分层产权与物业管理
管理层在什么情况下要负法律责任：疏忽、资金短缺、没买保险
如果共管机构委员会未能维护、审计或允许检查账目，他们依第 26(5) 条（共管机构）和第 62(5) 条（管理机构）面临个人责任——罚款最高 RM250,000 和监禁最高三年。管理机构必须依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 条保持公共财产的修缮状态。附则豁免管理机构对车辆拖曳、未授权动物移除和不领取物品处置的责任，但不存在使该机构对盗窃或丢失承担责任的一般条款。索赔提交至依第 102 和 105(1) 条的仲裁庭。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在评估自家楼宇管理水平的业主，以及把管理质量当成筛选条件的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
是谁在花你的钱
这一篇拆解的是：管委会成员是义务性质，但不等于免责。搞清楚责任从哪里开始，才会有靠谱的人愿意出来做。 在马来西亚，物业管理是需要注册的专业，而且这个注册要求是可以强制执行的。
委员会委员的个人责任
第 26(5) 和 62(5) 条对违反账目义务的委员会委员施加个人责任。法令要求账目每年保持和审计——共管机构依第 21(1)(g) 和 26(1)(b) 条、管理机构依第 59(1)(g) 和 62(1)(b) 条及附表二第 7(10) 段。第 31 条（共管机构）和第 73 条（管理机构）要求该机构应要求向业主提供基金状况证明。未能保持账目、拒绝审计账目或拒绝出具证明是犯罪，委员会委员个人罚款不超过 RM250,000、监禁不超过三年，或两者兼施。这是法令针对玩忽职守委员会最锐利的刀刃。
维持公共财产修缮的义务
共管机构的第 21(1)(a) 条和管理机构的第 59(1)(a) 条施加了相同的义务：保持公共财产处于良好可用状态。这是一项积极义务——该机构必须行动以维护、修缮和更换老化的部件。这不是对损害的保险，也不延伸至业主自用单位（那是业主的职责）。但公共部分——屋顶、电梯、立面、排水沟、电梯大堂、外部设备——完全在范围内。不修理漏水的屋顶或破损的电梯门是违反。
附则对管理机构的保护
2015 年条例附表三包含附则，附则 25(1)(b) 和 25(2)(b) 豁免管理机构对车辆拖曳或轮胎夹持期间造成的损害或丢失的责任。附则 14(2)(b) 豁免在未授权动物移除期间的责任。附则 20(2) 豁免在不领取物品处置期间的责任。这三个是明确的豁免。它们很窄——每个涵盖特定活动——它们不意味着管理机构一般对盗窃或丢失承担责任。不存在这样的一般条款。
索赔和仲裁庭途径
对管理机构义务违反的索赔提交至法令第 102 和 105(1) 条规定的分层管理仲裁庭。仲裁庭有 RM250,000 的货币限额。法令附表四第一部分包括对义务履行的争议索赔，所以那是适当的论坛。如果你拥有一个单位，管理机构未能修理屋顶、让水进来并损害了你的单位，仲裁庭是你提交的地方。对由委员会委员依第 26(5) 或 62(5) 条违反账目义务造成的损害的索赔也属于那里，尽管你可能在起诉个人，而不仅仅是该机构。
拿你自己那栋楼核对一遍
查证管理公司的注册资格，索取委任条款和最近两年的审计账目。这三份文件，能回答关于「管得好不好」的大部分问题。
买家检查清单
责任有两种形式。个人责任：如果委员会未能维护、审计或允许检查账目，委员们依第 26(5) 和 62(5) 条承担责任——罚款不超过 RM250,000、监禁不超过三年，或两者兼施。照顾义务：管理机构必须依共管机构的第 21(1)(a) 条和管理机构的第 59(1)(a) 条保持公共财产处于良好可用状态。2015 年条例附表三的附则豁免管理机构对车辆拖曳或轮胎夹持（25(1)(b) 和 (2)(b)）、未授权动物移除（14(2)(b)）和不领取物品处置（20(2)）期间的损害或丢失的责任。不存在使该机构对居民财产盗窃或丢失承担责任的一般明确条款。索赔提交至依第 102 和 105(1) 条的分层管理仲裁庭，货币限额为 RM250,000。
