分层产权与物业管理
地税与门牌税欠缴：最坏的结果是产业被政府收回
《1985 年分层地契法令》第 IVA 部分，把地税分摊到各个单位。第 23B 条规定每个单位的地税是直接欠付州政府的债务；第 23C 条由土地管理官按每平方米费率计算，并批注在分层地契上——取代了过去经管理机构统一收取的做法。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 对自己缴的费用有疑问的业主，以及在下订之前想算清楚高楼持有成本的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
先看钱，再谈看法
如果你需要弄明白这件事，可以从这里开始：这两项和管理费是两回事，由不同机构执行，最终手段是土地被充公。 法令把两个基金分开是有原因的，搞清楚哪一个付什么，大部分纠纷就结束了。
第 IVA 部分改变了「谁欠这笔地税」
这是影响相当大、但大多数业主从没听说过的变动之一。《1985 年分层地契法令》第 IVA 部分，把地税分摊到各个单位。第 23B 条规定：每个单位、或每个临时区块应付的地税，是欠付州政府的债务——正是这一点，让个别征收成为可能。它取代了过去的做法：整块地的地税开给地主或管理机构，再从管理费里向业主收回。
这个数字是怎么算出来的
第 23C 条规定由土地管理官核定和计算地税，并将其批注在分层地契上。依第 23C(8) 和 (9) 款，计算方式是按每平方米费率，适用于每个单位、或某个单位连同其附属产业、或某个临时区块。若母地块上有未缴的欠税，这些欠税可以并入计算，并按份额单位及临时份额单位的比例分摊。而计算结果若含不足一令吉的零头，则向上进位至整令吉。
为什么「欠税分摊」这条在交接时最关键
在一个刚拿到地契的项目里，「母地块欠税按份额单位分摊」正是该去看的那条规定。土地还是一整块时欠下的地税，不会因为地块被细分就凭空消失；第 23C(9) 款允许把它带进个别计算，并按份额单位摊到各个单位头上。在一个刚发出地契的项目里买单位的人，应该专门问一句：有没有母地块欠税被并进来。
该查你自己单位的哪三件事
三件。第一，你的分层地契有没有发出，地税有没有依第 23C 条批注在上面。第二，你有没有收到以你自己名义开出的账单；如果没有，那张账单去哪儿了。第三，项目是不是仍然在管理费里收取某项名为「地税」的费用——若是，值得拿它跟你的个别税单核对一遍。同一笔责任被收两次并不常见，但一个从来没见过地税单的分层业主，同样不常见。
拿你自己那栋楼核对一遍
在依据本文任何内容行动之前，先向管理层索取最新的审计账目、目前每份额单位的收费率和储备金余额。费率和楼宇成本因楼而异，但法定框架不会变。
买家检查清单
分层单位的地税现在是「个别的」，不是「集体的」。第 23B 条规定，每个单位或临时区块应付的地税，是直接欠付州政府的债务。第 23C 条由土地管理官核定、计算，并批注在分层地契上。依第 23C(8) 和 (9) 款，计算基础是该单位（或该单位连同其附属产业）的每平方米费率；母地块的欠缴地税可以并入，并按份额单位及临时份额单位的比例分摊；不足一令吉的零头，向上进位。
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| 1 | 确认你的分层地契有没有发出，以及地税有没有依第 23C 条批注在上面。 |
|---|---|
| 2 | 查一查你有没有收到以自己名义开出的地税单；如果没有，弄清楚那张单去了哪里。 |
| 3 | 问一问：有没有母地块的欠税被并入计算，并依第 23C(9) 款按份额单位分摊。 |
| 4 | 如果管理费里仍然有一条「地税」，把它跟你的个别税单核对一遍。 |
| 5 | 记住依第 23B 条，你那个单位的地税是直接欠付州政府的债务——不管账单有没有送到你手上。 |
常见问题
分层单位的地税是开给我，还是开给管理层？
依《1985 年分层地契法令》第 IVA 部分，地税已分摊到各个单位。第 23B 条规定每个单位的地税是欠付州政府的债务，因此可以个别征收。
我这个单位的地税怎么算？
第 23C 条由土地管理官核定和计算。依第 23C(8) 和 (9) 款，按该单位、或该单位连同其附属产业、或某个临时区块的每平方米费率计算。
原来那整块地欠的地税怎么办？
依第 23C(9) 款，母地块的欠税可以并入计算，并按份额单位及临时份额单位的比例分摊。
我的公寓从来没收到过地税单，需要担心吗？
值得去查一下。依第 23B 条，你那个单位的地税是直接欠付州政府的债务，所以「没收到账单」并不免除责任。先确认地契有没有发出、地税有没有依第 23C 条批注上去。
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查一查你有没有收到以自己名义开出的地税单；如果没有，弄清楚那张单去了哪里。
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