分层产权与物业管理
被爆窃、失窃、车在停车场被偷：管理层要不要负责？
757 法令和附表三附加细则里，没有一条一般性的明文规定，要求管理主体为住户财物的失窃或损失负责。附加细则里凡是提到责任的地方，反而是在豁免管理机构——拖车或锁车造成的损坏、移走动物、处置无人认领的阻碍物。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在分层项目和有地保安社区之间做比较的买家，以及正在为保安费起争执的住户。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
出事的时候谁负责
这一篇拆解的是：布告栏上那张免责声明不是最终答案。真正的问题是：管理层负有什么义务，以及有没有违反。 「封闭式管理」这个词被用在两种法律基础完全不同的安排上。
法令确实提供了什么
它提供的是经费和订规的权力，不是保证。共管机构依第 23(3)(b) 条可将维修账户用于保安服务；管理机构依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 条同理。另外，第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条把「安全与保安」列为附加细则可涵盖的事项之一——项目正是据此制定具有约束力的访客登记、门禁管理和保安作业程序。
查验身份和请人离开的权力
附表三第 17(1) 条附加细则允许管理机构，基于保安目的，要求任何在共用产业上的人出示身份。第 17(2) 条允许它命令一名并非业主、且拒绝配合的人立即离开。这是实实在在的权力，也是门禁管理在实务上的骨架。第 6(4) 条附加细则补上了针对欠费者的条款——停用门禁卡，并要求欠费者在登记簿上签名才能进出。
责任实际落在哪里
这是业主最常想错的部分。757 法令和附加细则里，没有一条一般性的明文规定，要求管理主体为住户财物的失窃或损失负责。附加细则里真正写到的，是方向相反的豁免：依第 25(1)(b) 和 25(2)(b) 条，管理机构对拖车或锁车过程中造成的损坏或损失不负责；依第 14(2)(b) 条，对移走未经许可的动物不负责；依第 20(2) 条，对处置阻碍共用产业、无人认领的物品不负责。
东西被偷了，这意味着什么
意味着布告栏上那张免责声明不是全部答案，但「付了保安费就等于买了保证」这个假设同样不成立。任何索赔都必须建立在一般性的注意义务，以及一项可以证明的失职之上——保安不在岗、闸门被敞开、明明有决议要维护却坏着不修的监控——而不是建立在一个根本不存在的法定承诺上。所以：把失职情形记录下来、书面告知管理主体，并且把你自己的家财险保持有效，因为保险才是你真正控制得了的那一部分。
拿你自己那栋楼核对一遍
问清楚保安这一项每户每月分摊多少，以及过去三年怎么变的。如果社区在公共道路上，再问一句：有住户不交费时会怎样——答案会告诉你这个安排有多稳。
买家检查清单
法令里没有任何保证。它规定了保安的经费来源——共管机构依第 23(3)(b) 条、管理机构依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 条，可从维修账户支付——并且依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条，项目可以就安全与保安订立附加细则。但没有任何条文把该机构变成你财物的保险人。附加细则里明文涉及责任的条款，方向恰恰相反：在三种特定情形下豁免管理机构。
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| 1 | 不要以为交了管理费就等于买了保证——没有任何条文让该机构为你财物的失窃或损失负责。 |
|---|---|
| 2 | 把自己的家财险保持有效，并核对它在分层单位里到底保什么。 |
| 3 | 如果发生保安失职，把情况记录下来，并在同一周内书面提交给管理主体。 |
| 4 | 问清楚项目依第 32(3)(a) 或 70(2)(a) 条订立的附加细则，实际对保安提出了什么要求。 |
| 5 | 在断定该机构要为它造成的损坏负责之前，先看看第 25(1)(b)、25(2)(b)、14(2)(b) 和 20(2) 条附加细则里的豁免。 |
常见问题
我的单位被爆窃，管理层要负责吗？
757 法令和附表三附加细则里，没有一条一般性的明文规定，要求管理主体为住户财物的失窃或损失负责。
保安的钱从哪里来？
维修账户——共管机构依第 23(3)(b) 条，管理机构依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 条。
保安可以要求任何人出示身份证明吗？
第 17(1) 条附加细则允许管理机构基于保安目的，要求任何在共用产业上的人出示身份；第 17(2) 条允许它命令一名拒绝配合、且并非业主的人立即离开。
我的车在被锁车时受损，管理层要赔吗？
第 25(1)(b) 和 25(2)(b) 条附加细则豁免管理机构对拖车或锁车过程中所致损坏或损失的责任。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
欠管理费，管理层可以断你的水、锁你的水表、不让你搭电梯吗？
757 法令和 2015 年条例都没有赋予管理主体因欠费而切断单位水电的明文权力。条例允许的是：依附加细则第 6(5) 条暂停共用设施与服务，以及依第 6(4) 条停用你的门禁卡，重新启用费不得超过 RM50。
Lewis 总结
吵之前先分清楚。停用门禁卡和暂停设施是合法的，管理层也会用；切断水电则没有明文的法定依据，值得马上书面质疑。但无论哪一种，先把欠费缴清——账目一清，这里所有的手段都立刻失效。
管理层可以把共用停车位出租、预留或收费吗？
管理主体可以出租或分配共用产业车位——共管机构依第 23(2)(c) 条，管理机构依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条——并可依第 32(3) 或 70(2) 条透过附加细则规范停车。但订立这些附加细则需要在大会上通过**特别决议**，不是管委会自己拍板。
Lewis 总结
布告栏上出现新的停车规定时，问一个问题就够了：这是依据哪一次大会上通过的哪一项特别决议？如果没人答得上来，那你看到的只是一项穿着附加细则外衣的管委会偏好。
管理层在什么情况下要负法律责任：疏忽、资金短缺、没买保险
如果共管机构委员会未能维护、审计或允许检查账目，他们依第 26(5) 条（共管机构）和第 62(5) 条（管理机构）面临个人责任——罚款最高 RM250,000 和监禁最高三年。管理机构必须依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 条保持公共财产的修缮状态。附则豁免管理机构对车辆拖曳、未授权动物移除和不领取物品处置的责任，但不存在使该机构对盗窃或丢失承担责任的一般条款。索赔提交至依第 102 和 105(1) 条的仲裁庭。
Lewis 总结
如果委员会在账目上失职，个人的责任是真实的且昂贵的——引用第 26(5) 或 62(5) 条。如果你在为盗窃或车辆损坏起诉，问一个律师第三附表中的附则豁免是否会适用——该机构对丢失没有全面责任，但你与该机构之间的合同可能会施加责任。
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不要以为交了管理费就等于买了保证——没有任何条文让该机构为你财物的失窃或损失负责。
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把自己的家财险保持有效，并核对它在分层单位里到底保什么。
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如果发生保安失职，把情况记录下来，并在同一周内书面提交给管理主体。
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问清楚项目依第 32(3)(a) 或 70(2)(a) 条订立的附加细则，实际对保安提出了什么要求。