分层产权与物业管理
停车位能不能单独卖掉或出租，不连着单位一起？
《1985 年分层地契法令》第 69 条限制对附属产业作出任何独立于其所附属主产业的处分，第 34(2) 条禁止把附属产业中的权利与主产业分开处置或转让。这就是为什么那么多私下的停车位交易在法律上执行不了。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在确认自己到底买到什么停车权的买家，以及正在为车位起争执的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
停车位首先是个法律问题
本文要处理的是：附属产业不能脱离主产业单独处置。就这一条限制，让很多私下的买卖租赁协议变成无效。 停车纠纷听起来很琐碎，直到你要卖房时才发现：你以为属于你的东西，根本不在你的地契上。
两条条文构成的限制
《1985 年分层地契法令》第 69 条限制：对附属产业、或其中任何份额或权益，作出任何独立于「已批准分层图上所附属之主产业」的处分。第 34(2) 条从另一个方向表达同一个意思：禁止把附属产业中的任何权利，与其主产业分开处置或转让。这两条合起来，没有留下任何空间让车位被单独转让、抵押或出售。
这对业主实际会做的交易意味着什么
三种常见安排会撞上这条限制。把多出来的车位直接卖给邻居、自己保留单位——这不是登记制度能赋予效力的处分。把车位跟单位分开抵押给银行——同样的问题。以长期的非正式安排租给邻居——那份租约是两个人之间的合约，而不是附属产业上的权益，所以它只在双方都愿意时才存续，并且不会约束下一个买走任何一边单位的人。
共用产业车位是另一个问题
以上这些，都不适用于那些属于共用产业而非附属产业的车位。在那种情况下，问题不是「某个业主能不能处分它」——不能，因为它本来就不是他的——而是「管理主体能不能分配或出租它」，这取决于该机构的出租权限和它的附加细则。如果给你车位的是管理层而不是邻居，那你该问的就是这一套框架。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿到分层图和买卖合约的附表，书面确认哪些车位是绑定在你单位上的附属产业。付钱之前就做这件事，不要等到要卖房时才做。
买家检查清单
如果这个车位是附属产业，它只能跟着单位走，而且只跟着单位走。第 69 条限制对它作出任何独立于「已批准分层图上所附属之主产业」的处分，第 34(2) 条禁止把其中任何权利分开处置或转让。你保留单位、把车位卖给邻居——这不是一笔登记制度会支持的交易。
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| 1 | 在答应任何买卖或长期出租之前，先从分层图确认这个车位是不是附属产业。 |
|---|---|
| 2 | 如果是附属产业，不要以为私下买卖能够办理登记——第 69 和 34(2) 条限制了这一点。 |
| 3 | 如果你在付钱使用邻居的车位，就把它当成一份合约安排，任何一边单位卖掉时它就结束。 |
| 4 | 不要以为银行会接受把车位当作跟单位分开的独立担保物。 |
| 5 | 如果车位属于共用产业，向管理主体索取它分配给你所依据的附加细则或决议。 |
常见问题
我可以只卖停车位、不卖单位吗？
如果它是附属产业，不可以。《1985 年分层地契法令》第 69 条限制对它作出独立于主产业的处分，第 34(2) 条禁止把其中的权利分开处置或转让。
我可以把附属产业车位租给邻居吗？
这类安排在法律上是你们两人之间的合约，而不是对该附属产业的处分。它不会约束将来买走任何一边单位的人。
银行可以把我的停车位当成独立担保物吗？
考虑到第 69 和 34(2) 条的限制，不能脱离主产业单独作为担保。车位跟着单位走。
那属于共用产业的车位呢？
个别业主根本无法处分它，因为它不是他的。管理主体能否分配或出租它，取决于该机构的出租权限和它的附加细则。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
你的停车位到底是不是你的？附属产业、共用产业，还是独立地契
《1985 年分层地契法令》第 4 条把「附属产业」定义为：分层图上显示、与某个单位配合使用或拟配合使用的产业。就这一个分类，决定了那个车位是你的、是全楼的，还是发展商的——而要查的地方是分层图。
Lewis 总结
付钱之前先要分层图和买卖合约的附表，并把答案拿到书面上。我见过的每一起停车位纠纷，起点都是一个买家：口头被告知哪个车位是他的，却从来没查过它属于哪一类。
加购停车位：可以算进房贷里吗？
车位能不能算进房贷，取决于它的法律地位。附属产业依 318 法令第 69 和 34(2) 条绑定在主产业上、不能分开处分——正是这一点，让它可以跟单位一起做贷款，而不是自己单独做。
Lewis 总结
在你答应加购一个车位之前，书面问卖方或发展商一个问题：它在已批准的分层图上是不是附属产业，附属于哪一个单位？拿到这个答案，贷款的问题就自己有答案了。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
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在答应任何买卖或长期出租之前，先从分层图确认这个车位是不是附属产业。
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如果是附属产业，不要以为私下买卖能够办理登记——第 69 和 34(2) 条限制了这一点。
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如果你在付钱使用邻居的车位，就把它当成一份合约安排，任何一边单位卖掉时它就结束。
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不要以为银行会接受把车位当作跟单位分开的独立担保物。