分层产权与物业管理
楼上楼下漏水的法定处理流程：表格、时限，以及楼上不让进门怎么办
2015 年条例第十五部分（第 55–64 条）订明了完整流程：收到通知后 7 天内检查、检查完成后 5 天内出具 Form 28 证书、收到 Form 28 后 7 天内整修，进入单位须提前 7 天书面通知——而拒绝让人进入即属犯罪，最高可处 RM50,000 罚款或三年监禁。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在处理漏水、裂缝或维修账单，需要弄清楚法律上该由谁付钱的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
决定谁付钱的那条界线
本文要处理的是：条例订明了完整流程、表格和期限。照着走，邻里争吵才会变成可以执行的索赔。 757 法令和 2015 年条例直接回答了这些问题，包括「推定由谁负责」。
时钟：7 天内检查，5 天内出证
你就漏水向管理主体发出书面通知后，条例第 57 条要求它尽快、或在收到通知后七天内，对受影响单位、上层单位以及任何相关共用产业进行检查。第 59 条随后要求它在完成该检查后五天内出具证书——即 Form 28，《楼层间漏水或共用墙损坏检查证书》——除非建筑物专员批准延长期限。这里的「管理主体」可以是发展商、共管机构、管理机构、子管理机构，或受委任的管理代理，视楼宇所处阶段而定。
Form 28 的作用
整套程序都围着 Form 28 转。它会送达受影响的业主和被认定负责的一方，写明所判定的漏水成因，并声明由谁负责修复该缺陷。在作出该判定时，条例第 58(a) 条要求必须把第 142 条的推定纳入考量，而第 58(b) 条把服务于一个以上单位的管道或管槽的缺陷视为共用产业的缺陷。所以 Form 28 不是一封意见函——它是依法定程序签发的证书，也是万一事情要往下走时，你要拿来用的那份文件。
七天内整修，不论责任在谁
如果漏水由某个特定单位造成或可归因于该单位，该单位业主必须在收到 Form 28 后七天内采取一切必要措施加以整修——第 61(1) 条。如果漏水可归因于共用产业或受限共用产业，且发生在缺陷责任期之后，管理主体必须自 Form 28 签发之日起七天内采取一切必要步骤加以整修——第 62 条。若漏水落在共用产业的缺陷责任期之内，且系因施工或材料缺陷所致，则应改用 Form 27《共用产业缺陷账户索偿通知》，其依据为第 50(4) 条，并在第 60(2) 条中被援引。
进入、拒绝，以及紧急情况下的强行进入
执行检查或整修工程的人，在给出七天书面通知后，必须获准进入相关单位或共用产业——第 63(1) 条。拒绝进入不是一个没有后果的拖延手段：依第 63(2) 条，未能给予进入权的买家、单位业主、业主或使用人即属犯罪，一经定罪，可处不超过五万令吉罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。在紧急情况下，那七天完全不适用——第 63(3) 条允许强行进入，而第 63(4) 条把「紧急情况」定义为：任何实质增加因该漏水导致水浸、或危及生命或财产之可能性的情形。
拿你自己那栋楼核对一遍
动工修理之前，把所有情况拍照并记录日期，向管理层提出的每一项要求都要书面留底。漏水或缺陷纠纷里，当时留下的记录，通常比事后的争辩管用得多。
买家检查清单
先就漏水发出书面通知。管理主体必须尽快、或在收到通知后 7 天内完成检查（第 57 条）。随后必须在检查完成后 5 天内出具 Form 28——《楼层间漏水检查证书》——除非专员批准延期（第 59 条）。被认定负责的单位业主，须在收到 Form 28 后 7 天内完成整修（第 61(1) 条）；若成因属共用产业且已过缺陷责任期，则管理主体须在证书签发后 7 天内整修（第 62 条）。
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| 1 | 就漏水向管理主体发出书面通知，并留一份带日期的副本——7 天检查的时钟从这里开始走。 |
|---|---|
| 2 | 把检查的 7 天（第 57 条）和检查后出具 Form 28 的 5 天（第 59 条）记进日历。 |
| 3 | 把 Form 28 读仔细：它写明成因和责任方，也是你日后要拿来用的那份文件。 |
| 4 | 从收到 Form 28 起数 7 天作为整修期限（单位业主依第 61(1) 条，共用产业依第 62 条）。 |
| 5 | 如果需要进入单位，依第 63(1) 条给出 7 天书面通知——并注意依第 63(2) 条，拒绝进入即属犯罪。 |
| 6 | 如果存在水浸或安全上的紧急情况，第 63(3) 和 (4) 条允许不经七天即行进入。 |
常见问题
我报了漏水之后，管理层必须多快来检查？
尽快，或在收到通知后七天内——2015 年条例第 57 条。
Form 28 是什么？
《楼层间漏水或共用墙损坏检查证书》，依条例第 59 条订明。它写明所判定的成因并声明由谁负责修复，且必须在检查完成后五天内签发，除非专员批准延期。
责任方有多长时间去修？
七天。单位业主须在收到 Form 28 后七天内整修（第 61(1) 条）；若成因属共用产业且已过缺陷责任期，管理主体须在签发后七天内整修（第 62 条）。
楼上邻居不让任何人进门，怎么办？
依第 63(1) 条，在给出七天书面通知后必须获准进入。未能给予进入权依第 63(2) 条即属犯罪，可处不超过 RM50,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。
如果现在水正在往下灌呢？
第 63(3) 条在紧急情况下免除七天通知并允许强行进入。第 63(4) 条把紧急情况定义为：实质增加因该漏水导致水浸或危及生命财产之可能性的情形。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
楼上漏水到你家：法律上有一条「推定」条款，直接决定谁负责
757 法令第 142 条推定：出现在你天花板上的潮湿或渗水，来源是紧邻其上方的单位、共用产业或受限共用产业。你不需要举证漏水源头在哪里——举证责任落到楼上。
Lewis 总结
不要花钱去证明水是从哪里来的。把天花板拍下来、记上日期，然后书面通知管理主体——法定推定会替你扛掉最重的举证部分，而检查程序会把它转化成落在别人身上的维修义务。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
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就漏水向管理主体发出书面通知，并留一份带日期的副本——7 天检查的时钟从这里开始走。
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把检查的 7 天（第 57 条）和检查后出具 Form 28 的 5 天（第 59 条）记进日历。
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把 Form 28 读仔细：它写明成因和责任方，也是你日后要拿来用的那份文件。
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从收到 Form 28 起数 7 天作为整修期限（单位业主依第 61(1) 条，共用产业依第 62 条）。