分层产权与物业管理
同一栋楼、同样面积，管理费却不一样：什么情况下这是合法的？
两个同样面积的单位可以合法地缴不同的管理费——但只限于特定理由。份额单位依附表一的公式计算（第 8(1) 条），而且只有管理机构（MC）可以订不同费率，还仅限于用途显著不同的单位（第 60(3)(b) 条）。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 对自己缴的费用有疑问的业主，以及在下订之前想算清楚高楼持有成本的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
你付的这笔钱买到什么
这一篇拆解的是：附属产业、单位类型和份额单位公式能解释大部分差异；剩下的那部分，就是你可以正式质疑的理由。 一栋楼收的费用，和它实际运作需要的钱，两者之间的落差，就是价值悄悄流失的地方。
先把「费率」和「总额」分开
几乎所有关于收费不公的争议，只要把两个数字分开就化解了。你账单上的总额 = 份额单位 × 每份额单位费率。如果邻居总额比你低，但你们两人适用的费率是一样的，那差别就完全落在份额单位上——而份额单位依 757 法令附表一的公式计算，第 8(1) 条明定这是唯一的计算方法。这个公式考虑的不只是净面积，所以看起来一模一样的单位，可能因为跟任何人的自由裁量都无关的原因，算出略有不同的数字。
在发展商或 JMB 阶段，费率必须统一
发展商管理期间，第 12(3) 条要求管理费按各单位已分配份额单位的比例厘定。共管机构期间，第 25(3) 条规定相同。实务上这意味着：不论单位是小studio、顶层豪宅还是店铺，全部适用同一个每份额单位费率。在这两个阶段，管理主体没有空间去决定某一类业主该按不同费率收费。
只有管理机构可以订不同费率，而且仅限用途不同
管理机构（MC）成立之后，情况就变了。第 60(3)(b) 条允许管理机构对「用途显著不同」的单位，以及临时区块，厘定不同的收费率。最典型的适用场景，是同一个项目里住宅单位和商业店铺并存，而两者对共用服务的需求确实不同。第 60(3)(b) 条不能拿来做的，是对两个同类型住宅单位收不同费率——理由是某位业主意见多，或者某一栋楼比较新。
如果费率真的不同，而你们还在 JMB 阶段
书面索取三样东西：你的已分配份额单位、整个项目的份额单位总数、目前每份额单位的费率。有了这三个数字，你可以把全楼每一张账单都还原出来。如果它们显示在发展商期或 JMB 期存在两种费率，就引用第 12(3) 或 25(3) 条，要求对方说明依据。如果楼宇还在发展商管理期，而费率本身看起来就不对，不满意的买家可以向建筑物专员申请复核，由专员审核收费，其决定为最终决定。
拿你自己那栋楼核对一遍
在依据本文任何内容行动之前，先向管理层索取最新的审计账目、目前每份额单位的收费率和储备金余额。费率和楼宇成本因楼而异，但法定框架不会变。
买家检查清单
总额不同是正常的——每份额单位的费率不同，通常就不正常了。依第 12(3) 和 25(3) 条，发展商和 JMB 必须对所有单位适用同一个每份额单位费率。只有第 60(3)(b) 条、而且必须在管理机构成立之后，才允许不同费率，且仅限用途显著不同的单位。
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| 1 | 书面索取三样：你的已分配份额单位、项目总份额单位、目前每份额单位费率。 |
|---|---|
| 2 | 用你的总额除以你的份额单位，再对你要比较的那个单位做同样的除法。 |
| 3 | 如果两个费率一样，就到此为止——差别在附表一的公式里，不在收费上。 |
| 4 | 如果在发展商期或 JMB 期费率确实不同，引用第 12(3) 或 25(3) 条，要求对方说明法定依据。 |
| 5 | 如果商业店铺适用不同费率，确认管理机构已成立，且依据的是第 60(3)(b) 条。 |
常见问题
我的单位跟邻居一样大，缴的却更多，这合法吗？
可能是合法的。管理费依照按附表一公式（第 8(1) 条）算出的已分配份额单位来分摊，而这个公式考虑的不只是面积。先核对每份额单位费率，再判断收费有没有错。
JMB 可以对店铺和公寓收不同费率吗？
不可以。第 25(3) 条要求管理费按已分配份额单位比例厘定，也就是 JMB 期间所有单位适用同一个每份额单位费率。
什么情况下可以适用不同费率？
只有在管理机构阶段，且只能依第 60(3)(b) 条，针对用途显著不同的单位以及临时区块。
如果发展商定的费率我觉得不合理呢？
对发展商管理期间所厘定收费不满意的买家，可以向建筑物专员申请复核；专员的决定为最终决定。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
为什么管理费总在交房后被「重算」并跳涨，以及你能不能挡下来
757 法令并不要求发展商在厘定管理费之前先做预算——预算是到共管机构（JMB）第一次常年大会时，才依第 18(4) 条首次被要求。这就是为什么开盘时报的费率，往往在交房移交时上调；以及移交时发展商依第 15(1)(a) 和 16(1) 条必须移交什么。
Lewis 总结
把开盘那天报的管理费当成一个「不需要用预算来支撑」的估计值。你在算持有成本的时候，请按一份真实预算撑得起来的费率去算——并且一定要去参加第一次常年大会，因为那才是这个数字变成现实的场合。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
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书面索取三样：你的已分配份额单位、项目总份额单位、目前每份额单位费率。
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用你的总额除以你的份额单位，再对你要比较的那个单位做同样的除法。
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如果两个费率一样，就到此为止——差别在附表一的公式里，不在收费上。
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如果在发展商期或 JMB 期费率确实不同，引用第 12(3) 或 25(3) 条，要求对方说明法定依据。