分层产权与物业管理
为什么管理费总在交房后被「重算」并跳涨，以及你能不能挡下来
757 法令并不要求发展商在厘定管理费之前先做预算——预算是到共管机构（JMB）第一次常年大会时，才依第 18(4) 条首次被要求。这就是为什么开盘时报的费率，往往在交房移交时上调；以及移交时发展商依第 15(1)(a) 和 16(1) 条必须移交什么。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 对自己缴的费用有疑问的业主，以及在下订之前想算清楚高楼持有成本的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
先从钱说起
下面要讲清楚的问题是：发展商宣传册上的费率不具约束力。搞清楚真正的费率由谁定、在哪个会议上定。 以下每个数字都能追溯到 757 法令或 2015 年条例——在费用这件事上，法令写得异常具体。
发展商定费率之前，法令并不要求先做预算
这就是费率会变动的结构性原因。757 法令并没有明文要求在发展商管理期厘定管理费之前先编制预算，相应地，也没有要求在那个阶段把预算拿给买家看。法令第一次要求预算，是在第 18(4) 条——为共管机构的第一次常年大会而准备。所以，宣传册上印的那个数字，是一个发展商没有义务拿运营成本计划去对账的数字；而第一次真的有人去编这份计划，是在交房移交之后。
发展商在管理期间必须做的事
真正有约束力的义务，关乎资金保管和披露，而不是定价。依第 10(1) 和 13(1) 条，发展商必须在收取任何管理费之前先开设维修账户，好让这笔钱不会走公司的一般资金。依第 9(2)(f) 条，发展商必须向买家提供经审计的财务报表。这两条给了你在楼宇还由发展商管理时可以索取的东西：那个账户，以及关于这个账户进出款项的经审计报表。
移交给 JMB 时必须交出什么
关于移交，法令写得很具体。第 15(1)(a) 条要求发展商在支付适当开支之后，把维修账户和储备金里的所有余额转交给共管机构。第 15(1)(b) 条要求它移交账目——经审计或未经审计的——连同资产、记录和发票。第 16(1) 条则是一道兜底条款：任何未转交的余额，在发展商管理期届满时自动归属于共管机构。这道兜底很重要，因为它意味着一个不配合的发展商，不能靠「什么都不签」就把这笔资金留在手上。
为什么费率通常在第一次常年大会上涨
把这两半拼起来，这个模式就自己解释清楚了。一个在没有强制预算的情况下、针对一栋尚未住满的楼所定的费率，在依第 18(4) 条召开的第一次常年大会上，第一次遇到真实的运营成本计划。在那场会议上，共管机构看到的是真实的保安合约、真实的保险保费、真实的电梯保养报价和真实的收缴率，然后订出一个撑得起这些开支的费率——再加上 10% 的储备金供款。如果你是照着开盘价买的，这场会议就是你的持有成本被重新定价的地方；这也正是为什么出席它不是可选项。
拿你自己那栋楼核对一遍
在依据本文任何内容行动之前，先向管理层索取最新的审计账目、目前每份额单位的收费率和储备金余额。费率和楼宇成本因楼而异，但法定框架不会变。
买家检查清单
在发展商管理期间，法令并没有要求在厘定管理费之前先编制预算，也没有要求把预算拿给买家看。它要求的是：发展商在收取任何费用之前必须先开设维修账户（第 10(1)、13(1) 条），并向买家提供经审计的财务报表（第 9(2)(f) 条）。第一份真正的预算，出现在共管机构第一次常年大会上，依据第 18(4) 条——而费率通常就是在那时候动的。
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| 1 | 把开盘时的管理费当成一个未经审计的估计值——在那个阶段，757 法令并不要求它背后有预算。 |
|---|---|
| 2 | 在楼宇还由发展商管理期间，索取维修账户资料，以及第 9(2)(f) 条规定的经审计财务报表。 |
| 3 | 把第一次常年大会记进日历，并在出席前先读第 18(4) 条要求的那份预算。 |
| 4 | 移交时，要求 JMB 确认依第 15(1)(a) 和 15(1)(b) 条实际交接了什么。 |
| 5 | 如果余额从来没有转交，指出第 16(1) 条——发展商管理期届满时，它自动归属 JMB。 |
常见问题
为什么交房之后管理费涨了？
757 法令并不要求发展商在定费率之前先做预算。法令要求的第一份预算，是依第 18(4) 条为 JMB 第一次常年大会准备的——那通常就是费率对着真实运营成本重新厘定的时候。
发展商必须给我看预算吗？
不必。发展商管理期间没有向买家出示预算的义务。但发展商必须在收费之前开设维修账户（第 10(1)、13(1) 条），并提供经审计的财务报表（第 9(2)(f) 条）。
发展商必须移交什么给 JMB？
支付适当开支后维修账户和储备金里的所有余额（第 15(1)(a) 条），以及账目、资产、记录和发票（第 15(1)(b) 条）。
如果发展商始终不转交这笔钱呢？
第 16(1) 条规定，任何未转交的余额，在发展商管理期届满时自动归属共管机构。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
同一栋楼、同样面积，管理费却不一样：什么情况下这是合法的？
两个同样面积的单位可以合法地缴不同的管理费——但只限于特定理由。份额单位依附表一的公式计算（第 8(1) 条），而且只有管理机构（MC）可以订不同费率，还仅限于用途显著不同的单位（第 60(3)(b) 条）。
Lewis 总结
投诉之前先做一次除法。总额除以你的份额单位得出费率；如果你的费率跟邻居一样，差别就在份额单位上，答案在附表一里，不是有人搞偏袒。如果在 JMB 阶段费率确实不同，那才是该书面提出来的事。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
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把开盘时的管理费当成一个未经审计的估计值——在那个阶段，757 法令并不要求它背后有预算。
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在楼宇还由发展商管理期间，索取维修账户资料，以及第 9(2)(f) 条规定的经审计财务报表。
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把第一次常年大会记进日历，并在出席前先读第 18(4) 条要求的那份预算。
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移交时，要求 JMB 确认依第 15(1)(a) 和 15(1)(b) 条实际交接了什么。