分层产权与物业管理
封阳台、往走廊扩建：你到底需要谁的批准
封阳台需要管理主体的事先书面批准，必要时还需地方政府批准——附表三第 11 和 29(2) 条附加细则。装修必须限制在单位之内：第 22(1) 和 27(4) 条附加细则禁止对共用产业作出增建或侵占，而第 22(2) 条的同意也不能用来批准「增建」。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在处理漏水、裂缝或维修账单，需要弄清楚法律上该由谁付钱的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
界线画在哪里
这一篇拆解的是：管理层同意、地方政府批准、附加细则，是三道各自独立的关卡；漏掉一道，可能被迫拆掉重来。 水、声音和结构会毫不客气地穿过你的单位与共用产业之间那条法律界线。
动工之前你需要什么
2015 年条例附表三第 11 和 29(2) 条附加细则规定：封阳台或改动外立面，须取得共管机构或管理机构的事先书面批准；必要时，还须取得地方政府的批准。这是来自两个不同机构的两道独立同意。一个告诉你「没人查」的承包商，描述的是执法实务，不是规则——而当这栋楼日后决定执法时，适用的是规则。
那条你花钱也买不过去的界线
装修必须限制在单位范围之内。第 22(1) 和 27(4) 条附加细则彻底禁止对共用产业作出增建或侵占。第 22(2) 条要求其他改动须取得管理主体的事先书面同意，并明确指出：该同意不能用来批准「增建」。所以，管委会不能就这么批准一个伸进共用产业的构筑物——这项禁止不是他们有权豁免的。如果项目确实想让某位业主使用共用产业的一部分，第 4 条附加细则提供的是另一条路：管理机构可以透过书面协议授予独占使用权。
未经批准就施工会怎样
三重后果，而且是叠加的。依第 7(1) 条附加细则，每次违规可处最高二百令吉罚款，上限由第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 条订定。依第 16(3) 条附加细则，你有义务立即纠正违规行为——如果你不做，第 16(4) 条附加细则配合第 21(4) 和 59(3) 条，允许管理主体自行执行拆改，并把这笔开支当作债务向你追讨。以及，如果真闹到那一步，该机构可依第 32(7) 和 70(7) 条向分层管理仲裁庭或法院申请强制令、执行或损害赔偿。
没人提的那个转售问题
一个未经批准的封阳台不会自己消失，但它会变成「必须向别人披露」的问题。买家的律师拿单位对照分层图时会发现它；估价师可能把它排除在估值之外；而换了新领导班子的管理主体，对一件被睁一只眼闭一只眼十年的事，看法可能完全不同。如果那个构筑物已经在那里了，有用的做法是去申请补办书面批准；如果工程碰到了共用产业，则问一句：能不能依第 4 条附加细则签一份独占使用协议。
拿你自己那栋楼核对一遍
动工修理之前，把所有情况拍照并记录日期，向管理层提出的每一项要求都要书面留底。漏水或缺陷纠纷里，当时留下的记录，通常比事后的争辩管用得多。
买家检查清单
两道同意，一条硬界线。要有 JMB 或管理机构的事先书面批准，以及必要时地方政府的批准——第 11 和 29(2) 条附加细则。硬界线是：装修必须限制在单位范围之内——第 22(1) 和 27(4) 条附加细则禁止对共用产业作出增建或侵占，而第 22(2) 条明确指出，管理主体的同意不能用来批准增建。至于「独占使用共用产业的某一部分」，那是另一回事，依第 4 条附加细则以书面协议为之。
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| 1 | 在接受任何报价之前，先依第 11 和 29(2) 条附加细则取得 JMB 或管理机构的事先书面批准。 |
|---|---|
| 2 | 另外单独确认：这项工程需不需要地方政府批准。 |
| 3 | 确认工程限制在单位范围内——第 22(1) 和 27(4) 条附加细则禁止对共用产业增建或侵占。 |
| 4 | 不要指望管委会的同意能批准「增建」；第 22(2) 条说了不能。 |
| 5 | 如果工程需要占用共用产业的一部分，问一问能不能依第 4 条附加细则签独占使用协议。 |
| 6 | 如果工程已经在未经批准的情况下做好了，在挂牌出售之前先去补办批准。 |
常见问题
封阳台需要批准吗？
需要。附表三第 11 和 29(2) 条附加细则要求取得 JMB 或管理机构的事先书面批准，必要时还需地方政府批准。
管委会可以批准往共用产业方向扩建吗？
不可以。第 22(1) 和 27(4) 条附加细则禁止对共用产业增建或侵占，而第 22(2) 条明确规定：改动方面的同意不能用来批准增建。
有没有合法途径可以使用共用产业的一部分？
第 4 条附加细则允许管理机构透过书面协议授予共用产业部分区域的独占使用权——这跟装修同意是两条不同的路。
对未经批准的工程，管理层可以做什么？
依第 7(1) 条附加细则每次违规处最高 RM200 罚款；依第 16(3) 条要求立即纠正；依第 16(4) 条配合第 21(4) 和 59(3) 条自行执行拆改并把费用当债务追讨；以及依第 32(7) 和 70(7) 条向仲裁庭或法院申请。
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在接受任何报价之前，先依第 11 和 29(2) 条附加细则取得 JMB 或管理机构的事先书面批准。
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另外单独确认：这项工程需不需要地方政府批准。
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