1
2
3
4
5
| 1 | 如果委员会未能维护或审计账目，引用第 26(5) 条（共管机构）或 62(5) 条（管理机构）——这施加了个人责任。 |
|---|---|
| 2 | 确认管理机构有义务依共管机构的第 21(1)(a) 条、管理机构的 59(1)(a) 条保持公共财产的修缮。 |
| 3 | 检查附则是否豁免管理机构的责任——附则 25 关于拖曳、附则 14 关于动物移除、附则 20 关于不领取物品处置。 |
| 4 | 理解不存在使管理机构对居民财产盗窃或丢失承担责任的一般条款，除非管理协议或附则施加一项。 |
| 5 | 知道索赔提交至依第 102 和 105(1) 条的分层管理仲裁庭，限额为 RM250,000。 |
常见问题
委员会委员对账目失职承担个人责任吗？
是的。第 26(5) 和 62(5) 条使委员会委员未能维护账目、审计账目或允许检查成为犯罪。处罚：罚款不超过 RM250,000、监禁不超过三年，或两者兼施。
管理机构对建筑物中的每一次丢失或损害都承担责任吗？
不是。该机构必须依第 21(1)(a) 或 59(1)(a) 条保持公共财产的修缮，但附表三的附则豁免其对车辆拖曳、动物移除和不领取物品处置的责任。不存在使其对居民财产盗窃或丢失承担责任的一般条款。
针对管理机构索赔的论坛是什么？
第 102 和 105(1) 条规定的分层管理仲裁庭，货币限额为 RM250,000。附表四第一部分包括对义务履行的争议索赔。
管理机构的保险涵盖所有内容吗？
不是。保险是该机构必须安排的一部分，但它不会推翻责任范围。检查你的管理协议和附则，了解该机构实际负责的内容。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
欠管理费，管理层可以断你的水、锁你的水表、不让你搭电梯吗？
757 法令和 2015 年条例都没有赋予管理主体因欠费而切断单位水电的明文权力。条例允许的是：依附加细则第 6(5) 条暂停共用设施与服务，以及依第 6(4) 条停用你的门禁卡，重新启用费不得超过 RM50。
Lewis 总结
吵之前先分清楚。停用门禁卡和暂停设施是合法的，管理层也会用；切断水电则没有明文的法定依据，值得马上书面质疑。但无论哪一种，先把欠费缴清——账目一清，这里所有的手段都立刻失效。
管理层可以把共用停车位出租、预留或收费吗？
管理主体可以出租或分配共用产业车位——共管机构依第 23(2)(c) 条，管理机构依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条——并可依第 32(3) 或 70(2) 条透过附加细则规范停车。但订立这些附加细则需要在大会上通过**特别决议**，不是管委会自己拍板。
Lewis 总结
布告栏上出现新的停车规定时，问一个问题就够了：这是依据哪一次大会上通过的哪一项特别决议？如果没人答得上来，那你看到的只是一项穿着附加细则外衣的管委会偏好。
被爆窃、失窃、车在停车场被偷：管理层要不要负责？
757 法令和附表三附加细则里，没有一条一般性的明文规定，要求管理主体为住户财物的失窃或损失负责。附加细则里凡是提到责任的地方，反而是在豁免管理机构——拖车或锁车造成的损坏、移走动物、处置无人认领的阻碍物。
Lewis 总结
自己买家财险，不要把门口那间保安亭当成保障。法令给了项目提供保安的权力和支付它的钱，但它并没有把「保安失守」变成一项对这栋楼的自动索赔。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
如果委员会未能维护或审计账目，引用第 26(5) 条（共管机构）或 62(5) 条（管理机构）——这施加了个人责任。
Send
确认管理机构有义务依共管机构的第 21(1)(a) 条、管理机构的 59(1)(a) 条保持公共财产的修缮。
Send
检查附则是否豁免管理机构的责任——附则 25 关于拖曳、附则 14 关于动物移除、附则 20 关于不领取物品处置。
Send
理解不存在使管理机构对居民财产盗窃或丢失承担责任的一般条款，除非管理协议或附则施加一项。