理主体必须使共用产业保持良好且堪用的状态——共管机构依第 21(1)(a) 条，管理机构依第 59(1)(a) 条。共用设施则有明文规定：2015 年条例附表三第 3(2) 条附加细则，要求管理主体维修、保养和提升那些用于或能够用于一个以上单位或共用产业的下水道、管道、电线、电缆和管槽；318 法令附表三第 3(c) 条附加细则规定相同。条例第 58(b) 条在漏水情境下走得更远：服务于一个以上单位的供水管、排水管、污水管、煤气管或管槽的缺陷，视为共用产业的缺陷。
拿你自己那栋楼核对一遍
动工修理之前，把所有情况拍照并记录日期，向管理层提出的每一项要求都要书面留底。漏水或缺陷纠纷里，当时留下的记录，通常比事后的争辩管用得多。
买家检查清单
共用产业的定义是：依分层图，该地块中不属于任何单位、附属产业或临时区块的部分（318 法令第 4 条；757 法令第 2 条）。界线依 318 法令第 13(3) 条，默认落在楼板、墙体和天花板的中心线上。外墙、屋顶，以及任何服务于一个以上单位的管道或管槽，都落在管理主体那一边。
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| 1 | 先拿到楼层图——第 13(3) 条只在楼层图没有另行规定时才适用。 |
|---|---|
| 2 | 在为墙体、楼板或天花板的维修掏钱之前，先弄清楚缺陷位于中心线的哪一边。 |
| 3 | 依附加细则第 5(5) 条，把你自家的窗户和入户门当成自己的责任。 |
| 4 | 外墙、屋顶和共用管道的缺陷，依第 21(1)(a) 或 59(1)(a) 条转给管理主体处理。 |
| 5 | 如果是服务于一个以上单位的管道或管槽，引用条例第 58(b) 条——该缺陷视为共用产业的缺陷。 |
常见问题
我的单位到底到哪里为止？
除非楼层图另有规定，到楼板、墙体或天花板的中心为止——《1985 年分层地契法令》第 13(3) 条。
窗户是我负责还是管理层负责？
你负责。2015 年条例附表三第 5(5) 条附加细则规定，位于单位界线上、未被指定为共用产业的门窗属于该单位，由业主负责维修、保养和清洁。
外墙和屋顶由谁修？
管理主体。它们属于共用产业，而管理主体必须使共用产业保持良好堪用——共管机构依第 21(1)(a) 条、管理机构依第 59(1)(a) 条。
我墙里的一根管道也服务楼上那户，那是谁的？
2015 年条例附表三第 3(2) 条附加细则，把服务于一个以上单位的管道归给管理主体；条例第 58(b) 条更把这类管道的缺陷视为共用产业的缺陷。
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储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
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停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
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先拿到楼层图——第 13(3) 条只在楼层图没有另行规定时才适用。
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在为墙体、楼板或天花板的维修掏钱之前，先弄清楚缺陷位于中心线的哪一边。
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依附加细则第 5(5) 条，把你自家的窗户和入户门当成自己的责任。
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外墙、屋顶和共用管道的缺陷，依第 21(1)(a) 或 59(1)(a) 条转给管理主体处理。