分层产权与物业管理
加购停车位：可以算进房贷里吗？
车位能不能算进房贷，取决于它的法律地位。附属产业依 318 法令第 69 和 34(2) 条绑定在主产业上、不能分开处分——正是这一点，让它可以跟单位一起做贷款，而不是自己单独做。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在确认自己到底买到什么停车权的买家，以及正在为车位起争执的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
看分层图，别看宣传册
下面要讲清楚的问题是：取决于车位跟单位是不是同一张地契 —— 这首先是法律问题，然后才是银行问题。 分层地契法令对附属产业管得很严，这正是很多私下停车协议无法执行的原因。
先看法律地位，再谈贷款
有用的顺序是先法律、后金融，而业主通常反过来做。一个车位，要么是已批准分层图上标示为附属于某个特定主产业的附属产业，要么就是 318 法令第 4 条下的共用产业——定义为凡不属于任何单位或附属产业的部分。这两者里，只有前者是个别业主真正持有的东西；而只有业主持有的东西，才可能成为贷方设定担保的对象。
为什么附属产业跟着单位走
《1985 年分层地契法令》第 69 条限制对附属产业作出任何独立于其所附属主产业的处分，第 34(2) 条禁止把其中的任何权利分开处置或转让。实际效果是：这个车位没办法被拆分出去——不能单独卖、不能单独转让、也不能单独抵押。它属于那个单位，所以当该单位被设定押记时，它就落在担保范围之内。
为车位付钱之前该确认什么
拿到已批准的分层图和买卖合约里的附表，并书面确认：该车位是附属于你单位的附属产业，且有编号可查。如果是，那这个车位就是你所购买内容的一部分，也是被押记内容的一部分。如果答案是「那是一个分配给你的共用产业车位」，那你买到的是管理主体授予的一项使用权，而不是土地上的权益——为这样一样东西付出一笔资本金，性质完全不同，值得在付钱之前先跟律师提一句。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿到分层图和买卖合约的附表，书面确认哪些车位是绑定在你单位上的附属产业。付钱之前就做这件事，不要等到要卖房时才做。
买家检查清单
先回答法律问题，再回答银行问题。如果这个车位在已批准的分层图上，是附属于你单位的附属产业，那它跟着单位走——第 69 和 34(2) 条限制对它作出任何独立处分——因此它属于「该单位上设定的押记」所涵盖的范围。如果它是共用产业，那就没有任何个别业主持有它，贷方也就没有东西可以设定担保。
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| 1 | 从已批准的分层图确认这个车位是不是附属产业，以及它附属于哪一个单位。 |
|---|---|
| 2 | 付钱之前，把这个确认连同附属产业编号一起拿到书面上。 |
| 3 | 记住第 69 和 34(2) 条禁止把附属产业与其主产业分开处分。 |
| 4 | 如果对方说那是分配给你的共用产业车位，要明白你买的是使用权，不是土地上的权益。 |
| 5 | 签约之前，把这个区别跟你的产权律师提出来。 |
常见问题
加购的停车位可以算进房贷吗？
取决于该车位在已批准的分层图上，是不是附属于你单位的附属产业。附属产业跟着单位走，因此落在「该单位押记」所涵盖的范围之内。
银行可以把车位当成独立担保物吗？
不能脱离主产业单独设定。《1985 年分层地契法令》第 69 和 34(2) 条限制对附属产业作出独立于其所附属单位的任何处分。
发展商要卖我一个车位，但它不在分层图上，我买的到底是什么？
如果它不是附属产业，那就是共用产业，而共用产业不由任何个别业主持有。付钱之前，书面问清楚你取得的是什么权利、依据是什么。
我怎么确认它的地位？
看已批准的分层图，以及你买卖合约里的附表——附表上应该以编号标明该附属产业。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
你的停车位到底是不是你的？附属产业、共用产业，还是独立地契
《1985 年分层地契法令》第 4 条把「附属产业」定义为：分层图上显示、与某个单位配合使用或拟配合使用的产业。就这一个分类，决定了那个车位是你的、是全楼的，还是发展商的——而要查的地方是分层图。
Lewis 总结
付钱之前先要分层图和买卖合约的附表，并把答案拿到书面上。我见过的每一起停车位纠纷，起点都是一个买家：口头被告知哪个车位是他的，却从来没查过它属于哪一类。
停车位能不能单独卖掉或出租，不连着单位一起？
《1985 年分层地契法令》第 69 条限制对附属产业作出任何独立于其所附属主产业的处分，第 34(2) 条禁止把附属产业中的权利与主产业分开处置或转让。这就是为什么那么多私下的停车位交易在法律上执行不了。
Lewis 总结
两位业主之间的私下安排，可以非常友好，同时在法律上完全执行不了。如果你正在付钱给邻居使用他的附属产业车位，要明白你买到的是善意，不是权利——而且任何一方的单位一转手，这件事就结束了。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
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从已批准的分层图确认这个车位是不是附属产业，以及它附属于哪一个单位。
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付钱之前，把这个确认连同附属产业编号一起拿到书面上。
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如果对方说那是分配给你的共用产业车位，要明白你买的是使用权，不是土地上的权益。