分层产权与物业管理
你的停车位到底是不是你的？附属产业、共用产业，还是独立地契
《1985 年分层地契法令》第 4 条把「附属产业」定义为：分层图上显示、与某个单位配合使用或拟配合使用的产业。就这一个分类，决定了那个车位是你的、是全楼的，还是发展商的——而要查的地方是分层图。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在确认自己到底买到什么停车权的买家，以及正在为车位起争执的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
你实际买到的是什么
本文要处理的是：三种法律身份，三套完全不同的权利。买卖合约和分层图会告诉你买到的是哪一种。 一个停车位在法律上可以是三种完全不同的东西，每一种给你的权利都不一样。
「附属产业」是什么
《1985 年分层地契法令》第 4 条把附属产业定义为：分层图上显示、与某个单位配合使用或拟配合使用的任何产业。停车位是最常见的例子，但同一个类别也涵盖储藏室或冷气机搁板。关键词是「显示」：附属产业之所以存在，是因为它出现在已批准的分层图上，并附属于某个特定的主产业。它不是靠发展商的一封信、墙上的一张贴纸，或者多年无人异议的使用而产生的。
或者它是共用产业，那完全是另一回事
如果这个车位没有被标示为附属产业，它就落进剩余类别：共用产业，即该地块中不属于任何单位或附属产业的部分。这意味着它由全体共同拥有，其使用由管理主体控制——而管理主体有权出租共用产业，也有权透过附加细则来规范停车。实际后果是：一个你已经用了十年的车位，可能仍然不是你的，而且楼里可以合法地把它重新分配掉。
怎么查出你手上是哪一种
两份文件就能回答。已批准的分层图会标出附属产业，以及它们所附属的主产业。你的买卖合约附表，应该以编号标明该附属产业。如果分层图显示这个车位是绑定在你单位上的附属产业，那你是把它当作单位的一部分持有的。如果它没有出现在那里，在有人拿出相反证据之前，就把它当成共用产业，并书面询问管理主体：其分配是依据哪一项决议。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿到分层图和买卖合约的附表，书面确认哪些车位是绑定在你单位上的附属产业。付钱之前就做这件事，不要等到要卖房时才做。
买家检查清单
一个车位可以是附属于你单位的「附属产业」，也可以是共用产业。如果是附属产业，它会在已批准的分层图上如此标示，并绑定在你的主产业上。如果是共用产业，它由全体业主共同拥有，其分配由管理主体依其出租权和附加细则权限控制。
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| 1 | 拿到已批准的分层图，查这个车位有没有被标示为附属产业。 |
|---|---|
| 2 | 查你的买卖合约附表，看绑定在你单位上的附属产业编号。 |
| 3 | 不要依赖发展商的信、地面上喷的号码或长期使用——以分层图为准。 |
| 4 | 如果车位没有在图上被标为附属产业，就当作共用产业处理。 |
| 5 | 书面询问管理主体：共用产业车位的分配依据的是哪一项决议或附加细则。 |
常见问题
什么是「附属产业」？
依《1985 年分层地契法令》第 4 条，指分层图上显示、与某个单位配合使用或拟配合使用的任何产业——最常见的就是停车位或储藏室。
我怎么知道我的车位是不是附属产业？
查已批准的分层图和你的买卖合约附表。附属产业会在图上标示为附属于某个特定的主产业。
同一个车位我已经用了很多年，这算不算我的？
不算。附属产业之所以是附属产业，是因为已批准的分层图上如此标示。长期使用一个共用产业车位，并不会把它转化成你的。
如果车位属于共用产业呢？
那它由全体业主共同拥有，分配由管理主体依其出租共用产业的权力，以及制定规范停车的附加细则的权力来控制。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
停车位能不能单独卖掉或出租，不连着单位一起？
《1985 年分层地契法令》第 69 条限制对附属产业作出任何独立于其所附属主产业的处分，第 34(2) 条禁止把附属产业中的权利与主产业分开处置或转让。这就是为什么那么多私下的停车位交易在法律上执行不了。
Lewis 总结
两位业主之间的私下安排，可以非常友好，同时在法律上完全执行不了。如果你正在付钱给邻居使用他的附属产业车位，要明白你买到的是善意，不是权利——而且任何一方的单位一转手，这件事就结束了。
加购停车位：可以算进房贷里吗？
车位能不能算进房贷，取决于它的法律地位。附属产业依 318 法令第 69 和 34(2) 条绑定在主产业上、不能分开处分——正是这一点，让它可以跟单位一起做贷款，而不是自己单独做。
Lewis 总结
在你答应加购一个车位之前，书面问卖方或发展商一个问题：它在已批准的分层图上是不是附属产业，附属于哪一个单位？拿到这个答案，贷款的问题就自己有答案了。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
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拿到已批准的分层图，查这个车位有没有被标示为附属产业。
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查你的买卖合约附表，看绑定在你单位上的附属产业编号。
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不要依赖发展商的信、地面上喷的号码或长期使用——以分层图为准。
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如果车位没有在图上被标为附属产业，就当作共用产业处理。