分层产权与物业管理
楼上漏水到你家：法律上有一条「推定」条款，直接决定谁负责
757 法令第 142 条推定：出现在你天花板上的潮湿或渗水，来源是紧邻其上方的单位、共用产业或受限共用产业。你不需要举证漏水源头在哪里——举证责任落到楼上。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在处理漏水、裂缝或维修账单，需要弄清楚法律上该由谁付钱的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
这到底是谁的问题
本文要处理的是：你不需要举证漏水源头在哪里。条例直接推定，举证责任落到楼上。 业主经常掏钱修根本不该由自己修的东西，只因为没人给他们看过那条界线。
法令原文里的这项推定
《2013 年分层管理法令》第 142 条为楼上楼下漏水设定了一项法定推定。当构成下层单位室内一部分的天花板上，出现潮湿、湿气或渗水的证据时，在没有相反证明的情况下，推定该缺陷来自紧邻受影响天花板上方（全部或部分）的单位、共用产业或受限共用产业。这句话要读仔细：触发条件是「你天花板上的证据」，而被推定的来源是「紧邻其上方的东西」——那可能是邻居的单位，但同样可能是共用产业，例如楼板、共用管道或屋顶。
为什么用推定，而不是要求举证
水不会理会法令从楼板中心画过去的那条界线。要把一处漏水追溯到源头，通常需要在一个不属于你、而且主人毫无配合动机的单位里，把装修面层拆开。如果要求受影响的业主先证明因果关系，什么都不会发生，大多数索赔会变成不可能。所以法令把位置反转过来：下层天花板上的证据就足以启动程序，而上方那一方必须拿出相反证明去推翻推定。这也是为什么你要做的第一件事是记录天花板，而不是去请一个调查员。
服务于一个以上单位的管道与管槽
2015 年条例第 58(b) 条堵上了最常见的那个缺口。服务于一个以上单位的供水管、排水管、污水管、煤气管或管槽的任何缺陷，视为共用产业或受限共用产业的缺陷。所以，一根在邻居墙里漏水的共用立管，不是邻居的私人问题——那是管理主体的问题。第 58(a) 条与它并列，要求在判定漏水成因时必须把第 142 条的推定纳入考量，于是这两条规定在检查阶段是配合运作的。
什么才能推翻这项推定
相反的证明。实务上意味着上方那一方要拿出证据，显示水并非来自其单位、也非来自上方的共用产业——例如染色试验、对其管道做压力测试，或一份指向别处的检查报告。在这类证据出现之前，推定成立，维修义务随之落定。这也是为什么楼上业主单纯拒绝让人进门，并不能改善自己的处境：拒绝进入并不能推翻推定，而且它本身另有罚则。
拿你自己那栋楼核对一遍
动工修理之前，把所有情况拍照并记录日期，向管理层提出的每一项要求都要书面留底。漏水或缺陷纠纷里，当时留下的记录，通常比事后的争辩管用得多。
买家检查清单
当下层单位室内天花板上出现潮湿、湿气或渗水的证据时，第 142 条推定——在没有相反证明的情况下——该缺陷源自紧邻该天花板上方（全部或部分）的单位、共用产业或受限共用产业。条例第 58(a) 条要求在判定成因时必须考虑这项推定；第 58(b) 条则把服务于一个以上单位的管道或管槽的缺陷，视为共用产业的缺陷。
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| 1 | 在任何维修或重新粉刷之前，把受影响的天花板连同可见的日期拍下来。 |
|---|---|
| 2 | 就漏水向管理主体发出书面通知——这才是启动法定程序的动作。 |
| 3 | 不要先自掏腰包去做调查；第 142 条已经推定源头就在正上方。 |
| 4 | 如果涉及共用管道或管槽，引用条例第 58(b) 条——该缺陷视为共用产业的缺陷。 |
| 5 | 把日期记成一份流水账：何时发通知、何时检查、何时出证书、何时施工。 |
常见问题
我必须证明水是从哪里漏来的吗？
不需要。757 法令第 142 条推定，在没有相反证明的情况下，该缺陷来自紧邻受影响天花板上方的单位、共用产业或受限共用产业。
什么样的证据能触发这项推定？
构成下层单位室内一部分的天花板上，出现潮湿、湿气或渗水的证据。
漏水的那根管道服务好几户，这算谁的问题？
算管理主体的。2015 年条例第 58(b) 条把服务于一个以上单位的供水管、排水管、污水管或煤气管或管槽的缺陷，视为共用产业或受限共用产业的缺陷。
楼上业主可以推翻这项推定吗？
可以，用相反证明——即证明水并非来自其单位、也非来自上方的共用产业。单纯拒绝让人进门，并不能推翻它。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
楼上楼下漏水的法定处理流程：表格、时限，以及楼上不让进门怎么办
2015 年条例第十五部分（第 55–64 条）订明了完整流程：收到通知后 7 天内检查、检查完成后 5 天内出具 Form 28 证书、收到 Form 28 后 7 天内整修，进入单位须提前 7 天书面通知——而拒绝让人进入即属犯罪，最高可处 RM50,000 罚款或三年监禁。
Lewis 总结
第十五部分的每一个步骤都挂着一个天数。日子过一天就记一天，因为一个连自己的法定期限都做不到的管理主体，是一个你可以往上投诉的管理主体——而一个挡着不让进门的楼上邻居，是在犯罪，不只是「难搞」。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
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在任何维修或重新粉刷之前，把受影响的天花板连同可见的日期拍下来。
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就漏水向管理主体发出书面通知——这才是启动法定程序的动作。
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不要先自掏腰包去做调查；第 142 条已经推定源头就在正上方。
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如果涉及共用管道或管槽，引用条例第 58(b) 条——该缺陷视为共用产业的缺陷。