分层产权与物业管理
常年大会投票之前，怎么看懂你那栋楼的财务报表
经审计的账目必须在每一次常年大会上提呈，而账目副本连同核数师报告，必须随会议通知在至少 14 天前送到你手上（附表二第 7(7)、12(1) 及 12(3)(b) 段）。本文告诉你投票之前该看账目里的哪几行。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 对自己缴的费用有疑问的业主，以及在下订之前想算清楚高楼持有成本的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
账单上那个数字
下面要讲清楚的问题是：审计报表里有五行数字，能告诉你这栋楼财务上撑不撑得住。大多数业主一行都没看过。 业主为管理费吵个不停，而大部分争议在法定依据摆上桌之后就消失了。
法令要求这栋楼必须做出来的东西
共管机构必须依第 23 条设立并维持维修账户，依第 24 条设立储备金账户。管理机构则依第 60 和 61 条做同样的事。两者都必须每年对这些账户进行审计——JMB 的义务写在第 21(1)(g) 和 26(1)(b) 条，MC 写在第 59(1)(g) 和 62(1)(b) 条以及附表二第 7(10) 段。核数师必须是由该机构或其委员会委任的认可公司核数师。这些都不是可做可不做的事，一栋拿不出经审计账目的楼，不只是「管理散漫」——它是在违法。
在被要求投票之前 14 天，你就该拿到
附表二第 7(7) 段要求经审计的账目必须编制并在每一次常年大会上提呈。第 12(1) 和 12(3)(b) 段要求经审计账目副本连同核数师报告随大会通知一并送出，而通知必须在会议前至少 14 天送达所有业主；第 22(2) 条把同一套规则适用于共管机构。这十四天的窗口本身就是重点——它的存在，是为了让业主带着读过的数字走进会场，而不是让账目在开会当天才摆上桌、十分钟内表决通过。
真正要看的五行数字
第一，收缴率：应收管理费总额对比实收总额。一栋实收远低于应收的楼，不管预算写得多好看，都是在靠借来的时间运作。第二，欠费总额及其账龄——超过十二个月的欠款，通常就是永远收不回来的欠款。第三，储备金余额，要对照电梯、屋顶和外墙油漆的年限来读。第四，最大的单项支出，在多数项目里是保安费，以及它过去三年怎么变的。第五，有没有日常维修被记进储备金——那超出了第 11(4)、24(2) 和 51(2) 条允许的用途。
如果账目根本没送来，该怎么办
如果大会通知送来时没有附上经审计账目和核数师报告，请在会议之前书面提出，不要等会后才说。这项要求写在附表二第 12(1) 和 12(3)(b) 段，不是形式主义——一项在业主从未收到账目的情况下通过的决议，是一项带着程序瑕疵的决议。如果账目根本就没有经过审计，那是另一项违规，分别违反第 21(1)(g)／26(1)(b) 条或第 59(1)(g)／62(1)(b) 条，这件事可以去问建筑物专员。
拿你自己那栋楼核对一遍
在依据本文任何内容行动之前，先向管理层索取最新的审计账目、目前每份额单位的收费率和储备金余额。费率和楼宇成本因楼而异，但法定框架不会变。
买家检查清单
共管机构和管理机构都必须设立并维持维修账户和储备金账户（JMB 依第 23、24 条；MC 依第 60、61 条），每年由一名认可公司核数师审计，并在每一次常年大会上提呈经审计的账目。账目和核数师报告必须随大会通知，在会议前至少 14 天送出。
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| 1 | 确认大会通知在会议前至少 14 天送达，并附有经审计账目和核数师报告。 |
|---|---|
| 2 | 把应收管理费总额和实收总额对比，算出真实的收缴率。 |
| 3 | 读欠费的账龄结构，不要只看欠费总额。 |
| 4 | 把储备金余额对照电梯、屋顶和外墙油漆的年限来读。 |
| 5 | 扫一遍储备金的支出项，看有没有日常维修——那超出第 11(4)、24(2) 和 51(2) 条的允许范围。 |
| 6 | 如果账目没有经认可公司核数师审计，在投票之前提出，不要等投完票。 |
常见问题
楼宇的账目一定要审计吗？
要，每年一次，由认可公司核数师审计——JMB 依第 21(1)(g) 和 26(1)(b) 条，管理机构依第 59(1)(g) 和 62(1)(b) 条以及附表二第 7(10) 段。
我什么时候有权看到经审计的账目？
经审计账目副本连同核数师报告必须随大会通知一并送出，并在会议前至少 14 天送达所有业主——附表二第 12(1) 和 12(3)(b) 段。
楼宇必须设哪些账户？
维修账户和储备金账户——共管机构依第 23 和 24 条，管理机构依第 60 和 61 条。
如果账目在开会当天才摆上桌呢？
那不符合附表二的 14 天要求。请在会议之前书面提出；一项在业主从未收到账目的情况下通过的决议，带有程序瑕疵。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
不交管理费，真正会发生什么：从催缴信到产业被扣押的完整链条
停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
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确认大会通知在会议前至少 14 天送达，并附有经审计账目和核数师报告。
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把应收管理费总额和实收总额对比，算出真实的收缴率。
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读欠费的账龄结构，不要只看欠费总额。
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把储备金余额对照电梯、屋顶和外墙油漆的年限来读。