分层产权与物业管理
欠管理费，管理层可以断你的水、锁你的水表、不让你搭电梯吗？
757 法令和 2015 年条例都没有赋予管理主体因欠费而切断单位水电的明文权力。条例允许的是：依附加细则第 6(5) 条暂停共用设施与服务，以及依第 6(4) 条停用你的门禁卡，重新启用费不得超过 RM50。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 对自己缴的费用有疑问的业主，以及在下订之前想算清楚高楼持有成本的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
这笔费用是怎么来的
这一篇拆解的是：有些做法法令允许，有些不允许——分清楚才知道该照做还是去仲裁庭告。 这是持有成本问题，所以它该出现在你买之前的模型里，而不是买了之后的投诉里。
谁算「欠费者」
《2015 年分层管理（维修与管理）条例》附表三的法定附加细则，把「欠费者」定义为：收到通知后 14 天内未全额缴清管理费或储备金供款的业主。这个定义之所以重要，是因为后面所有的措施都挂在它上面——而且施加于欠费者的限制，会延伸到其家人、租客、承租人和使用人身上。一个租金已经全额缴清的租客，可能会因为房东没缴费而被挡在健身房外面。
水和电：没有明文权力
757 法令和 2015 年条例，都没有把「切断、中断或暂停单位的水电供应」写成追讨欠费的手段。附加细则第 6(5) 条授权管理主体停止或暂停欠费者使用共用设施或共用服务——切断私人单位的公用事业供应，并不明确落在这个类别里。唯一指向另一个方向的水电条文是第 28(3) 条附加细则，它禁止业主在未获管理机构事先书面批准的情况下，从共用产业接驳水电。如果你的水电因欠费被切断，请书面要求对方说明法定依据，并把回复保存好。
设施和你的停车位：明文允许
第 6(5) 条附加细则写得很清楚。管理主体可以停止或暂停欠费者使用它所提供的共用设施或共用服务，包括共用产业中已指定给该欠费者使用的任何停车位。泳池、健身房、多功能厅、指定车位——在你欠费期间，这些都可以合法关闭。这才是真正会改变业主行为的手段，也是为什么管理得好的楼宇会先动用它，而不是去做更激烈的事。
你的门禁卡，以及 RM50 的上限
第 6(4) 条附加细则允许管理主体在通知中的 14 天缴款期届满后，不事先通知即停用发给欠费者的任何电磁门禁装置——卡、感应扣或遥控器。在电梯靠刷卡控制的高楼里，这是一项相当有分量的限制。停用状态会一直维持到欠费全部缴清为止；缴清之后，管理机构可以收取不超过 RM50 的重新启用费。在装置被停用期间，管理层可以要求欠费者每次需要协助进出大楼或发展区时，在欠费者登记簿上签名。
拿你自己那栋楼核对一遍
在依据本文任何内容行动之前，先向管理层索取最新的审计账目、目前每份额单位的收费率和储备金余额。费率和楼宇成本因楼而异，但法定框架不会变。
买家检查清单
切断你的水电供应，在 757 法令和 2015 年条例里都找不到明文依据。但暂停你使用泳池、健身房、共用服务，以及共用产业中指定给你的停车位，是有依据的——附加细则第 6(5) 条。14 天通知期一过就不事先通知地停用你的门禁卡、感应扣或遥控器，同样有依据，重新启用费上限 RM50——第 6(4) 条。
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| 1 | 如果水电被切断，书面要求对方指出所依据的条文——757 法令和 2015 年条例里都没有这项明文权力。 |
|---|---|
| 2 | 在接受「停用门禁是合法的」这个说法之前，先核对 14 天通知期到底是哪天届满。 |
| 3 | 如果对方要收超过 RM50 的重新启用费，指出附加细则第 6(4) 条——那就是上限。 |
| 4 | 租客：签约前确认房东的账目是干净的，因为附加细则的限制同样适用于使用人。 |
| 5 | 把每一份通知和每一次书面回复都留着；将来真上仲裁庭，日期顺序本身就是案情。 |
常见问题
我欠管理费，管理层可以切我的水电吗？
757 法令和 2015 年条例都没有这项明文权力。附加细则第 6(5) 条允许的是暂停共用设施与共用服务，这跟切断你单位的公用事业供应不是一回事。
他们可以禁止我用泳池和健身房吗？
可以。附加细则第 6(5) 条明文允许管理主体停止或暂停欠费者使用共用设施或共用服务。
他们可以收回我的停车位吗？
如果那是共用产业中指定给你使用的车位，可以——第 6(5) 条附加细则明确写了这一项。
他们可以不通知我就停用我的门禁卡吗？
14 天通知期届满后可以。第 6(4) 条附加细则允许不事先通知即停用，并允许在缴清欠费后收取不超过 RM50 的重新启用费。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
管理层可以把共用停车位出租、预留或收费吗？
管理主体可以出租或分配共用产业车位——共管机构依第 23(2)(c) 条，管理机构依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条——并可依第 32(3) 或 70(2) 条透过附加细则规范停车。但订立这些附加细则需要在大会上通过**特别决议**，不是管委会自己拍板。
Lewis 总结
布告栏上出现新的停车规定时，问一个问题就够了：这是依据哪一次大会上通过的哪一项特别决议？如果没人答得上来，那你看到的只是一项穿着附加细则外衣的管委会偏好。
管理层在什么情况下要负法律责任：疏忽、资金短缺、没买保险
如果共管机构委员会未能维护、审计或允许检查账目，他们依第 26(5) 条（共管机构）和第 62(5) 条（管理机构）面临个人责任——罚款最高 RM250,000 和监禁最高三年。管理机构必须依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 条保持公共财产的修缮状态。附则豁免管理机构对车辆拖曳、未授权动物移除和不领取物品处置的责任，但不存在使该机构对盗窃或丢失承担责任的一般条款。索赔提交至依第 102 和 105(1) 条的仲裁庭。
Lewis 总结
如果委员会在账目上失职，个人的责任是真实的且昂贵的——引用第 26(5) 或 62(5) 条。如果你在为盗窃或车辆损坏起诉，问一个律师第三附表中的附则豁免是否会适用——该机构对丢失没有全面责任，但你与该机构之间的合同可能会施加责任。
被爆窃、失窃、车在停车场被偷：管理层要不要负责？
757 法令和附表三附加细则里，没有一条一般性的明文规定，要求管理主体为住户财物的失窃或损失负责。附加细则里凡是提到责任的地方，反而是在豁免管理机构——拖车或锁车造成的损坏、移走动物、处置无人认领的阻碍物。
Lewis 总结
自己买家财险，不要把门口那间保安亭当成保障。法令给了项目提供保安的权力和支付它的钱，但它并没有把「保安失守」变成一项对这栋楼的自动索赔。
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如果水电被切断，书面要求对方指出所依据的条文——757 法令和 2015 年条例里都没有这项明文权力。
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在接受「停用门禁是合法的」这个说法之前，先核对 14 天通知期到底是哪天届满。
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如果对方要收超过 RM50 的重新启用费，指出附加细则第 6(4) 条——那就是上限。
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租客：签约前确认房东的账目是干净的，因为附加细则的限制同样适用于使用人。